南京金寧廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及全程策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 15:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 口，西側(cè)為電器，移動(dòng)聯(lián)通，手機(jī)賣場(chǎng)，少量服飾專賣店，中側(cè)主要集中了六合的電動(dòng)車專賣店，以及家具城、窗簾、布藝等，東側(cè)為一些小型餐飲、休閑茶社、婚慶等。 ◆主營(yíng)業(yè)態(tài)：電器、手機(jī)賣場(chǎng)、電動(dòng)車、社區(qū)配套餐飲、休閑、婚慶 ◆主力店：五星電器，移動(dòng)、聯(lián)動(dòng)、電信，萬(wàn)程、科尼亞、派奇、李明、愛瑪、東泰、速派奇、澳柯瑪、尼科尼亞等電動(dòng)車品牌專賣店，群星家具城，東博、帥風(fēng)酒店，維利康咖啡店，有意思簡(jiǎn)餐廳，仁和商城，好又多超市，金爵商務(wù)會(huì)所。 泰山路西側(cè)五星電器 泰山路中段車輛專賣店 泰山路東側(cè)仁和商城 延安路以東區(qū)域 公園路東泰步行街： 公園路東泰步行街南起泰山路，北至棠城路，以餐飲、賓館、休閑足浴、 KTV，小型餐飲、理發(fā)、服飾小商品等社區(qū)配套為主，服務(wù)周邊小區(qū)，其中以餐飲、住宿、 KTV消費(fèi)比例較高。 ◆主營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、賓館、電子賣場(chǎng)、小商品社區(qū)配套 ◆主力店：凱旋假日酒店，新世紀(jì)餐飲住宿 迎賓樓巴西烤肉 友心泉賓館 名流 KTV 雅清泉酒店 公園路手機(jī)賣場(chǎng) 七氏龍蝦 老媽燒雞公 親朋足浴 金帝 KTV 海之藍(lán)大酒店 萬(wàn)泉河 KTV 東泰步行街全景 東泰步行街部分餐飲、 KTV 中心商圈 ?長(zhǎng)江路、泰山路商業(yè)街與龍津路交匯處，六合重要的商業(yè)設(shè)施和業(yè)態(tài)密集在此區(qū)域，國(guó)美、蘇寧、五星等專業(yè)大賣場(chǎng)隔街相望。 ?本案作為六合第一個(gè)綜合性商業(yè)項(xiàng)目也已開業(yè)，在建的紫晶廣場(chǎng)攜華潤(rùn)蘇果超市高調(diào)入市。 龍 津 路 泰 山 路 長(zhǎng) 江 路 佰富華服飾 金寧廣場(chǎng) 紫晶廣場(chǎng) 價(jià)格 單一 多樣 高 低 序號(hào) 名稱 定位 現(xiàn)狀 1 金寧廣場(chǎng) 商業(yè)綜合體 一期開業(yè) 2 紫晶廣場(chǎng) 商業(yè)綜合體 在建 3 蘇寧電器 專業(yè)賣場(chǎng) 營(yíng)業(yè) 4 國(guó)美電器 專業(yè)賣場(chǎng) 營(yíng)業(yè) 5 五星電器 專業(yè)賣場(chǎng) 營(yíng)業(yè) 百貨 /專業(yè)店 綜合性商業(yè)體 賣場(chǎng) 中心商圈 商業(yè)環(huán)境小結(jié) 多為國(guó)內(nèi)服飾品牌的專賣店。 住宅 專業(yè)賣場(chǎng) 餐飲、文化、娛樂 百貨 /專賣店 商務(wù)辦公 以電器賣場(chǎng)為主，有五星、國(guó)美、蘇寧等 商務(wù)辦公不集中 餐飲店零散，娛樂休閑主要是網(wǎng)吧、電玩、電影院、茶社等 住宅相對(duì)集中，中心商業(yè)區(qū)建筑多為商住混合型。 ?中心商業(yè)片區(qū)的商業(yè)業(yè)種并不十分豐富，無綜合百貨商場(chǎng)，除專業(yè)賣場(chǎng)較多外，以沿街專賣店為主，綜合性商業(yè)僅有金寧廣場(chǎng)， ?餐飲、休閑娛樂設(shè)施匱乏，且較為分散，中心商圈已出現(xiàn)了連鎖餐飲品牌。 ?中心商業(yè)片區(qū)商務(wù)功能不突出。 ?商業(yè)設(shè)施的總量供應(yīng)來看，市場(chǎng)仍是存在缺口的；商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析顯示，本案餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)充分考慮中心片區(qū)商業(yè)的不足，緊跟城市商業(yè)的發(fā)展脈搏是本案的方向，但是必須考慮消費(fèi)流失因素，選擇適合的業(yè)態(tài)。 商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析 商業(yè)供需分析 縣域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ?商業(yè)街仍然是六合商業(yè)主要供 ?給形式，主要的商業(yè)街有長(zhǎng)江路和泰山路。 ?中心商業(yè)區(qū)電器專業(yè)賣場(chǎng)較為集中，餐飲業(yè)態(tài)分散、休閑娛樂業(yè)態(tài)明顯不足。 ?當(dāng)前中心商業(yè)區(qū)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)供給不豐富。 ?總量供需來看，目前金寧商業(yè)設(shè)施的供給仍沒有超過總需求； ?通過對(duì)服務(wù)區(qū)人口的消費(fèi)水平預(yù)測(cè)，預(yù)估了近年來六合雄州鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施需求，約在 ～ ㎡； ?但是金寧二期項(xiàng)目的開工及紫晶廣場(chǎng)集中供應(yīng)有可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)。 ?縣域經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)占有重要地位，縣區(qū)商業(yè)成為連接農(nóng)村與城市市場(chǎng)的紐帶和橋梁。 ?縣區(qū)商業(yè)是順應(yīng)當(dāng)前城市商業(yè)發(fā)展方向，但滯后于城市商業(yè)，存在向城市的大量消費(fèi)流失。 商業(yè)環(huán)境小結(jié) 宏觀環(huán)境 ?GDP持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入不斷增加，具備可挖掘的消費(fèi)潛力； ?六合新規(guī)劃新發(fā)展，商業(yè)輻射能力進(jìn)一步加強(qiáng)； 商業(yè)環(huán)境 ?多年發(fā)展已經(jīng)形成商業(yè)中心區(qū)域，具備一定的商業(yè)氛圍； ?原有商業(yè)與現(xiàn)有消費(fèi)需求不相匹配，升級(jí)換代勢(shì)在必行； 抓住六合城市發(fā)展機(jī)遇 、 把握商業(yè)升級(jí)換代機(jī)會(huì) 、 提升整體商業(yè)品質(zhì) —— 將是本項(xiàng)目獲得成功的關(guān)鍵點(diǎn) 客群特點(diǎn)分析 金寧世紀(jì)購(gòu)物中心經(jīng)驗(yàn) 縣域商業(yè)特點(diǎn) CONTENTS 核心問題界定 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 客群分析 項(xiàng)目北區(qū)定位 北區(qū)財(cái)務(wù)初步測(cè)算 中區(qū)調(diào)整方案 小結(jié) 項(xiàng)目北區(qū)概念包裝 中國(guó)現(xiàn)代城市中心區(qū)商業(yè)特點(diǎn) 主題化 復(fù)合型 頂級(jí)百貨 ?復(fù)合功能突出，一些大城市的中心商業(yè)，不僅提供購(gòu)物業(yè)態(tài)，而且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)相繼引入，成為復(fù)合型的商業(yè)綜合體。 ?百貨業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，從最初的高中低三種模式的百貨經(jīng)營(yíng)，發(fā)展到細(xì)分明顯，頂級(jí)、中高檔、中檔、中檔時(shí)尚、中檔流行、中低端、中低端流行等。這也基本復(fù)合隨著經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，當(dāng)達(dá)到一定程度時(shí)百貨業(yè)態(tài)進(jìn)一步細(xì)分。 ?主題化，業(yè)態(tài)多樣化，如購(gòu)物中心、專業(yè)賣場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街、百貨、專賣店等，多樣化特征明顯。 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 縣域商業(yè)特點(diǎn) 縣域商業(yè)與城市商業(yè)差異分析 差異分析 功能差異 輻射范圍 服務(wù)人口 縣域商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到統(tǒng)領(lǐng)作用。 城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模等級(jí)輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi)的廣泛區(qū)域。 城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛；縣域是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對(duì)較少。 縣域商業(yè)特點(diǎn) 主要輻射當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們的購(gòu)買能力都比較低 商業(yè)經(jīng)營(yíng)集中在零售為主的、價(jià)值低的、便利性質(zhì)的產(chǎn)品 價(jià)值量大的產(chǎn)品容易受到上一級(jí)城市的沖擊 流失部分高收入人口到更高級(jí)別的城市 ?縣域商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場(chǎng)的作用，其商業(yè)業(yè)態(tài)要滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在；自身受城市商業(yè)的影響較大，部分業(yè)態(tài)不適合于縣區(qū)市場(chǎng)，如百貨商場(chǎng)。 ?縣域商業(yè)更
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