珠海某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告-33頁(yè)(編輯修改稿)
2025-04-04 22:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 仿，招商的成功如果沒有完善的市場(chǎng)推廣計(jì)劃還是會(huì)被如吉大珠百商圈內(nèi)商場(chǎng)、拱北口岸廣場(chǎng)等項(xiàng)目分流經(jīng)營(yíng)商，所以商場(chǎng)在招商地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 過程當(dāng)中直至開業(yè)后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都必須為經(jīng)營(yíng)者提供完善的整體市場(chǎng)推廣計(jì)劃，一個(gè)有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)商就必不可少。 ? 日東商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì) 點(diǎn) 目前廣東珠江三角洲已經(jīng)形成了因?yàn)?CEPA 的實(shí)施帶來的零關(guān)稅產(chǎn)品商城和港人北上創(chuàng)業(yè)的風(fēng)潮，項(xiàng)目推廣期安排可以借助近期的 CEPA 推廣活動(dòng)達(dá)到項(xiàng)目推而廣之的目的； 珠海外來經(jīng)營(yíng)商已經(jīng)帶來的消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和這些商家良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，如果我們將商場(chǎng)包裝成為新加坡管理公司管理的商場(chǎng)，其穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)管理和先進(jìn)的市場(chǎng)系統(tǒng)可以為商場(chǎng)的招商和物業(yè)的銷售直接帶動(dòng)； 珠海關(guān)于情侶路 RIVERIA 總體規(guī)劃可以將城市的旅游重點(diǎn)直接帶到項(xiàng)目所處的區(qū)域位置上來，而本項(xiàng)目是 RIVERIA 規(guī)劃上概念最完美的一 段，其自然景觀和硬件設(shè)施的唯一性、超前性、排他性可以因?yàn)樵撘?guī)劃得到最大限度的體現(xiàn)； 港人在珠海置業(yè)已經(jīng)成為潮流，受港珠澳大橋興建消息的帶動(dòng)，并由和黃等香港大型地產(chǎn)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 商引導(dǎo)，香港人在珠海投資物業(yè)已經(jīng)漸成風(fēng)氣，而能帶來穩(wěn)健投資回報(bào)的商鋪單位更是香港人投資的熱點(diǎn)； 三、 目標(biāo)客戶群選定 、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶組合定位 ? 商場(chǎng)次主力店組團(tuán)： 商場(chǎng)進(jìn)深 50米左右的物業(yè)（共 4 個(gè)約 1000 平方）引進(jìn)大型的品牌經(jīng)營(yíng)商家 ? 室內(nèi)步行街組團(tuán)（個(gè)體組團(tuán)）： 大型商家之間用步行街連通形成室內(nèi)步行街（寬約 6 米，整個(gè)步行街的面積在 1200 平米 /條），步行街兩側(cè)分布網(wǎng)點(diǎn)為個(gè)體經(jīng)營(yíng)的商鋪單位和開放式銷售空間 ? 酒吧街組團(tuán) ： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 二樓參考現(xiàn)有平臺(tái)模式擴(kuò)建步行樓梯南面平臺(tái)，在平臺(tái)上形成休閑酒吧、餐飲組團(tuán) 地下負(fù)一層體育主力店組團(tuán)：整體出租給有實(shí)力的綜合體育商城經(jīng)營(yíng)商，組建體育概念體驗(yàn)式購(gòu)物消費(fèi)空間 、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品定位： 來源定位： 商品包括商場(chǎng)提供的服務(wù)來源于香港、澳門地區(qū)，主力商品須符合 CEPA 零關(guān)稅有關(guān)要求， 商品定位按行業(yè)分類：香港貿(mào)易發(fā)展局（ TDC）旗下的鐘表珠寶、玩具、禮品、家用電器、化妝品、服裝、電訊產(chǎn)品等行業(yè)適合零售流通分類產(chǎn)品； 、終極消費(fèi)者定位： 按消費(fèi)者來源定義： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 珠海居民尤其整個(gè)香洲區(qū)居民滿足城市社區(qū)生活的需要， 主要消費(fèi)行為包括到餐廳吃飯、購(gòu)買日用所需消費(fèi)品、夜間酒吧消費(fèi)、體育健身等； ? 來自全國(guó)各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者， 主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場(chǎng)休閑體育活動(dòng)和餐飲消費(fèi)； ? 港澳臺(tái)居民、外籍人士，項(xiàng)目所在區(qū)域是港澳臺(tái)居民到珠海旅游過夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受 7 日免簽過境在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費(fèi)， 其主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買旅游紀(jì)念品，酒吧餐飲等； 按消費(fèi)能力定義： 日東商業(yè)廣場(chǎng)未來消費(fèi)者應(yīng)該具備如下特征： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 本土居民以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主力，潮流觸覺靈敏，喜歡接受外來的消費(fèi)概念，這在珠海可以在水灣酒吧一條街可以得到證實(shí)； ? 本土和國(guó)內(nèi)人士普遍對(duì)香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如果商場(chǎng)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達(dá)到接近香港水平，貨品的價(jià)格又能比之前降低，大部分消費(fèi)者還是愿意到這樣的購(gòu)物環(huán)境消費(fèi)； ? 本土經(jīng)營(yíng)的百貨商場(chǎng)和臨街商鋪提供的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)不能滿足本土居民的消費(fèi)需要，其購(gòu)買消費(fèi)已經(jīng)開始具備休閑、娛樂綜合等享受型消費(fèi)的特征； ? 旅游過境人士同時(shí)具備享受型、休閑型消費(fèi)特征，其偶然性沖動(dòng) 性購(gòu)買的行為特征非常嚴(yán)重，如果商場(chǎng)能提供良好的購(gòu)物環(huán)境、質(zhì)量有保障的產(chǎn)品和服務(wù)、更多的參與性?shī)蕵讽?xiàng)目，其消費(fèi)意欲將非常強(qiáng)烈； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位 一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例 ? 組合原則 ： 提供購(gòu)物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購(gòu)物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地； 組合須配合原有五月花餐廳的營(yíng)業(yè)時(shí)間，考慮各商業(yè)組團(tuán)之間尤其是將來的酒吧街和商場(chǎng)的時(shí)間互補(bǔ)和人流相互扯動(dòng)； 各經(jīng)營(yíng)單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理； ? 日東商業(yè)廣場(chǎng) 樓層商業(yè)功能組合示意 在此原則下，美亞建議未來的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積比例為： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 中式餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為： 2： 4： 3： 1 ，符合現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心的功能多樣化要求。 分配到現(xiàn)有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約為三層餐飲 7000 m購(gòu)物商場(chǎng) 14000 m2（室內(nèi)購(gòu)物步行街連兩側(cè)7000 m2）、地下超市 5000 m酒吧街 3000 m2，總經(jīng)營(yíng)面積約為 2900 m2，地下規(guī)劃出約 2021 m2作為經(jīng)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)作出租用途，保留 5000 m2 作為地下停車場(chǎng)。 二、 商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象 及租金水平 （單位元 /m2 建筑面積） ? 樓層： 2 大型玩具游樂經(jīng)營(yíng)商、娛樂游戲經(jīng)營(yíng)商、大型漫畫經(jīng)營(yíng)商、體育用品經(jīng)營(yíng)商、家庭電器經(jīng)營(yíng)商 租賃均價(jià)： 130 元 /m2。 底線： 80 元 /m2。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營(yíng)店 租賃均價(jià)： 150 元 /m2。 單一目標(biāo)招商：平臺(tái)酒吧經(jīng)營(yíng)商 租賃均價(jià)： 120 元 /m2。 大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店 租賃均價(jià)： 140 元 /m2； 底線：
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