某商業(yè)廣場(chǎng)全案策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 20:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 天津街步行街。廣場(chǎng)由香港博泰發(fā)展和大連市政府合資建設(shè)，政府有 20％的股份，主要是以土地配套作為投資。整個(gè)項(xiàng)目于 1993年 9月 4日破土動(dòng)工，歷時(shí) 4年多完成，1998年年 5月 30日正式營(yíng)業(yè)。 市場(chǎng)研究篇經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 業(yè)主： 3000多名經(jīng)營(yíng)員工： 10000人廣場(chǎng)出租率： 95以上 %年租金收入：接近一億元年?duì)I業(yè)額：人民幣二十億以上日人流量：平時(shí) 30萬(wàn)人次，節(jié)假日可達(dá) 35萬(wàn)人次與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的幾個(gè)數(shù)字市場(chǎng)研究篇?jiǎng)倮麖V場(chǎng)成功之處分析地理?xiàng)l件優(yōu)越 坐擁大連核心商圈數(shù)十萬(wàn)人流 龐大的規(guī)模效益 先進(jìn)的硬體設(shè)施 市場(chǎng)研究篇對(duì)本項(xiàng)目的參考意義 本項(xiàng)目最大問(wèn)題如何吸引消費(fèi)群體進(jìn)入地下一層消費(fèi)？解決此問(wèn)題項(xiàng)目成功一半市場(chǎng)研究篇西安路商業(yè)街 西安路商業(yè)街向東輻射到東北路，南至五一路以南地區(qū)，北至長(zhǎng)江路以北（沙河口火車站地區(qū)），而向西輻射到中長(zhǎng)街以西地區(qū)。市場(chǎng)研究篇西安路的巨無(wú)霸商業(yè)占地面積 42023平方米，東西長(zhǎng) 100米，南北長(zhǎng) 400余米，建筑面積 288000平方米，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、展示為一體， 5大主力店、 28種業(yè)態(tài)、 500家專業(yè)店、 6000平方米的室內(nèi)大型挑空中庭廣場(chǎng)共同打造體驗(yàn)式消費(fèi)理念。 占地面積近 4萬(wàn)平方米，總建筑面積約 35萬(wàn)平方米，總投資 。內(nèi)有沃爾瑪、友誼商城、運(yùn)動(dòng) 100、好百年家居、大連市音像批發(fā)城、聯(lián)通網(wǎng)吧、美食廣場(chǎng)七大主力店鼎力結(jié)盟。 羅斯福 天興國(guó)際中心 福佳 新天地廣場(chǎng) 市場(chǎng)研究篇西安路商業(yè)業(yè)態(tài)比例 西安路商業(yè)街經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，其無(wú)論在商業(yè)物業(yè)數(shù)量、物業(yè)檔次、業(yè)態(tài)配比上，均比前幾年有了較大的發(fā)展，友誼商場(chǎng)、羅斯福國(guó)際中心等高檔項(xiàng)目更是提升了該商業(yè)街的整體檔次，而我們同時(shí)也看到，在福佳新天地廣場(chǎng)、羅斯福國(guó)際中心也出現(xiàn)了眾多的商鋪空置現(xiàn)象，對(duì)其整體經(jīng)營(yíng)造成了一定的影響市場(chǎng)研究篇本項(xiàng)目可參考之處經(jīng)過(guò)先期合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先確定主力店，這將對(duì)日后商業(yè)的發(fā)展極其有利；百貨、超市、小商品、美食、娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)的組合優(yōu)勢(shì)是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，高中低檔商業(yè)的結(jié)合可使項(xiàng)目的輻射范圍更大，以吸引更廣泛的消費(fèi)人群。市場(chǎng)研究篇星海灣商圈星海灣地區(qū)位于大連市南側(cè)，北接西安路商圈，西鄰學(xué)府區(qū)，南面是廣瀚的大海，東側(cè)為星海灣廣場(chǎng)地區(qū)。其中星海灣廣場(chǎng)為亞洲最大的世界級(jí)廣場(chǎng)，規(guī)劃的年接待能力為 800余萬(wàn)人。市場(chǎng)研究篇星海灣廣場(chǎng)周邊物業(yè)星海國(guó)寶 高檔餐飲街 星海廣場(chǎng) 海洋世界 網(wǎng)球中心 會(huì)展中心 星海灣廣場(chǎng)市場(chǎng)研究篇星海灣目前商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)體量：有 4萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)組成：餐飲、休閑娛樂(lè)、眼鏡、精品店商業(yè)分布：中山路沿線，環(huán)海邊等區(qū)域店面形式：沿街分布（主要以獨(dú)體商業(yè)、底商形式出現(xiàn)）商業(yè)檔次：普遍為高檔商業(yè)，部分小商品。市場(chǎng)研究篇市場(chǎng)定位篇通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的積累及訪談，得出客戶所需的各種條件。此方法適合于小體量型的商業(yè)，但前提需要一個(gè)必備的條件是對(duì)項(xiàng)目應(yīng)有一個(gè)全盤的品質(zhì)性考慮。定位方法市場(chǎng)推導(dǎo)法客戶積累法按照常規(guī)性的全面調(diào)研，得出所需結(jié)果，推論出其市場(chǎng)定位，一般適合于大體量的商業(yè)物業(yè)，在 3萬(wàn)平米以上。項(xiàng)目定位工作思路v 項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目的品牌效益及利潤(rùn)指標(biāo) v 定義并分析現(xiàn)階段環(huán)境：大環(huán)境下的奧林匹克商圈v 現(xiàn)階段需要解決的問(wèn)題：有效利用項(xiàng)目環(huán)境的利好因素，并規(guī)避自身地下商業(yè)部分的劣勢(shì)。v 項(xiàng)目工作思路：使項(xiàng)目成為億達(dá)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，成為區(qū)域乃至大連市商業(yè)的典范。v 對(duì)于地區(qū)性亮點(diǎn)的產(chǎn)生 :通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的綜合性業(yè)態(tài)組合 ,能使項(xiàng)目成為地區(qū)性的代表并具有特色商業(yè) .市場(chǎng)定位篇定位原則 定位原則內(nèi)容由下至上、由內(nèi)及外業(yè)態(tài)集中度高、可長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)整盤推出、整體包裝益于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理原則市場(chǎng)定位篇項(xiàng)目自身分析本項(xiàng)目處于奧林匹克商圈的中部，位于中山路、東北路、高爾基路、長(zhǎng)春路四條主要干路中部。 市場(chǎng)定位篇項(xiàng)目自身分析項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境良好，所臨的每條路段有有各自的特點(diǎn)。針對(duì)每條路段的特性進(jìn)行不同的分析是項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位時(shí)必須考慮的內(nèi)容。 市場(chǎng)定位篇項(xiàng)目自身分析東北路一側(cè) 項(xiàng)目旁的高架橋使通過(guò)項(xiàng)目的人流較少，但與免稅品商店相呼應(yīng)，可為項(xiàng)目帶來(lái)高檔消費(fèi)人群，并可作為項(xiàng)目的形象展示點(diǎn)。五四路一側(cè)項(xiàng)目對(duì)面的寫字樓、高檔公寓等物業(yè)不僅可為項(xiàng)目帶來(lái)此部分的消費(fèi)人群，亦可使本側(cè)作為項(xiàng)目人氣的提升點(diǎn)。民運(yùn)街一側(cè) 作為項(xiàng)目最佳人流、展示效果最好的一側(cè)，此側(cè)因沃爾瑪?shù)软?xiàng)目的存在，不僅可使項(xiàng)目賺足人氣，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目整體的商業(yè)展示較為有利。北側(cè)大型停車場(chǎng)、可有效解決因項(xiàng)目人流過(guò)多而產(chǎn)生的停車問(wèn)題。項(xiàng)目對(duì)面高檔物業(yè)的存在，亦可同時(shí)為項(xiàng)目提供有實(shí)際消費(fèi)能力的消費(fèi)人群。建業(yè)路一側(cè)市場(chǎng)定位篇項(xiàng)目自身分析行業(yè)商戶商品 類別 選擇 物 業(yè)類 型 周 邊 客 戶組 合 店面要求 特殊要求家具建材?獨(dú)立商 業(yè) 樓 ?層 高 ?承 載 ： 400KG5噸 /平米不等?單層 面 積 ： 10008000平米以上?柱距： 12X12米?停 車 位： 300500個(gè)娛樂(lè)?獨(dú)立商 業(yè) 樓?臨 街店 鋪?寫字樓、公寓裙房?同 類 品牌?商 務(wù) 區(qū)、商 業(yè) 中心區(qū)?1003000平米不等?水、 電?大型 KTV一 層層 高超 過(guò) 6
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