【文章內(nèi)容簡介】 營業(yè)率與售樓處反映的銷售情況基本一致。二、 商鋪的經(jīng)營情況用家和經(jīng)營者的需求才是真正的市場需求。否則象海南的房地產(chǎn)或93年以前的深圳地產(chǎn)市埸，炒家占絕對比重，即形成泡沫市埸，最后總有一個(gè)吃苦頭。因此有必要對商鋪的經(jīng)營情況進(jìn)行了解。 龍崗部分商鋪營業(yè)率情況樓盤名稱銷售時(shí)間 銷售率（%） 營業(yè)率（%）轉(zhuǎn)租率（%）主營項(xiàng)目鴻基新城96年80707建材裝飾新鴻進(jìn)花園96年704011建材裝飾紫薇花園95年95459建材裝飾碧湖花園97年854513建材裝飾百貨城市花園98年90606建材裝飾尚景園99年60東都花園2000年新亞洲花園2000年60愉 園95年95804建材裝飾小商品歐景花園98年50109建材裝飾和興花園99年10龍興商業(yè)廣場2000年4天豪商業(yè)廣場2000年90楚豐廣場2000年90城龍花園97年20分析：營業(yè)率普遍較低，但不是太低，對這種市埸情況要引起警惕，租價(jià)的支撐是投資的重要依據(jù)之一。據(jù)調(diào)查龍崗中心城一層租賃價(jià)普遍在3070元/M2之間，不夠或僅夠支付貸款利息，長線投資價(jià)值前期得不到體現(xiàn)，但不至于投資損失或大損失，投資者或者有投機(jī)思想或者是長期看中發(fā)展前景和升值前景。不斷開發(fā)商鋪的開發(fā)商也許同這些小投資者同樣的心態(tài)。第五章、誰在購買商鋪？一、市場客戶的分類：根據(jù)我公司調(diào)查資料顯示：目前龍崗中心城及附近的商業(yè)物業(yè)購買者主要有以下幾類：中心城附近的村鎮(zhèn)居民。根據(jù)官方公布信息：龍崗區(qū)中心城及北部地區(qū)的原著居民多數(shù)為客家人，約有23萬人，總共有56千戶。這部分人受宅基地和現(xiàn)有房屋建筑規(guī)模的限制。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體紅利等收入積累了相當(dāng)?shù)拈e余資金，而銀行利率則一降再降，更增收了20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。而商用物業(yè)的投資一方面可能有迅速轉(zhuǎn)手的炒作獲利機(jī)會。另一方面也宜于作長線投資，風(fēng)險(xiǎn)也較小，所以商用物業(yè)就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。約有40%的份額。 公司或企業(yè)。 這類客戶主要是商業(yè)經(jīng)營公司如百佳、萬佳、華潤萬方等，但這些公司多以物業(yè)租用形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營、真正購置物業(yè)自用的較少。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。由此判斷商業(yè)投資者在龍崗中心城投資極少。相反龍崗的平湖鎮(zhèn)倒是出現(xiàn)如南城百貨、紫荊城商業(yè)廣場等有實(shí)力的商業(yè)買家。龍崗因人氣淡的局面在短時(shí)間難有大的改觀。所以有實(shí)力的企業(yè)在中心城的投資也難有自然增長，除非另有原因或辦法。還有一些當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)有閑散資金，投資又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展銷企業(yè)商品，這類客戶約占5%左右的份額。專業(yè)的房地產(chǎn)投資者。 以投資獲利的角度來審視物業(yè)，主要考察兩點(diǎn)：一是該商業(yè)物業(yè)是否有可觀的最終獲利空間。二是商業(yè)物業(yè)是否有炒作獲利的機(jī)會。實(shí)質(zhì)上就是長線投資和短線投資。約有40%左右的市場份額。專業(yè)投資者是最具資金籌措能力和資金實(shí)力的一類群客戶，從龐大資金支持需要看，專業(yè)投資者在龍崗中心城商用物業(yè)市場中的份量絕對不輕，但這些專業(yè)投資者是以長線投資為主介入的呢？還是以短線炒作為主介入的呢？在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中心城商鋪銷售中有一重要現(xiàn)象：所有的發(fā)展商售出商鋪時(shí)對不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說炒作留下空間的常用做法。剛剛發(fā)售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時(shí)段打折和抽獎(jiǎng)選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發(fā)展商迎合炒作口味而設(shè)計(jì)的。政府公務(wù)員及龍崗區(qū)外的普通置業(yè)者。 從投資多樣性和政府公務(wù)員架構(gòu)看，這部分人更傾向于在工作地以外區(qū)域投資在方式上比較喜歡變現(xiàn)能力較強(qiáng)的股票、債券投資。但房地產(chǎn)也是一種投資渠道，這一部分人購置物業(yè)主要關(guān)心的是物業(yè)有沒有前景，一般是以當(dāng)作資金轉(zhuǎn)移存放的心理來看待物業(yè)購置過程，所以較為隨意，但購買時(shí)往往非真實(shí)身份。只有15%左右的市埸份額。開發(fā)商自留5%。 由于房地產(chǎn)開發(fā)獲利性強(qiáng)的特點(diǎn)，且又有銀行按揭，所以開發(fā)商開發(fā)商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進(jìn)小區(qū)需要的配套商業(yè)或知名商業(yè)。開發(fā)商自留5%。綜上分析：我們認(rèn)為龍崗中心城商鋪市場現(xiàn)況是；炒家領(lǐng)市，村鎮(zhèn)居民托市?；疑杖胝呒捌渌脴I(yè)者跟市。第六章、中心城商鋪市場前景一、中心城商服物業(yè)的供應(yīng)龍崗鎮(zhèn)商業(yè)用地受局限，但新建，改建量不小龍崗鎮(zhèn)的大中型商場有國際商場、南城百貨，人人購物廣場、富佳商場等，建筑面積共計(jì)約5萬M2。由于龍崗鎮(zhèn)建筑密集，且土地屬村鎮(zhèn)集體用地，今后較少新建商廈，但會有一些現(xiàn)有房屋改造成大中型商場，預(yù)計(jì)今后三年大中型商場建筑面積共計(jì)約4萬M2，以出租形式進(jìn)入商服物業(yè)市場。中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。龍崗中心城現(xiàn)有的商鋪都是住宅小區(qū)底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛地花園、新鴻進(jìn)花園、鴻基新城等，各住宅小區(qū)的底層臨街鋪建筑面積共計(jì)約9萬M2。今后三年商鋪供給量還將進(jìn)一步增加，一類為新建住宅小區(qū)的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業(yè)廣場、天豪商業(yè)廣場，楚豐廣場等，商服物業(yè)潛在供給量約10萬M2。大型商業(yè)廣場涌現(xiàn)95年到99年上半年開發(fā)的項(xiàng)目都是臨街裙樓模式，99年底開始出現(xiàn)了以商業(yè)為主甚至純商業(yè)物業(yè)，單體建設(shè)規(guī)模正在擴(kuò)大，由幾千平方米臨街商鋪發(fā)展到二、三萬平方米商城，如近期發(fā)售的龍興商業(yè)廣場、天豪商業(yè)廣場，即將發(fā)售的東都800米購物長廊。二、三層商用物業(yè)開發(fā)的增加 鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇等都是首層商用物業(yè)；碧湖花園首層、二層則均為商用物業(yè)；而龍興商業(yè)廣場、名流廣場、天豪商業(yè)廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業(yè)。市場供應(yīng)量仍在增大，開發(fā)商熱情不減 999年中心城的商用物業(yè)增加了近10萬平方米，供應(yīng)量增加了一倍。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)98年以前的開發(fā)者和炒家大部分人賺到70100%的利潤。特別是開發(fā)者樂此不彼。 市場總量：目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業(yè)物業(yè)（中心區(qū)為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區(qū)）有近2325萬平方米。 現(xiàn)上市量：現(xiàn)正上市的主要有龍興商業(yè)廣場、新亞洲花園、楚豐廣場、天豪商業(yè)廣場和鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉(zhuǎn)手的商鋪，總計(jì)約達(dá)總量的六成左右，即有1315萬平方米左右的商用物業(yè)需要買家。2000年春上市量：2000年春之后主要上市的有龍興商業(yè)廣場、東都花園等，估計(jì)總量近4萬平方米左右，約占總供應(yīng)量的18%。開發(fā)投資注意或遇到的新問題 由于市場供應(yīng)量大增，而有效需求不足，因此開發(fā)企業(yè)要注意以下新的情況，對開發(fā)有所準(zhǔn)備商用物業(yè)開發(fā)已從中心區(qū)轉(zhuǎn)向其輻射區(qū)，物業(yè)地段風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。99年底，2000年初的大量推出盤，只完成了認(rèn)購過程，而資金已顯疲態(tài)?？偙旧啼仩I業(yè)率平均不到50%。一般居民跟風(fēng)入市。發(fā)展商的銷售行為主要針對炒家。前景的主要支撐題材——龍崗中心規(guī)劃的市政硬件規(guī)劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統(tǒng)（第二通道都已開通）現(xiàn)在已見不到政府投入中心城建設(shè)的那種紅塵滾滾的場面，建設(shè)場面都是發(fā)展商在演繹。住宅市場持續(xù)走低，入戶政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過淡。三、發(fā)展前景：困難不小，值得一搏龍崗中心城及附近的商業(yè)在96年以前一直是處于較低價(jià)位，成交量也很少，從96年下半年開始其開發(fā)量逐漸增加特別是98年和2000年，而經(jīng)營情況則一直沒有多大改善，空置率長期保持在較高水平。從理論和實(shí)際來講，繼續(xù)開發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，開發(fā)商也有此認(rèn)識，但是市埸經(jīng)濟(jì)不是因困難或風(fēng)險(xiǎn)加大而不為之，其它原因更直接影響開發(fā)商決策。至少有以下幾點(diǎn)： 開發(fā)商業(yè)比開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對成本低，獲利空間大。 商鋪的銷售率不會比住宅的低，反而好。 至少目前還有一定的市場，搶時(shí)機(jī)開發(fā)，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價(jià)格戰(zhàn)，又如何。深圳的發(fā)展能力，市埸承受能力是任何地區(qū)無法比的。第三篇： 名流商業(yè)廣場l 機(jī)會與困難并存，目前市埸良好，但時(shí)機(jī)很重要，商業(yè)面積可增加，商業(yè)的獲利空間大，銷售比住宅好。l 爭取大商家、知名商家進(jìn)駐l 注重住宅和商業(yè)開發(fā)的長期行為，提供良好的管理和服務(wù)，開成開發(fā)企業(yè)，和開發(fā)項(xiàng)目的長期，良好的品牌。 第七章、項(xiàng)目概況一、位置：名流商業(yè)廣場屬龍崗中心城一級輻射區(qū)，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約1500米。二、地形及區(qū)域環(huán)境名流商業(yè)廣場地形形狀規(guī)則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。如意路南是歷史民居和愛聯(lián)村及工業(yè)區(qū)，再過是山坡。龍翔路西是設(shè)建中的景園花園，依山，地形狹長，景園花園南是少量民居，名流商業(yè)廣場北700米左右即是東都花園。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側(cè)是少量的臨街空置商鋪。三、工程進(jìn)度尚處在設(shè)計(jì)階段，即將進(jìn)行地質(zhì)勘探。四、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：建設(shè)用地面積：容積率：≤，綠化率：≥30%建筑面積：43972，其中商業(yè)面積4080平方米機(jī)動(dòng)車泊車位：220個(gè) （注：開發(fā)商擬增加商業(yè)面積）第八章、困難點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)一、名流商業(yè)廣場主要困難點(diǎn)：交通出行不便： 名流商業(yè)廣場所處龍崗新興開發(fā)區(qū)，目前由于周邊還待發(fā)展，故交通網(wǎng)絡(luò)還沒有形成，公交能力尚不具備。項(xiàng)目東西面是交通大動(dòng)脈——深惠公路和龍翔大道，目前對本項(xiàng)目的直接作用體現(xiàn)不了，但今后有利。項(xiàng)目街區(qū)功能暫時(shí)不具商業(yè)條件