【正文】 到鋪位的支配權(quán)，再委托售樓人員或進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)交易。龍崗中心城商鋪價(jià)格情況表樓盤(pán)名稱商鋪層數(shù) 商業(yè)用房面積（M2） 首層價(jià)格（M2）首層銷售率（%）二層價(jià)格（M2）二層銷售率（%）鴻基新城120001100080新鴻進(jìn)花園115001100070紫薇花園180001180095碧湖花園2200001200085600020城市花園130001100090尚景園120001200060東都花園1140009000新亞洲花園1150001000060愉 園125001000095歐景花園12000900050和興花園13000950010龍興商業(yè)32000012000580002天豪商業(yè)32600090楚豐廣場(chǎng)22000090城龍花園13000960020二、中心城的商鋪銷售及其怪現(xiàn)象 經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)中心城商鋪銷售率有一種怪現(xiàn)象：不同信息渠道所反映的銷售情況存在相當(dāng)大的差距——銷售情況以誰(shuí)的為準(zhǔn)呢？調(diào)查結(jié)果都沒(méi)有錯(cuò)。已經(jīng)出租的商鋪首層租金為3070元/M2，與售價(jià)相比，租金明顯偏低，說(shuō)明商鋪買(mǎi)家投資意愿強(qiáng)，看重龍崗中心城的未來(lái)發(fā)展前景而不是眼前利益。雖然龍崗中心城的商鋪供應(yīng)量急速增大，客戶選擇面廣，承接能力趨弱，但價(jià)格依然平穩(wěn)，說(shuō)明投資者對(duì)龍崗中心城的商鋪前景信心十足。第四章、 龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展一、中心城的商鋪現(xiàn)行價(jià)格 近幾年商鋪價(jià)格不斷上漲自1995年以來(lái)，龍崗中心城的商鋪價(jià)格逐年上升，從1995年7000元/M2的均價(jià)上升到2000年11000元/M2，%（見(jiàn)下表）。沒(méi)有繁華就成了失敗的規(guī)劃，長(zhǎng)期來(lái)講政府不可能容忍中心城沒(méi)有商業(yè)，沒(méi)有人氣，沒(méi)有繁華。中心城交通不便，商業(yè)僅為中心城及周邊居民服務(wù)，輻射范圍窄，影響力小還沒(méi)有形成人氣，商業(yè)自然不成氣侯。中心城商業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展較龍崗中心城更早、更好。龍崗大工業(yè)區(qū)正在迅速發(fā)展，市內(nèi)工廠不斷撤出市區(qū)到龍崗大工業(yè)區(qū)落戶，使龍崗?fù)鈦?lái)人口迅速增長(zhǎng)。龍崗中心城大商業(yè)的發(fā)展需要時(shí)間，至少二三年。 龍崗全區(qū)依然是沒(méi)有龍頭商業(yè)和品牌商業(yè)的狀況。隨著龍崗的發(fā)展，龍崗本地的居民越來(lái)越富，外來(lái)人口大量涌入龍崗，部分外來(lái)人員已步入高收入者之列，對(duì)中高檔商品及良好的購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)的消費(fèi)需求在增加。從商業(yè)構(gòu)成來(lái)看，小商鋪在數(shù)量上一統(tǒng)天下，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大商場(chǎng)很少，大商場(chǎng)的規(guī)模也偏小，經(jīng)營(yíng)品種不夠豐富，商品檔次低，服務(wù)也差，知名度也不高。二、龍崗中心區(qū)商服業(yè)的現(xiàn)狀分析規(guī)模小，檔次低，無(wú)知名度。龍崗中心城發(fā)展較晚，公交線路少，各商鋪都以中心城及周邊居民為服務(wù)對(duì)象，而中心城及周邊居住人口少，人氣淡，消費(fèi)總量有限，很多商鋪空置。中心城大商家屈指可數(shù)，小商鋪空置過(guò)半。現(xiàn)有商鋪主要分布于清林東路、吉祥中路、龍福路、德政路兩側(cè)，多為各住宅小區(qū)的一、二樓臨街鋪面，以面積3080M2的小商鋪為主。由深惠公路、龍平東路、龍興街構(gòu)成的三角地是龍崗商業(yè)最繁華，人氣最旺的區(qū)域，日人流量10萬(wàn)人以上，商鋪極少空置。大中型商場(chǎng)如南城百貨，國(guó)際商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)百貨零售，商品門(mén)類齊全，檔次中等，服務(wù)對(duì)象為當(dāng)?shù)馗挥芯用窈透呤杖腚A層；小商鋪則多經(jīng)營(yíng)服裝、雜貨、餐飲、服務(wù)業(yè)等，檔次較低小型商店服務(wù)于周圍工廠的打工族及當(dāng)?shù)鼐用瘛｝垗忔?zhèn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。在這三家大商場(chǎng)周圍還有大量中小型商鋪，深惠公路、龍興街、龍平東路、龍昌街、平南路及華西街兩側(cè)是商鋪高度密集的區(qū)域，其它村落也散布著大量小商鋪。第三章、 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況一、龍崗中心區(qū)商鋪分布及經(jīng)營(yíng)情況龍崗商服物業(yè)主要分布于龍崗鎮(zhèn)和龍崗中心城。龍崗也是一樣，特別是的市政道路系統(tǒng)和近5000套住宅單位開(kāi)發(fā)的完成，中心城住宅物業(yè)，商用物業(yè)的投資前景上升到了一個(gè)看得見(jiàn)信心的層面。目前該區(qū)不論是開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目都沒(méi)有知名度，房地產(chǎn)檔次有待提高。從95年至今，龍崗中心城及布吉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)一直發(fā)展平穩(wěn)，受大環(huán)境影響雖略有回調(diào)，但沒(méi)有受到大的挫折，住宅售價(jià)始終保持在2300—2800元/M2，而商用物業(yè)則穩(wěn)中有升，由7000元/M2一路升至11000元/M2，%。優(yōu)越的地理位置，便利的交通設(shè)施，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、廣闊的市場(chǎng)交易體系，為龍崗發(fā)展以運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、商貿(mào)金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的大流通提供了獨(dú)一無(wú)二的條件，龍崗將成為深圳這座經(jīng)濟(jì)中心城市的區(qū)域性物流中心。至今，已有6000多家工業(yè)企業(yè)落戶龍崗，逐步形成了以電子、通信、機(jī)械、服裝、玩具、食品、建材行業(yè)為主導(dǎo)，其他行業(yè)互為依托協(xié)調(diào)發(fā)展的工業(yè)新格局。數(shù)十萬(wàn)外來(lái)人口移居此地投資興業(yè)、打工創(chuàng)業(yè)，使這里充分體現(xiàn)了深圳這座移民城市的特點(diǎn)，構(gòu)筑成了這片熱土十分誘人的興旺景象。龍崗區(qū)于1993年1月1日成立。開(kāi)發(fā)商業(yè)比開(kāi)發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)小，相對(duì)成本低，獲利空間大，銷售比住宅好。低檔次、小商鋪一統(tǒng)天下，目前供應(yīng)量太大，有效需求不足，商鋪泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重，炒家占買(mǎi)家重要比重。住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面有待完善。主題式商業(yè)顯示了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)始注重“以人為本”，從規(guī)劃開(kāi)始就能替消費(fèi)者或業(yè)主解決實(shí)際問(wèn)題的考慮。商服開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)思想更為成熟主要表現(xiàn)在：放棄純粹依靠大買(mǎi)家的不切實(shí)際的想法，按市埸規(guī)律腳踏實(shí)地辦事。一些號(hào)稱當(dāng)?shù)卮笊疼钠髽I(yè)，與市內(nèi)商業(yè)比較，無(wú)論從哪個(gè)方面都是無(wú)法比較的。龍崗還是處女地 龍崗商業(yè)的總體開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)水平走在全市各區(qū)最后，起步晚，水平低，規(guī)模小、無(wú)品牌，這也是龍崗的布吉鎮(zhèn)及龍崗中心城區(qū)內(nèi)的鋪位多被看好的主要原因。如：主題商城南山女人世界分店、女兒國(guó)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、東方巴黎服裝批發(fā)市場(chǎng)；大商業(yè)有海雅百貨、美國(guó)沃爾瑪（在建）。今年商業(yè)熱點(diǎn)除了羅湖和福田外，南山和寶安已呈新熱點(diǎn)。商鋪發(fā)展商在淡市中的靈活應(yīng)變能力是熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。 深圳各區(qū)的商服物業(yè)價(jià)格走勢(shì)及銷售不理想，宏觀環(huán)境的不景氣和商鋪的供過(guò)于求，是商輔市埸整體偏淡的重要原因。99年商鋪銷售情況較去年大幅回落，%，商鋪現(xiàn)樓比樓花銷售較好。 、商鋪市埸：關(guān)內(nèi)空置嚴(yán)重，關(guān)外機(jī)會(huì)尚存關(guān)內(nèi)整體市埸偏淡：從98年中至現(xiàn)在，商鋪空置率不斷上升，全年空置達(dá)51萬(wàn)平方米。 以《深圳特區(qū)報(bào)》社、《深圳商報(bào)》社為主要主辦單位，1999年下半年在高交會(huì)館二次舉行的房地產(chǎn)交易會(huì)，盡管使出渾身解數(shù)，但只是業(yè)內(nèi)熱鬧，市埸冷清。促銷大戰(zhàn)爆發(fā)并持續(xù)時(shí)間長(zhǎng) 99年下半年，深圳房地產(chǎn)將以價(jià)格為主要促銷售手段，明降暗降的勢(shì)態(tài)。其審時(shí)度勢(shì)的理智作為，值得許多開(kāi)發(fā)商深思。特別是近年位置十分優(yōu)越的樓盤(pán)，如嘉匯新城、星河明居、國(guó)際文化大廈、金地翠園、彩福大廈等無(wú)不是以低價(jià)取勝（起價(jià)5000——6000，均價(jià)為65008500）。實(shí)際上，一些聰明的地產(chǎn)商意識(shí)到：“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格”，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的作用誰(shuí)都不可否認(rèn)。本方案認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)如無(wú)特大經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策發(fā)生作用，未來(lái)二年內(nèi)，深圳房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，平均下跌5——10%后，成交量才會(huì)根本好轉(zhuǎn)。有降價(jià)空間和要求。如：中心區(qū)的中海華庭、金海灣花園、黃埔雅苑、共和世家、瑞達(dá)苑、江蘇大廈；羅湖區(qū)的鵬興花園二期、翡翠園；龍崗區(qū)的萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、中城康橋花園；南山區(qū)的文德?；▓@、蔚藍(lán)海岸、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園、招商海琴、海月花園等等。成交量比去年增長(zhǎng)，但價(jià)格在98年下半年的基礎(chǔ)上小幅走低4%，由于新老樓盤(pán)太多，需求追不上供給，空置將在較長(zhǎng)時(shí)間存在。房地產(chǎn)按揭貸款年期加長(zhǎng)，按揭利率降低，對(duì)于刺激房地產(chǎn)有直接的積極作用。國(guó)家征收20%的儲(chǔ)蓄利息所得稅，刺激消費(fèi)市場(chǎng)的力度進(jìn)一步加大，并使存款收益進(jìn)一步減少，相當(dāng)于降息，于房地產(chǎn)、汽車等高額消費(fèi)有促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)具有的投資保值作用的看法更讓人偏愛(ài)。其它的信用貸款擔(dān)保，沒(méi)有明顯作用。深圳住宅和商業(yè)在硬件設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容方面日趨完善，競(jìng)爭(zhēng)中價(jià)格的作用已上升到首要位置。市埸競(jìng)激烈。綜合商城、主題商城、住宅裙樓，出現(xiàn)過(guò)量開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)的供應(yīng)量大增。本建議是基于目前深圳市及龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合我司專業(yè)人員近10年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)調(diào)查研究而完成的，由于受時(shí)間和資料的限制，未必能把本項(xiàng)目所有情況考慮在內(nèi)，希望有進(jìn)一步溝通和合作的機(jī)會(huì)，使之更加完善，更具操作性，以達(dá)到成功開(kāi)發(fā)和銷售的目的。名流商業(yè)廣場(chǎng)市埸調(diào)研及建議（一）深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司二零零零年一月二十六日深圳市萬(wàn)利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 總經(jīng)理陳達(dá)崗先生： 副總經(jīng)理莫伯平先生： 衷心感謝貴公司的信任及給我們提供這種機(jī)會(huì)。 承蒙信任，我們有幸能向貴公司提交我公司——深圳市聯(lián)昌房地產(chǎn)交易評(píng)估有限公司的“名流商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研及建議之一”，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考。再次表示感謝！策劃：謝建民、協(xié)助：田貞佘總監(jiān)：汪春林二000年一月二十六日目 錄第一篇 深圳地產(chǎn)及商業(yè) 房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)情況5 第二篇 龍崗中心城商業(yè)龍崗區(qū)及房地產(chǎn)概況11第三章 龍崗中心區(qū)商業(yè)狀況13龍崗中心城商業(yè)的發(fā)展 17誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)商鋪 22中心城商鋪市場(chǎng)前景 25 一：中心城商服物業(yè)的供應(yīng) 25 二：開(kāi)發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 26 三：發(fā)