【正文】 但發(fā)展商不熟悉商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)，商廈設(shè)計(jì)不合商業(yè)要求，宣傳推廣不力，在客戶(hù)中形象差，銷(xiāo)售緩慢。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤(pán)名稱(chēng)城龍花園結(jié)構(gòu)類(lèi)型多層、小高層地理位置龍福路發(fā)展商龍崗區(qū)城龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商深圳立信置業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司占地面積一期占地24478 m2，二期占地70732 m2建筑面積一期59230m2，二期155610 m2戶(hù)型3房2廳（70—90 m2），4房2廳（100—110 m2），主導(dǎo)戶(hù)型3房2廳住宅均價(jià)2600元/ m2付款方式一次性93折，按揭96折住宅銷(xiāo)售率8%宣傳重點(diǎn)發(fā)展商實(shí)力與信譽(yù)，社區(qū)位置與配套，物業(yè)管理工程進(jìn)度尚未動(dòng)工商鋪價(jià)格9600元/ m2商鋪銷(xiāo)售率20%分析發(fā)展商為深圳城建集團(tuán)所屬企業(yè)，實(shí)力強(qiáng)，項(xiàng)目位置好，配套全，但工程未開(kāi)工，目前處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤(pán)名稱(chēng)盛龍花園（紫羅蘭）結(jié)構(gòu)類(lèi)型多層地理位置盛龍大道與龍城大道交匯處發(fā)展商龍崗區(qū)盛龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)占地面積13．58萬(wàn)m2建筑面積26．28萬(wàn)m2戶(hù)型2房2廳（60—80 m2），3房2廳（90—110 m2），4房2廳（100—120 m2）主導(dǎo)戶(hù)型3房2廳住宅均價(jià)2700元/ m2付款方式一次性90折，按揭93折住宅銷(xiāo)售率一期70%，二期8%宣傳重點(diǎn)規(guī)模大，綠化率高工程進(jìn)度一期現(xiàn)樓，二期即將動(dòng)工商鋪價(jià)格5000元/ m2商鋪銷(xiāo)售率一期40%，二期10%分析該項(xiàng)目規(guī)模大，周?chē)钆涮R全，但由于無(wú)法解決小孩就近入學(xué)問(wèn)題，入伙后業(yè)主對(duì)發(fā)展商很有意見(jiàn)，致使二期遲遲難以啟動(dòng)。項(xiàng)目本身在位置、配套、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面優(yōu)勢(shì)明顯，銷(xiāo)售進(jìn)度快。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤(pán)名稱(chēng)鴻基新城結(jié)構(gòu)類(lèi)型多層地理位置吉祥路發(fā)展商龍崗鴻基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商無(wú)占地面積15000m2建筑面積28000m2戶(hù)型2房2廳（70—85 m2），3房2廳（90—105 m2）主導(dǎo)戶(hù)型3房2廳住宅均價(jià)2900元/ m2付款方式一次性85折，按揭92折住宅銷(xiāo)售率80%宣傳重點(diǎn)交通便利、會(huì)所配套、物業(yè)管理工程進(jìn)度現(xiàn)樓商鋪價(jià)格11000元/ m2商鋪銷(xiāo)售率80%分析項(xiàng)目臨深惠公路，交通便捷，發(fā)展商實(shí)力較強(qiáng)，工程形象較好，銷(xiāo)售比較順利。客戶(hù)群體主要為龍崗的私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、銀行職員、企業(yè)高級(jí)管理人員等。項(xiàng)目?jī)?nèi)容樓盤(pán)名稱(chēng)和興花園結(jié)構(gòu)類(lèi)型多層地理位置清林路與福壽路交匯處發(fā)展商深圳銀臺(tái)實(shí)業(yè)發(fā)展公司代理商深圳眾廈房地產(chǎn)代理公司占地面積6萬(wàn)m2建筑面積95000 m2戶(hù)型2房2廳（50—80 m2），3房2廳（80—110 m2）主導(dǎo)戶(hù)型2房2廳住宅均價(jià)2500元/ m2付款方式一次性88折，按揭92折住宅銷(xiāo)售率10%宣傳重點(diǎn)規(guī)模，小區(qū)規(guī)劃工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)施工商鋪價(jià)格9500元/ m2商鋪銷(xiāo)售率10%分析該項(xiàng)目銷(xiāo)售兩個(gè)月后，代理商因故退出，項(xiàng)目停止銷(xiāo)售，在客戶(hù)中影響不好，對(duì)銷(xiāo)售不利，重新啟動(dòng)難。利于銷(xiāo)售。1 本項(xiàng)目的名稱(chēng)可根據(jù)銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)間的不同，而不同設(shè)定。 爭(zhēng)取尋找大買(mǎi)家或大商業(yè)用戶(hù)，爭(zhēng)取知名商業(yè)入住，目前華潤(rùn)萬(wàn)方拓展勢(shì)頭很猛，知名或著名商業(yè)如：天虹、萬(wàn)佳、加樂(lè)福、沃爾瑪、新一佳、民潤(rùn)都有較強(qiáng)的拓展能力。 市場(chǎng)定位為短期投資者，村鎮(zhèn)居民和部分公職及外來(lái)置業(yè)者。 價(jià)位按市埸行情9000——12000元，首層定價(jià)在15001600元/M2之間，折扣最大可至6折，最少9折，加強(qiáng)時(shí)間性的激勵(lì)措施。 春節(jié)后可速做圍墻，提早告知路人。 營(yíng)銷(xiāo)策劃工作提前并充分準(zhǔn)備，不打無(wú)準(zhǔn)備之戰(zhàn)，但為了搶機(jī)會(huì)，在春節(jié)后迅速展開(kāi)銷(xiāo)售咨詢(xún)和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的部分工作。l 為統(tǒng)一商業(yè)形象，建筑物上應(yīng)有名流商業(yè)廣場(chǎng)之標(biāo)志。l 層高不宜過(guò)高，有4左右米即可，不設(shè)夾層。 其它l 兩邊臨街處可適當(dāng)后退紅線設(shè)一排臨路停車(chē)位利于聚集人氣。 住宅和商業(yè)人流住宅和商業(yè)人流兼顧，不要絕對(duì)的分流與不分流。 住宅的環(huán)境及配套住宅的環(huán)境及配套重點(diǎn)放在三層或頂層，有利于住宅消化，可設(shè)計(jì)為架空綠化層或頂層綠化，以及住宅配套，如景觀庭園、親子樂(lè)園、活動(dòng)埸所、休閑處等。住宅面積建議以100平方米的三房為主，另設(shè)40%左右的一房、二房、頂層復(fù)式。而住宅更是全部朝南，十分有利于銷(xiāo)售。第九章、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目自身的商住特性，規(guī)劃設(shè)計(jì)上建議： 物業(yè)定位：為中高檔的商住區(qū)，商業(yè)居住一體化，既有良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)條件，又有良好的居住生活環(huán)境并兼顧今后的商業(yè)和住宅的管理。開(kāi)發(fā)商有一定的實(shí)力，可將部分鋪位出租，出租物業(yè)有利于控制并制造成經(jīng)營(yíng)氣氛，開(kāi)成人氣。商鋪的銷(xiāo)售率比住宅好。二、 中心城商業(yè)房市仍處良好狀態(tài)，托市者眾，如能搶到時(shí)機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)極為有利。 第二通道向區(qū)內(nèi)、市內(nèi)流動(dòng)，因而在這一通道兩邊的商用物業(yè)具有較強(qiáng)的親和力，容易為消費(fèi)者熟知，有發(fā)展前景。東行千余米是深惠公路，對(duì)商流，物流的匯聚占盡優(yōu)勢(shì)，但要引導(dǎo)。 二、名流商業(yè)廣場(chǎng)主要機(jī)會(huì)點(diǎn)：二、 緊鄰第二通道、深惠大道、如意路。還有新開(kāi)發(fā)大型商業(yè)物業(yè)龍興商業(yè)廣場(chǎng)正在尋找出路。如意路上兩旁商業(yè)均未有經(jīng)營(yíng)起來(lái)，商業(yè)開(kāi)發(fā)如果量太大有一定的風(fēng)險(xiǎn)。目前沒(méi)有龍崗區(qū)的重要規(guī)劃項(xiàng)目。項(xiàng)目所在地規(guī)劃一般 本項(xiàng)目所處龍崗中心區(qū)以東，屬中心或中心輻射地帶，目前區(qū)政府所在地區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展良好，但本項(xiàng)目周邊還不太理想，本項(xiàng)目周邊規(guī)劃為商業(yè)住宅混合用地。周邊改造不是一朝一時(shí)的事，對(duì)本項(xiàng)目所需要的環(huán)境陪襯沒(méi)有正面作用。項(xiàng)目南面基本無(wú)居住物業(yè)和街區(qū)，無(wú)法對(duì)接。項(xiàng)目東西面是交通大動(dòng)脈——深惠公路和龍翔大道，目前對(duì)本項(xiàng)目的直接作用體現(xiàn)不了，但今后有利。三、工程進(jìn)度尚處在設(shè)計(jì)階段，即將進(jìn)行地質(zhì)勘探。龍翔路西是設(shè)建中的景園花園，依山，地形狹長(zhǎng)，景園花園南是少量民居，名流商業(yè)廣場(chǎng)北700米左右即是東都花園。二、地形及區(qū)域環(huán)境名流商業(yè)廣場(chǎng)地形形狀規(guī)則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。l 爭(zhēng)取大商家、知名商家進(jìn)駐l 注重住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期行為，提供良好的管理和服務(wù)，開(kāi)成開(kāi)發(fā)企業(yè)，和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的長(zhǎng)期，良好的品牌。深圳的發(fā)展能力，市埸承受能力是任何地區(qū)無(wú)法比的。 商鋪的銷(xiāo)售率不會(huì)比住宅的低，反而好。從理論和實(shí)際來(lái)講，繼續(xù)開(kāi)發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在加大，開(kāi)發(fā)商也有此認(rèn)識(shí)，但是市埸經(jīng)濟(jì)不是因困難或風(fēng)險(xiǎn)加大而不為之，其它原因更直接影響開(kāi)發(fā)商決策。住宅市場(chǎng)持續(xù)走低，入戶(hù)政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過(guò)淡。發(fā)展商的銷(xiāo)售行為主要針對(duì)炒家?？偙旧啼仩I(yíng)業(yè)率平均不到50%。開(kāi)發(fā)投資注意或遇到的新問(wèn)題 由于市場(chǎng)供應(yīng)量大增，而有效需求不足，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)要注意以下新的情況，對(duì)開(kāi)發(fā)有所準(zhǔn)備商用物業(yè)開(kāi)發(fā)已從中心區(qū)轉(zhuǎn)向其輻射區(qū)，物業(yè)地段風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。 現(xiàn)上市量：現(xiàn)正上市的主要有龍興商業(yè)廣場(chǎng)、新亞洲花園、楚豐廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)和鴻基、新鴻進(jìn)、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉(zhuǎn)手的商鋪，總計(jì)約達(dá)總量的六成左右，即有1315萬(wàn)平方米左右的商用物業(yè)需要買(mǎi)家。特別是開(kāi)發(fā)者樂(lè)此不彼。市場(chǎng)供應(yīng)量仍在增大，開(kāi)發(fā)商熱情不減 999年中心城的商用物業(yè)增加了近10萬(wàn)平方米，供應(yīng)量增加了一倍。大型商業(yè)廣場(chǎng)涌現(xiàn)95年到99年上半年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都是臨街裙樓模式，99年底開(kāi)始出現(xiàn)了以商業(yè)為主甚至純商業(yè)物業(yè)，單體建設(shè)規(guī)模正在擴(kuò)大，由幾千平方米臨街商鋪發(fā)展到二、三萬(wàn)平方米商城，如近期發(fā)售的龍興商業(yè)廣場(chǎng)、天豪商業(yè)廣場(chǎng)，即將發(fā)售的東都800米購(gòu)物長(zhǎng)廊。龍崗中心城現(xiàn)有的商鋪都是住宅小區(qū)底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛(ài)地花園、新鴻進(jìn)花園、鴻基新城等，各住宅小區(qū)的底層臨街鋪建筑面積共計(jì)約9萬(wàn)M2。由于龍崗鎮(zhèn)建筑密集，且土地屬村鎮(zhèn)集體用地，今后較少新建商廈，但會(huì)有一些現(xiàn)有房屋改造成大中型商場(chǎng)，預(yù)計(jì)今后三年大中型商場(chǎng)建筑面積共計(jì)約4萬(wàn)M2，以出租形式進(jìn)入商服物業(yè)市場(chǎng)?；疑杖胝呒捌渌脴I(yè)者跟市。開(kāi)發(fā)商自留5%。開(kāi)發(fā)商自留5%。但房地產(chǎn)也是一種投資渠道，這一部分人購(gòu)置物業(yè)主要關(guān)心的是物業(yè)有沒(méi)有前景，一般是以當(dāng)作資金轉(zhuǎn)移存放的心理來(lái)看待物業(yè)購(gòu)置過(guò)程，所以較為隨意，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)往往非真實(shí)身份。政府公務(wù)員及龍崗區(qū)外的普通置業(yè)者。專(zhuān)業(yè)投資者是最具資金籌措能力和資金實(shí)力的一類(lèi)群客戶(hù)，從龐大資金支持需要看，專(zhuān)業(yè)投資者在龍崗中心城商用物業(yè)市場(chǎng)中的份量絕對(duì)不輕，但這些專(zhuān)業(yè)投資者是以長(zhǎng)線投資為主介入的呢？還是以短線炒作為主介入的呢？在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中心城商鋪銷(xiāo)售中有一重要現(xiàn)象：所有的發(fā)展商售出商鋪時(shí)對(duì)不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說(shuō)炒作留下空間的常用做法。實(shí)質(zhì)上就是長(zhǎng)線投資和短線投資。 以投資獲利的角度來(lái)審視物業(yè)，主要考察兩點(diǎn)：一是該商業(yè)物業(yè)是否有可觀的最終獲利空間。還有一些當(dāng)?shù)厣a(chǎn)企業(yè)有閑散資金，投資又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展銷(xiāo)企業(yè)商品，這類(lèi)客戶(hù)約占5%左右的份額。龍崗因人氣淡的局面在短時(shí)間難有大的改觀。由此判斷商業(yè)投資者在龍崗中心城投資極少。 這類(lèi)客戶(hù)主要是商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司如百佳、萬(wàn)佳、華潤(rùn)萬(wàn)方等，但這些公司多以物業(yè)租用形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)、真正購(gòu)置物業(yè)自用的較少。約有40%的份額。而商用物業(yè)的投資一方面可能有迅速轉(zhuǎn)手的炒作獲利機(jī)會(huì)。這部分人受宅基地和現(xiàn)有房屋建筑規(guī)模的限制。第五章、誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)商鋪？一、市場(chǎng)客戶(hù)的分類(lèi)：根據(jù)我公司調(diào)查資料顯示：目前龍崗中心城及附近的商業(yè)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者主要有以下幾類(lèi)：中心城附近的村鎮(zhèn)居民。據(jù)調(diào)查龍崗中心城一層租賃價(jià)普遍在3070元/M2之間，不夠或僅夠支付貸款利息，長(zhǎng)線投資價(jià)值前期得不到體現(xiàn)，但不至于投資損失或大損失，投資者或者有投機(jī)思想或者是長(zhǎng)期看中發(fā)展前景和升值前景。因此有必要對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行了解。二、 商鋪的經(jīng)營(yíng)情況用家和經(jīng)營(yíng)者的需求才是真正的市場(chǎng)需求。始作蛹者——炒家，通過(guò)各種辦法，拿