珠海某商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告-33頁(yè)(編輯修改稿)
2025-04-19 10:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 品、夜間酒吧消費(fèi)、體育健身等；252。 來(lái)自全國(guó)各地商務(wù)和休閑度假旅游的旅游者，主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買香港制造產(chǎn)品、參與海濱游泳場(chǎng)休閑體育活動(dòng)和餐飲消費(fèi)；252。 港澳臺(tái)居民、外籍人士，項(xiàng)目所在區(qū)域是港澳臺(tái)居民到珠海旅游過夜逗留主要區(qū)域，外籍人士因享受7日免簽過境在珠海逗留的優(yōu)惠政策也是集中在該區(qū)域逗留消費(fèi)，其主要消費(fèi)行為包括購(gòu)買旅游紀(jì)念品，酒吧餐飲等；：日東商業(yè)廣場(chǎng)未來(lái)消費(fèi)者應(yīng)該具備如下特征：252。 本土居民以中產(chǎn)家庭消費(fèi)為主力，潮流觸覺靈敏，喜歡接受外來(lái)的消費(fèi)概念，這在珠海可以在水灣酒吧一條街可以得到證實(shí)；252。 本土和國(guó)內(nèi)人士普遍對(duì)香港產(chǎn)品的質(zhì)量、款式有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，如果商場(chǎng)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量能達(dá)到接近香港水平，貨品的價(jià)格又能比之前降低，大部分消費(fèi)者還是愿意到這樣的購(gòu)物環(huán)境消費(fèi)；252。 本土經(jīng)營(yíng)的百貨商場(chǎng)和臨街商鋪提供的購(gòu)物環(huán)境已經(jīng)不能滿足本土居民的消費(fèi)需要，其購(gòu)買消費(fèi)已經(jīng)開始具備休閑、娛樂綜合等享受型消費(fèi)的特征；252。 旅游過境人士同時(shí)具備享受型、休閑型消費(fèi)特征，其偶然性沖動(dòng)性購(gòu)買的行為特征非常嚴(yán)重，如果商場(chǎng)能提供良好的購(gòu)物環(huán)境、質(zhì)量有保障的產(chǎn)品和服務(wù)、更多的參與性?shī)蕵讽?xiàng)目，其消費(fèi)意欲將非常強(qiáng)烈；第二部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例252。 組合原則：提供購(gòu)物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購(gòu)物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地；組合須配合原有五月花餐廳的營(yíng)業(yè)時(shí)間，考慮各商業(yè)組團(tuán)之間尤其是將來(lái)的酒吧街和商場(chǎng)的時(shí)間互補(bǔ)和人流相互扯動(dòng)；各經(jīng)營(yíng)單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理；252。 日東商業(yè)廣場(chǎng)樓層商業(yè)功能組合示意在此原則下，美亞建議未來(lái)的日東商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積比例為：中式餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為：2：4：3：1 ，符合現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心的功能多樣化要求。分配到現(xiàn)有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約為三層餐飲7000 m購(gòu)物商場(chǎng)14000 m2（室內(nèi)購(gòu)物步行街連兩側(cè)7000 m2）、地下超市5000 m酒吧街3000 m2，總經(jīng)營(yíng)面積約為2900 m2，地下規(guī)劃出約2000 m2作為經(jīng)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)作出租用途，保留5000 m2作為地下停車場(chǎng)。二、 商場(chǎng)功能定位及功能區(qū)域招商對(duì)象及租金水平（單位元/m2建筑面積）252。 樓層：2大型玩具游樂經(jīng)營(yíng)商、娛樂游戲經(jīng)營(yíng)商、大型漫畫經(jīng)營(yíng)商、體育用品經(jīng)營(yíng)商、家庭電器經(jīng)營(yíng)商租賃均價(jià)：130元/m2。底線：80元/m2。飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營(yíng)店租賃均價(jià)：150元/m2。單一目標(biāo)招商：平臺(tái)酒吧經(jīng)營(yíng)商租賃均價(jià)：120元/m2。大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店租賃均價(jià)：140元/m2；底線：100元/m2。252。 樓層：1大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、服裝鞋帽專營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店服裝鞋帽專營(yíng)店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時(shí)尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務(wù)社大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營(yíng)商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營(yíng)商、女性主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商、社區(qū)超市（候補(bǔ)）、252。 樓層：負(fù)1招商主力：大型運(yùn)動(dòng)主題商城經(jīng)營(yíng)商（包含體育用品零售、運(yùn)動(dòng)/休閑保健、器械健身經(jīng)營(yíng)及運(yùn)動(dòng)會(huì)所功能。252。 招商備選：全國(guó)范圍（含港澳地區(qū)）引進(jìn)生活型超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商三、 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理模式定位3．1建議商業(yè)廣場(chǎng)采用：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、分散管理的管理模式“統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營(yíng)的含義包括：經(jīng)營(yíng)租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)和營(yíng)業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。 3．2采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)”的原因：I. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面：甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場(chǎng)銷售，建議放棄商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，如有融資的需要建議等商場(chǎng)開業(yè)后，將地下一層的商場(chǎng)部分抵押向銀行申請(qǐng)貸款。II. 商場(chǎng)統(tǒng)一形象層面：因?yàn)槭巧虉?chǎng)商鋪單位，商戶日常經(jīng)營(yíng)本身就需要在商場(chǎng)整體管理的前提下才能進(jìn)行，商場(chǎng)管理公司收取商戶的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)之后有需要運(yùn)用管理費(fèi)對(duì)外作商場(chǎng)
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