【文章內(nèi)容簡介】 3層的物業(yè)招商工作，由于商場仍處于商業(yè)培育期，整體經(jīng)營狀況還不算理想。港澳商場位 置： 高峰路； 規(guī) 模： 共3層，營業(yè)面積:； 經(jīng)營定位： 兒童服飾主題商場；經(jīng)營類別： 服裝、服飾類；經(jīng)營方式： 零售；經(jīng)營年限： 約8年經(jīng)營檔次： 中檔；輻射范圍： 南寧市區(qū)及周邊地市縣份；租金水平： 1F：120～200元/㎡.月 2F：120～150元/㎡.月3F：60～90元/㎡.月 商場配套 無扶梯、有中央空調(diào)；外 立 面： 外立面包裝較為現(xiàn)代、潮流；經(jīng)營推廣： 原缺乏系統(tǒng)的整合推廣；現(xiàn)已著手商業(yè)外立面的外包裝。評述：商場規(guī)模不大，但定位特色鮮明，目前已加強對外立面的包裝，以圖進一步提高商場自身競爭力。桂登商場位 置： 濟南路與南京路交匯處； 規(guī) 模： 共3層，營業(yè)面積:； 經(jīng)營定位： 鞋類主題商場；經(jīng)營類別： 鞋類、文體、漁具物資、輕紡織品（床上用品）；經(jīng)營方式： 以批發(fā)為主；經(jīng)營檔次： 低檔；輻射范圍： 南寧市、城鄉(xiāng)結(jié)合部、以及周邊縣份與地區(qū)（如百色、河池）；租金水平 一層120～180元/㎡.月 二層40～60元/㎡.月商場配套 無扶梯、無中央空調(diào)；外 立 面： 陳舊；經(jīng)營推廣： 缺乏統(tǒng)一的推廣包裝。萬隆百貨位 置： 朝陽路； 規(guī) 模： 共3層，營業(yè)面積:； 經(jīng)營定位： 家電主題賣給場（大中電器進駐）；經(jīng)營類別： 家電電器、通訊手機、珠寶；經(jīng)營方式： 零售；經(jīng)營檔次： 中高檔；輻射范圍： 南寧市區(qū)；商場配套 有雙扶梯、有中央空調(diào)；外 立 面： 廣告立面包裝；經(jīng)營推廣： 注重宣傳推廣。評述：萬隆百貨商場原定位為中高檔購物商場，后因經(jīng)營管理不善，商品質(zhì)量低下，經(jīng)營狀況差，現(xiàn)由大中電器進駐，在經(jīng)營環(huán)境上得到較大的改善。關(guān)于對經(jīng)營包裝策略取得成功的可類比商場的調(diào)查小結(jié) 以上商場經(jīng)重新包裝后都不同程度地取得了成功，目前商圈競爭日趨激烈，民族商場也應調(diào)整、創(chuàng)新，重新確立商場的定位和形象。 （三）潛在的主要競爭商場： 流行前線場規(guī) 模： 800米地下商業(yè)街經(jīng)營定位： 時尚流行購物街（STREE MALL）；經(jīng)營類別： 服裝、服飾類；經(jīng)營方式： 零售；經(jīng)營年限： 招商中經(jīng)營檔次： 中檔；輻射范圍： 南寧市區(qū)；租金水平： 180～350元/㎡.月（折后）商場配套 有中央空調(diào)；經(jīng)營推廣： 注重推廣。評述 它的一端近裕豐商場，另一端靠民族商場。其經(jīng)營的服裝與本商場有一定的關(guān)聯(lián)，未來將會形成直接或間接的競爭；同時，流行前線目前的起租水平較高，因此，其招商進展應予以關(guān)注。金之島位 置： 友愛路（友愛客運站旁）； 規(guī) 模： 共3層，營業(yè)面積: ； 經(jīng)營定位： 鞋包商品城；經(jīng)營類別： 鞋帽箱包、小商品類；經(jīng)營方式： 批發(fā)、零售；經(jīng)營年限： 未開業(yè)，招商中租金水平： 未 置地廣場位 置： 位于友愛路與人民東路交匯處； 規(guī) 模： 共4層，營業(yè)面積: ； 經(jīng)營定位： 未經(jīng)營類別： 未“關(guān)于對潛在的競爭商場”：應特別關(guān)注百家匯流行前線，該項目一端與民族商場相連，定位于滿足年輕一代多種消費需要的城市特色Street Mall，租金均價約180元/㎡月以上。 四、區(qū)域相關(guān)業(yè)態(tài)市場調(diào)查（一）商場現(xiàn)有業(yè)態(tài)品種音響等電子電器類：◆經(jīng)營現(xiàn)狀：民族商場的主力品種，分布在商場的負一層、一層及四層（少數(shù)）具有傳統(tǒng)的經(jīng)營慣性；其占據(jù)商場總經(jīng)營面積的1/3，經(jīng)營戶存量達275戶，整體經(jīng)營狀況較好。◆經(jīng)營分布：該行業(yè)主要集中在民族商場、通銀商場及舊和平商場，經(jīng)營戶總量在700戶左右；◆品種結(jié)構(gòu)：包括音響、音像、家電、五金交電、各類小電器（如小收音機、耳機、鐘表電器等）及各類電子邊緣產(chǎn)品（配件類）；◆競爭情況：通銀商場是最直接的競爭對手，其專業(yè)經(jīng)營層次明顯比民族商場高；◆租金水平：130～150元/㎡.月；◆經(jīng)營前景：以民族商場和通銀商場兩大經(jīng)營龍頭，逐漸形成了音響、電器及電子元件的特色經(jīng)營區(qū)域的趨勢；◆綜合判斷：其屬民族商場傳統(tǒng)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，依托民族商場所處的區(qū)位、交通、規(guī)模及配套等優(yōu)勢條件，可以通過完善電子電器的業(yè)種結(jié)構(gòu)，發(fā)揮集聚效益，做大做強，突出主題化，加強專業(yè)性，爭取成為行業(yè)的發(fā)展龍頭。 百貨類（服裝、鞋帽）：◆經(jīng)營現(xiàn)狀：民族商場二層的主力業(yè)種，另外一層也有少部分經(jīng)營。其經(jīng)營戶存量較大，約280多戶，但經(jīng)營檔次較低，客群也以低端群體為主，目前經(jīng)營狀況較差?！艚?jīng)營分布：該行主要分布在傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，即舊和平一帶，行業(yè)經(jīng)營戶總量很大，達5000戶以上；◆競爭情況：與傳統(tǒng)經(jīng)營區(qū)域相比沒有競爭優(yōu)勢；◆租金水平：90～100元/㎡.月；◆經(jīng)營前景：以商場自身條件，加上目前該行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴重，其發(fā)展空間不大；另據(jù)訪談，經(jīng)營戶對經(jīng)營前景也不樂觀。但目前仍可利用其現(xiàn)有的購物環(huán)境和商業(yè)慣性，針對學生及周邊縣份的低檔次消費，做些低端商品?！艟C合判斷：盡管該類業(yè)態(tài)品種在民族商場難以有更大的發(fā)展，但由于目前其在商場的經(jīng)營存量較大，為了穩(wěn)定經(jīng)營，可在經(jīng)營加強差異化（如邊緣的運動休閑類品種），應還有一定的生存空間。音像制品◆經(jīng)營現(xiàn)狀：主要集中民族商場三樓，占據(jù)了三樓的大部分面積，經(jīng)營狀況一般；◆經(jīng)營方式：主要以音像超市的形式出現(xiàn)。其具體運作方式是有文化經(jīng)營許證的經(jīng)營大戶對外招租收取掛靠費，而無證的小經(jīng)營戶因此受到雙重管理并交雙重費用，經(jīng)營壓力較大；◆租金水平：35～60元/㎡.月◆競爭情況：該行業(yè)除了民族商場外，主要集中在南寧文化市場內(nèi)，該市場原為南寧市相對集中的音像銷售場所，曾經(jīng)繁榮一時，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及和市場競爭加劇等原因，業(yè)績下滑較大，現(xiàn)已出現(xiàn)了不少空鋪；◆綜合判斷：該行業(yè)目前在經(jīng)營上受到政府的監(jiān)管加強、利潤空間減少以及互聯(lián)網(wǎng)的普及等相關(guān)因素的影響，存在較多的不確定因素，發(fā)展前景不確定。樂器類（琴）◆經(jīng)營現(xiàn)狀：集中商場三樓，約有11戶左右，經(jīng)營主要是小作坊老板在操作，經(jīng)營狀況一般；◆經(jīng)營分布：該行業(yè)總體經(jīng)營存量不大，除了民族商場外，教育路還集中有約15戶；◆競爭情況：市場競爭激烈，利潤空間較?。荒壳?，生意基本被大琴行搶走，小琴行的生意主要靠熟客、發(fā)燒友和一些朋友在支持著，前景也不容樂觀◆租金水平：35～50元/㎡.月；◆綜合判斷：行業(yè)經(jīng)營規(guī)模雖然不大，但民族商場卻占有南寧市近半的市場份兒，因此，作為特色經(jīng)營品種，尚可作為輔助業(yè)種保留經(jīng)營。電腦軟件、耗材◆經(jīng)營現(xiàn)狀：集中在四樓，經(jīng)營情況差，不成規(guī)模，人氣很冷談；◆經(jīng)營分布：該行業(yè)電腦軟件類經(jīng)營較分散，耗材類則主要集中在星湖路及外灘南寧電腦城；◆租金水平：45～60元/㎡.月； ◆綜合判斷：受星湖路、外灘等等大型專業(yè)電子商場的影響，該業(yè)種目前為整個商場經(jīng)營最弱的；加上業(yè)主和與經(jīng)營戶缺乏溝通，大部份經(jīng)營戶都有明年換經(jīng)營場所的想法。關(guān)于對民族商場現(xiàn)有經(jīng)營品種的小結(jié)：無疑，音響等電子電器類是民族商場的主導品種，但目前品種欠豐，主題不突出，專業(yè)經(jīng)營層次較低，從而影響了其的市場份額；百貨類的經(jīng)營檔次較低，容易產(chǎn)生同質(zhì)化競爭，但考慮現(xiàn)狀，仍可作為主要的輔助業(yè)態(tài)保留；另外，樂器類經(jīng)營的市場份額不大，音像制品類經(jīng)營也存在著不確定的因素，可作為一般性輔助業(yè)態(tài)有選擇地保留；電腦軟件因受同類市場沖擊缺乏競爭優(yōu)勢，已自然萎縮。（二）商場潛在發(fā)展的業(yè)態(tài)品種 工藝品、美術(shù)、古玩◆經(jīng)營分布：園湖花鳥市場、人民公園花卉書畫市場、唐山路花鳥市場；◆經(jīng)營存量：約400多戶；◆市場情況：A、園湖花鳥市場（園湖路）：1995年開市，現(xiàn)為南寧市最旺的花鳥市場。其中有仿真花草植物店約11家；有工藝品店22間。標準店的大小一般為13~20平方米。平均租金為20~30元人民幣/平方米；目前，商鋪租賃是有價無市，市政規(guī)劃園湖路改造今年底有可能將其搬遷（據(jù)說將搬至白沙的榮和新城）。其品種之一：根雕等木制工藝品，根雕重，不宜上樓經(jīng)營。其品種之二：仿真花草植物：屬耐用品，本地需求下降，利潤空間減??；而外地經(jīng)營戶往往會到廣州等地直接進貨。判斷：因仿真花草植物的需求有限，不宜重點引進。B、人民公園花卉書畫市場：已開業(yè)兩年，以賣古玩、字畫和工藝品為主。約有門面120間，有許多門面的業(yè)主原來就是園湖路花鳥市場的老經(jīng)營戶（為園湖路花鳥市場的搬遷做準備），為此，兩類經(jīng)營戶做了訪談，其一：小木制工藝品：鋪位門面27平方米，另有與門面相連的20平方米的辦公室、倉庫一間，月租金600元，合同一年一簽?，F(xiàn)在的人氣一般，正期待今年底園湖路花鳥市場的實際搬遷。目前的鋪位轉(zhuǎn)讓手續(xù)費據(jù)說已由過去的2000元漲至1萬余元（園湖路花鳥市場目前的鋪位轉(zhuǎn)讓手續(xù)費據(jù)說在6~8萬元之間）；另外，白龍公園也看好該市場的未來，還將與該市場對接開發(fā)其旁邊的公園地。其二：書畫：鋪位門面20平方米，月租金500元，合同一年一簽。經(jīng)營戶為畫師，其售畫以熟客為主，利用網(wǎng)絡也能銷售一點。他認為在民族商場宜做比較大眾化的鏡畫。判斷：其主要經(jīng)營品種可考慮引入民族商場3~4樓，定位于大眾化產(chǎn)品。C、唐山路花鳥市場：已開業(yè)兩年，以賣古玩、奇石、字畫和工藝品為主；約有275間鋪面，為目前南寧市類似市場的最大；基本鋪面每間約為50平方米，目前年平均租金約為1000元，現(xiàn)已基本租滿；顧客流量不大，多為目的性較強的熟客。鋪位門面50平方米，月租金1000元。生意還行，主要靠熟客?！艟C合判斷：該業(yè)態(tài)品種目前在南寧的市場存量較大，隨著市民生活水平和文化素質(zhì)的不斷提高，還有可能擴增。其顧客一般為目的性購物者，產(chǎn)品也有一定的利潤空間，因此，可以有選擇地作為民族商場三樓和四樓業(yè)態(tài)重新規(guī)劃和招商考慮的一個方向。而且，民族商場現(xiàn)在經(jīng)營的鏡畫類已培養(yǎng)了一批顧客，也具有一定的影響力，可以此為基礎進一步豐富業(yè)種，加強該業(yè)態(tài)。窗簾布藝經(jīng)營分布：商圈內(nèi)主要有銀興商場、新裕商廈在經(jīng)營；經(jīng)營存量：行業(yè)市場存量約400戶，主要分布在北湖路及各大裝飾材料市場，而在目前朝陽商圈內(nèi)的兩大經(jīng)營商場存量不大。市場情況： A、銀興商場：目前銀興三樓租金雖低，但承包商剛換人，沒有組織任何推廣活動，經(jīng)營窗簾布藝的知名度低；加上三樓較高，消費者光顧少。很多業(yè)主經(jīng)常一個月都不發(fā)市，經(jīng)營無心，經(jīng)