【文章內(nèi)容簡介】 、年輕化、娛樂化的高中檔商品，主要消費(fèi)群體鎖定在 18— 45 歲的年輕女性，在經(jīng)營風(fēng)格上體現(xiàn)了對顧客群的目標(biāo)定位。 硬件設(shè)施 一組手扶電梯，四組垂直電梯，對于單層面積 6000 多平方米的商業(yè)來說，在交通組織上存在一定的問題，但 3米寬的主通道、 米的 次通道和明亮的燈光在一定程度上彌補(bǔ)了硬件上的不足。 結(jié)論： 結(jié)合以上分析，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下問題： 首先，從項(xiàng)目的硬件設(shè)施來看，如果本項(xiàng)目定位為中高檔購物中心，建筑的層高、通道的寬度、燈光的設(shè)計(jì)、店面的設(shè)計(jì)、停車位、人流車流的交通組織等都要達(dá)到一定的要求，這些都是在前期策劃過程中需要考慮的因素。 其次從產(chǎn)品的組合來看，作為購物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來支撐。行業(yè)的組合、各業(yè)態(tài)的合理比例、功能區(qū)域的規(guī)劃、主力店的確定將根據(jù)市場的變化趨勢進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃。 最后從經(jīng)營管理來看，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營管理公司對整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn) 行運(yùn)作對項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的。不但能很好的調(diào)換購物中心的品牌結(jié)構(gòu)，同時(shí)通過各種宣傳活動和促銷手段讓項(xiàng)目持續(xù)增值。 商場名稱 北京華聯(lián)商廈 位置 鄭州市民主路 3號 經(jīng)營模式 百貨 20 從經(jīng)營情況來看目前北京華聯(lián)目前經(jīng)營狀況良好，其次，現(xiàn)在北京華聯(lián)已開始進(jìn)入品牌提升期，品牌選擇上也將更加注重時(shí)尚性、年輕化，同時(shí) 進(jìn)一步提升品牌的檔次和質(zhì)量。目前商場餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。 ? 中原商貿(mào)城 中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場總經(jīng)營面積5 萬平方米，于 2021 年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營面積最大的零售商場。 由于中原商貿(mào)城地處碧沙崗商圈，但隨著碧沙崗商圈的衰退，商業(yè)氛圍上斷下降的情況下，作為碧沙崗商圈的領(lǐng)頭軍中原商貿(mào)城也同樣面臨生存的危機(jī)，據(jù)了解，中原商貿(mào)城的月銷售額僅 100萬元左右，同時(shí)品牌商家開始逐步流失，商場主要采用低廉的租金條件來吸引品牌商家的留 駐，如“哥弟”之類的品牌； 定位 時(shí)尚大眾百貨 規(guī)模 約 50000 平方米 租金 扣點(diǎn)形式，根據(jù)品牌不同，約 20%30%如在活動時(shí) ,扣點(diǎn)數(shù)還要增加 行業(yè)組合 主題服飾百貨、休閑美食廣場、電動游戲中心 主要品牌 歐珀萊、 玉蘭油、羽 西、美寶蓮、 美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以 純 、美特斯邦威、 YYT、互動地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。 營業(yè)狀況 目前經(jīng)營情況良好，最高品牌月銷售額可達(dá) 25 萬元以上 21 據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出售，現(xiàn)主要采用返租的形式經(jīng)營，但同時(shí)也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，自主開店經(jīng)營，由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在 200250 元 /平方米左右，二樓約在 170 元 /平方米，三樓約 80元平方米左右。 ? 金博大大商新瑪特 河南大商新瑪特金博大購物中心有限公司，位于鄭州市二七路，于 1997 年 9 月 28 日開業(yè) ,是鄭州市新崛起的一家民營現(xiàn)代化商業(yè)企商場名稱 中原商貿(mào)城 位置 嵩山路與建設(shè)西路交匯口 經(jīng)營模式 百貨 定位 中低檔 規(guī)模 48000 平方米 行業(yè)組合 女裝： 30%，精品： 8%，男裝： 15%，其他： 47% 主要品牌 玉蘭油 歐珀萊 SKII 清妃 羽西 鄭明明 高絲 蘭蔻 蝶妝 歐萊雅 蘭妮簡愛 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏 租金 一樓約 250 元 /平方米，二樓 170 元 /平方米，三樓約 90 元平方米 營業(yè)狀況 月銷售額最高“哥弟”可達(dá) 20 萬元左右 ,約占商場總銷售額 的1/5，其余品牌月銷售不足 5萬元 22 業(yè)。公司主要經(jīng)營有一家 5萬平方米的大型購物中心，公司經(jīng)營品種涉及男女服裝、珠寶名表、皮具 化妝、家電床品、食品百貨等十萬種商品，并引入了麥當(dāng)勞、必勝客等國際餐飲品牌。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費(fèi)者廣泛認(rèn)可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場所。 一樓精品百貨商場 ：主營：名表照材、黃金珠寶、女士皮鞋、化妝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當(dāng)勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達(dá)斯 二樓女士服裝商場 ：主營：少女服飾、淑女服飾、女士內(nèi)衣、女士皮具、女士飾品、美發(fā) 三樓男士服裝商場 ：主營：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具 四樓時(shí)尚用品商場 ： 主營：童裝玩具、運(yùn)動服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內(nèi)衣、健身器材、家電音響 23 ? 百盛購物中心 百盛購物中心鄭州店是馬來西亞金獅集團(tuán)在中國投資的大型百貨連鎖店。營業(yè)面積 5 萬多平方米的大型商場，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅，目前擁有獨(dú)有品牌近百個(gè)，在時(shí)尚女裝、女士基本著裝方面與其他商場有所不同。 百盛鄭州店 5層共 5萬多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂為一體的休閑購物場所。 400多個(gè)百貨品牌中， 1／ 3 是鄭州市場前所未有的新面孔，餐飲娛樂場所將占到整個(gè)商場面積的 1／ 10：每一層都會有餐廳或咖啡廳，不僅鄭州市場上生意火爆的中西餐廳會被請進(jìn)來，還將從外地帶來部分新品牌。 樓層 面積 業(yè) 態(tài) 租 金 5F 10000 家電、 采用租金和聯(lián)營兩 種形式，租金水平 100400元 /平方米，聯(lián)營扣點(diǎn)23%加保底 4F 10000 男裝、運(yùn)動裝、休閑 3F 10000 淑女裝、貴婦裝 2F 10000 少女裝、配飾 1F 10000 化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋 BF 10000 量販超市（目前未開業(yè)） 24 ? 新 營業(yè) 或籌建中 的百貨 ，建設(shè)路和桐柏路交叉口建設(shè)路店 07 年 10月 1 日試營業(yè)，該項(xiàng)目 建筑面積 26000 平方米，其中大眾百貨 6000平方米，生活超市 13000平方米，電器賣場 7000平方米（將 打造中原最大的電器賣場） 大商新瑪特購物中心將在農(nóng)業(yè)路和花園路交叉口國貿(mào)中心打造華北地區(qū)的旗艦店，面積 40000平方米，定位于中高檔。將于近期開業(yè) 丹尼斯百貨花園路店（十六層，建筑面積共 68000 平方米）將于今年籌備開業(yè)。 3. 步行街區(qū)調(diào)研 分析 ? 建業(yè)置地廣場 河南建業(yè)置地廣場是河南省迄今最大的綜合性建筑項(xiàng)目之一，包括甲級寫字樓、大型商業(yè)、 soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。總占地約 ，項(xiàng)目落成后總建筑面積達(dá)到 。建業(yè)置地廣場位于鄭州市兩大主干道中州大道和鄭汴路交匯處，整個(gè)項(xiàng)目分為三個(gè)部分，南側(cè)臨鄭汴路的四層商業(yè)娛樂性建筑為建業(yè)置地商城；正對主干道交叉的高層寫字樓及其裙房建業(yè)置地廣場；臨中州大 25 道向北依次排開的酒店、 SOHO、公寓共四幢高層建筑及其裙房組成建業(yè)置地中心。 商業(yè)總建筑面積約 10 萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。商業(yè)部分整體定位為集精品購物、生活服務(wù)、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式綜合性購物廣場 ? 寶龍城市 廣場 鄭州寶龍 城市廣場位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于 CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之 間，為鄭東新區(qū)起步區(qū) 33 平方公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約 25 萬平方米，建成后的鄭州寶龍 城市廣場將集購物、旅游、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化、運(yùn)動等于一體， 2 小時(shí)車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超過 5000 萬（據(jù)投資方分析）。 26 鄭州 “ 寶龍 城市廣場 ” 的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 ? 大上海城步行街 27 鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和影響力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資 15 億人民幣，總占地面積約 103 畝，總建筑面積 28 萬平方米。項(xiàng)目位于鄭州市最繁華的 “ 二七商圈 ” 黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的 “ 金三角 ”的核心原點(diǎn)。 大上海城步行街項(xiàng)目東西跨度為 430 米，南北跨度為 280 米，包括上海商城、金街、銀街、展示中心、城市主題廣場等子項(xiàng)目，其以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成了一個(gè)開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，集購物、休閑、娛樂、飲食、影視、會展、康體 、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時(shí)尚生活中心島和市民休閑娛樂場所。 ? 鄭州國貿(mào)中心 鄭州國貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的 “ 黃金地帶 ” 。由河南新田置業(yè)有限公司開發(fā)，建筑規(guī)劃單位為珠海藝秦工程設(shè)計(jì)有限公司，承建單位為中建二局。 總建筑面積 50 萬 ㎡ ，由國貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑，包括 2 棟酒店式公寓、 1 棟寫字樓、 2棟住宅樓，均為 30層。酒店式公寓共 萬 ㎡ ，對市場銷售 ；寫字樓建筑面積近 11 萬 ㎡ ， 28 呈一排弧線排列；南側(cè)的 2棟住宅樓共 8萬 ㎡ ，用于安置回遷居民； 5層商場，位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，其中地下 1層為家樂福超市，已簽約；地下 2 層為車庫； 項(xiàng)目中央設(shè)有近 1萬 ㎡ 的大型下沉式廣場，周圍有 3條商業(yè)步行街分別和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相連接，并設(shè)有空中連廊、步行梯、手扶電梯、觀光梯。步行街 18 米寬、 400 米長，上下 3 萬 ㎡ ； 項(xiàng)目共設(shè) 3個(gè)人行出入口（北、南、西方向）、 3個(gè)車行出入口（東、西、南方向）； ? 宇通百年德化步行街 百年德化 風(fēng)情購物公園自 2021 年 7 月 20 日正式公開 以來，以 29 其不可復(fù)制的商業(yè)地段，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念以及宇通企業(yè)集團(tuán)的實(shí)力和品牌，一經(jīng)推出即受到本地及江浙地區(qū)投資者的極力追捧，銷售業(yè)績一路飄紅． 百年德化項(xiàng)目定位為中原首座集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購物公園 。首期由 10 多部現(xiàn)代化手扶電梯， “聚寶盆 ”似的下沉式中央廣場， 3 道圓弧內(nèi)街、 4 道放射狀連同外界的主街等組成 4. 商業(yè)市場總結(jié) 分析 ? 現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的分析 1) 供應(yīng)量持續(xù)增加 ,存在競爭壓力 2021 至今， 鄭州市商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，鄭州市的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。 2) 傳統(tǒng)商業(yè) 仍是商家熱點(diǎn)首選 傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。 30 ? 商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 隨著社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車） 對居民活動能力和活動范圍的擴(kuò)展，鄭州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。 1) 市場競爭具有共贏性 商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補(bǔ)充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。 2) 物業(yè)市場發(fā)展規(guī)模化 根據(jù)中國加入 WTO 的 協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。 開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，百年德化、大上海城、寶龍城市廣場等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市 31 場， 備受投資者及商家注意。 ? 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實(shí)問題 買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大 批成熟的消費(fèi)者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。 從市場現(xiàn)狀來看，鄭州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。 1) 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化 住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目概念和對推廣手法的克隆。 2) 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位 很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)客戶的吸引力。 有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目， 買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機(jī)會。 3) 營銷策略單一 目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營銷策略的多姿多彩 。 ， 或明或暗的返租 是近期用得較多的手法。 4) 建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，發(fā)展 32 商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競爭力。 建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng) 營項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。 5) 商業(yè)經(jīng)營管理水平與項(xiàng)目開發(fā)水平不能同步發(fā)展 在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地