【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 伐，萬(wàn)平口海水浴場(chǎng)、山海天海水浴場(chǎng)、太公島旅游區(qū)、桃花島旅游區(qū)、國(guó)家海濱森林公園等多處旅游景點(diǎn)及規(guī)劃建設(shè)中的水上運(yùn)動(dòng)基地、世帆賽動(dòng)動(dòng)基地，東港將會(huì)日益成為聞名中外的旅游熱點(diǎn)地區(qū)和國(guó)際水上運(yùn)動(dòng)名城。東港區(qū)作為新亞歐大陸橋東方橋頭堡日照市的中心區(qū)，擁有國(guó)有一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放港口日照港，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)?！魨股絽^(qū)嵐山地處魯東南，東臨黃海，西鄰莒南縣，北連東港區(qū)，南接贛榆縣，轄嵐山頭街道、安東衛(wèi)街道、碑廓鎮(zhèn)、虎山鎮(zhèn)、前三島鄉(xiāng)5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，海岸線總長(zhǎng)25公里，總面積253平方公里，沿海沙灘廣闊細(xì)軟，海水潔凈無(wú)污染，氣候溫暖濕潤(rùn)，前三島、阿掖山、海上碑等風(fēng)景名勝眾多，是旅游、度假、療養(yǎng)的勝地。擁有國(guó)有一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放港口嵐山港?！粑迳徔h蓮縣位于山東半島東南部，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放縣，共有12處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，634個(gè)行政村,，總面積1500平方公里。東距青島160公里，南至中國(guó)深水良港日照港55公里，北距“風(fēng)箏都”——濰坊110公里。歷史悠久、旅游資源極為豐富的五蓮縣，名勝古跡、旅游景點(diǎn)頗多。奇特自然景觀隨處可見(jiàn)，有光明寺、孫臏書(shū)院、齊長(zhǎng)城等文化遺產(chǎn)。被宋代大文學(xué)家蘇軾贊譽(yù)為“奇秀不減雁蕩”的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)五蓮山，28峰118個(gè)景點(diǎn)；與五蓮山并峙的九仙山，清幽佳絕，新開(kāi)發(fā)的龍?zhí)队墓?、九仙齊長(zhǎng)城、九仙山莊等景觀引人入勝。山上映山紅品種達(dá)10余種，成為華東最大的野生杜鵑花資源基地，每年“五一”前后，遍山花開(kāi)，似鋪錦流霞。五蓮山、九仙山均被列為省級(jí)森林公園。◆莒縣莒縣位于山東省東南部，日照市西部，東接?xùn)|港區(qū)、五蓮縣，西連沂水、沂南兩縣，南與莒南縣毗連，北與諸城市為臨。距日照市政府駐地71公里，莒縣南北狹長(zhǎng)，四周環(huán)山，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一。目前，全縣共轄17鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1260個(gè)行政村。日東高速公路和膠新鐵路貫穿境內(nèi)，到2004年底，，%。 莒縣歷史悠久，名勝薈萃。莒國(guó)故城是山東省歷史文化名城、省重點(diǎn)文物保護(hù)單位?？h城西浮來(lái)山峰秀林幽，千年古剎定林寺、天下銀杏第一樹(shù)、春秋魯莒會(huì)盟處、劉勰校經(jīng)樓等景點(diǎn)知名天下；縣境東南馬鬐山聳翠疊秀，南宋紅襖軍、元末紅巾軍的營(yíng)壘故址猶存，兼有望海樓、一線天、仙人洞、仙女浴池等景觀。此外，齊長(zhǎng)城遺址、陵陽(yáng)河遺址、狀元林、博物館、屋樓崮等地，也為游人向往的好去處。 四、城市地產(chǎn)政策法規(guī)及職能部門(mén)情況日照市房地產(chǎn)職能部門(mén)概況（分工和關(guān)系）（1）部門(mén)設(shè)置及職責(zé)市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)管理負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)管理工作。指導(dǎo)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、物業(yè)管理和房屋拆遷、危房鑒定管理工作。指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)出租、抵押和房屋商品化工作。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；指導(dǎo)推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的報(bào)批和組織實(shí)施工作。（2）內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)設(shè)8個(gè)職能科室分別為辦公室 、人事政工科、計(jì)劃財(cái)務(wù)科（掛審計(jì)科牌子）、政策法規(guī)科、村鎮(zhèn)建設(shè)科、勘察設(shè)計(jì)基建科、房地產(chǎn)管理科、城建科（掛城市公用事業(yè)管理科牌子）和市規(guī)劃局。（3）房地產(chǎn)管理科職能負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)管理，研究提出相關(guān)政策和發(fā)展規(guī)劃；指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)利用工作，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋商品化、城市房屋拆遷、房產(chǎn)登記發(fā)證和物業(yè)管理工作；指導(dǎo)和推動(dòng)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)；綜合管理國(guó)家公務(wù)員和社會(huì)低收入者住宅建設(shè)工作。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（日照市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例第二十三條）◆已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；◆持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；◆按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；◆已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。（2）日照市住房公積金政策（新聞獲悉）◆日照市住房公積金管理委員會(huì)將日照市個(gè)人住房公積金貸款最高額度提高到10萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限10年?！暨@是為加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理，發(fā)揮住房公積金制度的作用，維護(hù)住房公積金所有者的合法權(quán)益，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平出臺(tái)的新舉措。同時(shí)，日照市住房公積金管理委員會(huì)要求有關(guān)部門(mén)，在具體工作中，要改進(jìn)服務(wù)，簡(jiǎn)化手續(xù)，充分考慮中低收入家庭的實(shí)際承受能力，進(jìn)一步完善住房公積金貸款具體辦法，促進(jìn)公積金貸款發(fā)放。（3）日照市經(jīng)濟(jì)適用房政策法規(guī)（新聞獲悉）山東省日照市宣布停建經(jīng)濟(jì)適用房，而改為對(duì)低收入家庭購(gòu)房實(shí)行貨幣直補(bǔ)，以解決他們購(gòu)房難的問(wèn)題。改變了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式后，日照市將省里每年劃撥的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地拿到市場(chǎng)上去拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商可以在拍賣(mài)到的土地上自行建設(shè)商品房，政府則將拍賣(mài)所得和政府減免的稅費(fèi)作為補(bǔ)貼資金，每年動(dòng)態(tài)確定發(fā)放的戶數(shù)，通過(guò)公開(kāi)搖獎(jiǎng)的方式發(fā)放給符合條件的低收入家庭。五、相關(guān)因素對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響分析國(guó)家宏觀政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資市場(chǎng)的影響◆調(diào)息 2005年3月17日，央行開(kāi)始調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：調(diào)節(jié)銀行利率，提高首付比例，抬高銀行門(mén)檻，有效抑止部分能力不足的買(mǎi)房者，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，也給購(gòu)房熱降溫?！艨刂仆恋?、征收營(yíng)業(yè)稅、加大普通住房建設(shè) 4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò) 大的主要措施如下：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；控制土地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理；是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；運(yùn)用稅收等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度等。影響：此系列政策一出，必將降低目前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)多、過(guò)快的速度，并且對(duì)普通、貧困群眾的買(mǎi)房、住房提供了保障?！艏?xì)化常務(wù)會(huì)議所提措施《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》 4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的措施進(jìn)一步具體細(xì)化：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主；自2005年6月1日起，開(kāi)始征收房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！羝椒€(wěn)房?jī)r(jià)，杜絕亂收費(fèi)《關(guān)于充分發(fā)揮職能作用促進(jìn)“和諧山東”建設(shè)的意見(jiàn)》 5月25日，山東省物價(jià)局出臺(tái)《關(guān)于充分發(fā)揮職能作用促進(jìn)“和諧山東”建設(shè)的意見(jiàn)》，針對(duì)房?jī)r(jià)也提出建設(shè)性意見(jiàn)：嚴(yán)禁將經(jīng)濟(jì)適用住房作為普通商品房銷(xiāo)售；嚴(yán)禁超越權(quán)限擅自立項(xiàng)，以及擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在住房面積計(jì)算分?jǐn)傊械呐撟骷傩袨椤Ｓ绊懀悍康禺a(chǎn)行業(yè)中存在的收費(fèi)亂、計(jì)算亂等弄虛作假的現(xiàn)象將得到治理?！粽魇諣I(yíng)業(yè)稅《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》 5月27日，稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求稅務(wù)、財(cái)政和房產(chǎn)管理部門(mén)通力合作，信息共享，尤其是落實(shí)個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅的稅收政策。影響：對(duì)于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中營(yíng)業(yè)稅的收取，必將有效抑止投機(jī)炒房行為，使房?jī)r(jià)更趨向于平穩(wěn)合理。◆經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》 6月1日，山東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了省建設(shè)廳等部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，結(jié)合山東省的實(shí)際情況，指出要加強(qiáng)控制土地分配、在堅(jiān)持房產(chǎn)市場(chǎng)化的同時(shí)采用科學(xué)調(diào)控保證穩(wěn)定發(fā)展、合理加大中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)、解決城市最低收入家庭住房的困難完善廉租房制度等等，并提出房?jī)r(jià)超標(biāo)暫停公用事業(yè)提價(jià)。影響：政策向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房?jī)A斜，是解決普通群眾住房困難的有力措施?！艚?jīng)濟(jì)適用房、廉租房規(guī)劃，商品房不得違規(guī)預(yù)售 6月7日，山東省出臺(tái)十項(xiàng)政策措施調(diào)控房?jī)r(jià)，主要為加大規(guī)劃調(diào)控力度、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)、培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)。尤其值得關(guān)注的是：要求確保年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)建設(shè)600萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房的任務(wù)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)部分用于出租的經(jīng)濟(jì)適用房；健全銀行風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入的家庭擔(dān)保；在建商品房未取得預(yù)售許可證之前，不得以任何形式進(jìn)行銷(xiāo)售或收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，禁止期房轉(zhuǎn)讓等等。影響：規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房，支持銀行向中低收入家庭提供房貸，將有力保障中低收入家庭房產(chǎn)消費(fèi)；商品房不得違規(guī)預(yù)售，有利于清理房產(chǎn)市場(chǎng)，避免群眾的風(fēng)險(xiǎn)投資?！暨m當(dāng)增加高層住宅比例，加大閑置土地清理《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》 6月8日，山東省建設(shè)廳、發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，要調(diào)整優(yōu)化居住用地布局，適當(dāng)提高住宅小區(qū)建筑容積率，增加高層住宅建設(shè)比例；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要切實(shí)落實(shí)國(guó)家和省有關(guān)優(yōu)惠政策，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止“炒買(mǎi)炒賣(mài)”土地行為，加大對(duì)閑置土地的清理力度。 影響：合理調(diào)控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投機(jī)行為的發(fā)生。◆享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn) 6月14日，山東省公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積120平方米以下、。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，上浮比例不得超過(guò)20%。凡是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的住房建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面都將享受優(yōu)惠政策的支持。影響：標(biāo)準(zhǔn)的公布，有力地向普通住宅方向傾斜，有利于適合大眾購(gòu)買(mǎi)的普通商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)。 第二章、日照市房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研一、房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀狀況 商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀（1）土地出讓情況2004年日照市國(guó)有土地出讓供地總量222公頃，其中新增建設(shè)用地222公頃，商業(yè)有地40公頃，住宅用地40公頃，工業(yè)用地100公頃，其它用地42公頃，（2005年日照市國(guó)有土地出讓總量未公布）近期國(guó)土局掛牌出讓宗地明細(xì)編號(hào)位 置面積(M2)規(guī)劃用途出讓年限規(guī)劃要求2005K51秦皇島路以南太原路西側(cè)商業(yè)/居住40/70容積率≤≥35%2005A62興海路北側(cè)艷陽(yáng)路以西商業(yè)40容積率≤≥30%2005A70黃海一路以南東方小區(qū)北側(cè)居住70容積率≤≥35%2005A71海濱二路以東新港路南側(cè)商業(yè)/居住40/702005A5559號(hào)宗地屬于舊城改造土地，地上已建有房產(chǎn)，其詳細(xì)情況見(jiàn)掛牌出讓文件。2005A66日照北路西側(cè)海曲西路北側(cè)商業(yè)/居住40/70容積率≤≥25%2005A67日照北路西側(cè)西海路以北商業(yè)40根據(jù)現(xiàn)狀情況核算2005A68日照路以東海曲中路南側(cè)商業(yè)40現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用途2005A69日照北路東側(cè)倉(cāng)儲(chǔ)50現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀用途編 號(hào)保證金起 拍價(jià)加價(jià)幅度付 款 方 式2005K511500220050成交確認(rèn)書(shū)簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)付1500萬(wàn)元，余額于2006年2月9日前付清。2005A579455根據(jù)有關(guān)規(guī)定，競(jìng)得人在成交確認(rèn)書(shū)簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)按照成交價(jià)款的20%付清土地出讓金政府收益后即為付清全部土地出讓金。2005A5894552005A5994552005A6240042020成交確認(rèn)書(shū)簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)付清全部成交價(jià)款。2005A70130130102005A71300300102005A6610001400拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)宣布成交確認(rèn)書(shū)簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)付清全部成交價(jià)款。2005A671001002005A681601602005A69120120（2）投資與開(kāi)發(fā)情況20012004年期間，日照房地產(chǎn)市快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資總額年年飆升，%；，%；2003年是日照房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)力度最大的一年，投資總額突破10億元大關(guān)，%；2004年日照房地投資更加火熱，投資額又翻了一翻，,比上年增長(zhǎng)50%。（3）市場(chǎng)供應(yīng)情況（單位：平方米）分類(lèi)指標(biāo)合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其它房屋施工面積224571517332047051029076371951111484新開(kāi)工面積129858398996452992025170456915房屋竣工面積801843636773132002407610154939445（4）市場(chǎng)銷(xiāo)售情況（單位：平方米）（單位：元）分類(lèi)指標(biāo)合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其它商品房銷(xiāo)售建筑面積6571395754022872819179555916967銷(xiāo)售給個(gè)人646641575402287288681555916967商品房銷(xiāo)售額14423811899845276165179611114銷(xiāo)售給個(gè)人14192711899845273854179611114（5）市場(chǎng)空置情況分類(lèi)指標(biāo)合計(jì)住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房其它商品房空置面積90217649844600