【文章內(nèi)容簡介】 水榭江南”組團M２170,0001,70028,“山水華庭”組團M２170,0001,70028,“山海有約”組團M２170,0001,70028,“云域海洲”組團M２170,0001,70028,小計202,4社區(qū)園林景觀/配套設施工程五星級酒店與泛游艇社區(qū)M２110,0004004,老年安養(yǎng)中心/老年公寓區(qū)M２50,0002001,高尚度假住宅區(qū)M２350,0002007,小計12,5設備購置費用進口小型豪華游艇/機動帆船艘10150萬1,酒店經(jīng)營服務設備4,醫(yī)療/護理設備2,救護直升飛機架11,200萬1,物業(yè)管理機械/設備小計9,項目固定資產(chǎn)投資合計265,項目建設投資合計357,三經(jīng)營管理費用(％計)5,四前期流動資金(％計)5,五銀行貸款利息(以建設期5年/長期負債10億元/％計)31,項目總投資合計400,注：安游大道與鹽場地界之間約709畝帶狀土地（項目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購置費用。以上投資估算將根據(jù)政府部門最終批準的項目規(guī)劃設計方案重新進行投資測算，以此作為股東各方開展項目合作的依據(jù)之一。十、市場營銷與效益分析本項目是以某市榆林灣區(qū)域得天獨厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽光、島嶼風情、田園風光等自然生態(tài)資源為背景，以某特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來發(fā)展趨勢，通過將某市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥式居所”與“第二居住地”。（一）某市房地產(chǎn)業(yè)的市場背景與前景分析當前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房價的快速增長實現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會問題的全面解決。海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場特征，主要面對的是中國中產(chǎn)階層以上的目標客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國家新近出臺的限制用地和禁止用地項目政策，對海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。與國內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對于美國夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣資源”的初級發(fā)展階段，國家對海南旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實行的是一種相對鼓勵的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導和市場扶持措施（如海南省、某市近年來實施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動與規(guī)劃提升行為等）。某是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國獨具熱帶濱海自然風光、田園風光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國人民的后花園和陽光露臺”。 經(jīng)過十多年來的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場開發(fā)，目前某已成為我國旅游經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，并已躋身我國六大旅游目的地之列，同時被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號。2005年，某市旅游接待總?cè)藬?shù)已達593萬人次，自1996年以來，％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進一步改善了某的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國內(nèi)、國際人士到某置業(yè)、投資，開辟“第二居所”或“侯鳥式居所”。2001～2005年5年間，某市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417萬平方米，％！五年之間，某市的商品房平均銷售價格已從低于成本價的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以某灣為代表的一線海景房的銷售價格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價格臺階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟分析人士和行業(yè)專家均還普遍認為：某有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對于國內(nèi)、國際市場的巨大需求，顯然還是被嚴重低估和“賤賣”了。（二）項目營銷機構(gòu)與銷售行為的組織本項目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過建立如下全國性網(wǎng)絡進行：本地營銷中心：擬選定某作為項目的本地營銷服務中心，負責統(tǒng)一管理本項目的全國性銷售網(wǎng)絡，并統(tǒng)一開展異地客戶接待、市場推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務。異地營銷網(wǎng)點：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設立常年展銷處，同時尋求代理服務商開展區(qū)域性營銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到某旅游購房，為代理商提供具有競爭力的代理服務傭金（銷售額的2～3％），同時為成交客戶提供報銷旅游團費或打折機票的銷售政策。其他居間服務網(wǎng)絡：如發(fā)展出租車司機、酒店、旅行社等工作人員加入本項目的居間銷售服務，為其提供具有吸引力的居間服務傭金。全國性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國各地的房展、會展活動，進行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門的巡回銷售隊伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國各中心城市開展項目的產(chǎn)品巡銷活動（每次展銷時間半個月以上，并在當?shù)亻_展全方位的市場推廣工作）。（三）銷售周期和進度由于某榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城項目擁有得天獨厚的地理位置和自然資源，加之政府對某的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國際大賽、活動，已把某推上了國際舞臺。某在國際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國際市場。從長遠角度考慮，某房地產(chǎn)市場的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來越嚴重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價值最大化、利潤空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭取進一步加大土地儲備量。項目的計劃開發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開發(fā)組團的工程進度與銷售進度計劃安排如下：工程進度達到正負零，售出率達到5% 。主體封頂，售出率達到60% 。主樓完工，售出率達到90% 。主樓驗收完成，售出率達到95% 。景觀、配套全面完成，售出率達到99%以上 。（四）銷售價格與收入預測產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價格定位：根據(jù)本項目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競爭優(yōu)勢，參照當前某旅游、房地產(chǎn)業(yè)的綜合價格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤（如時代海岸、臨春山水國際、鳳凰水城等）的商品房銷售價格，同時結(jié)合某大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險系數(shù)下，初步確定本項目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價格，以5600元/平方米計；2）游艇會館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營設施，以8500元/平方米計；5）五星級產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計；【以上銷售價格策略，應采取低開高走、隨行就市的原則。以最低起價（均價保持在以上定價范圍內(nèi)）先進行內(nèi)部認購進。低價進入市場后，結(jié)合工程進度、銷售進度及市場情況進行隨機應變性的調(diào)整?！块L期經(jīng)營項目的產(chǎn)品價格定位：1）五星級酒店客房（五星級標準）出租價格按平均850元/天計。2）國際老年安養(yǎng)中心的客房出租價格按平均680元/天計，醫(yī)療、護理服務價格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)價格標準。3）國際游艇俱樂部會員消費，按綜合消費價格600元/人次計。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費綜合價格：按200元/人次計。5）項目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務價格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格100元/盆(株)計。項目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預測1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計，；2）游艇會館區(qū)（五星級酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計，；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計，；4)臨水商業(yè)服務設施，按8500元/平方米計，2萬平方米商業(yè)物業(yè)（含會所型商業(yè)設施）。5）五星級產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分）：按20000元/平方米計，；長期經(jīng)營項目的經(jīng)營、銷售收入根據(jù)分項測算，長期經(jīng)營項目如五星級酒店、老年康復療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場及多功能會議會展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項目等的年度銷售、。其中：1）五星級酒店的年度經(jīng)營收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55％、價格850元/天計。2）國際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營收入：按特種五星級客（?。┓繛?50間、入住率60％、價格680元/天計，；醫(yī)療、護理服務收入以客（?。┓渴杖氲?0％計。3）國際游艇俱樂部的年度經(jīng)營收入：按年接待各類會員或游客6萬人次，綜合消費價格600元/人次計。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費服務收入（含五星級酒店的配套服務項目及社區(qū)各類服務項目的經(jīng)營收入）：按年接待各類消費人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費服務價格以200元/人次計。5）項目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務經(jīng)營收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格100元/盆(株)計?！咀ⅲ荷鐓^(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本。物業(yè)公司的經(jīng)營收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長期養(yǎng)護，不計入本項目經(jīng)營收入】以上合計本項目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）,，企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配），形成項目公司的長期經(jīng)營性資產(chǎn)（原值)（、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營設施的固定資產(chǎn)原值）。項目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表）：某榆林灣“山水花都”項目財務效益估算表（一）序號測 算 科 目單位數(shù) 量單 價(元)金額(萬元)一項目銷售總收