【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 晶生物、北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等14個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資11億元，已完成投資5億元，2007年，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值5億元，出口創(chuàng)匯1500萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)稅收1500萬(wàn)元。2008年開(kāi)發(fā)區(qū)工作目標(biāo)：開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開(kāi)發(fā)性投入1億元，開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)固定資產(chǎn)投資5億元，開(kāi)發(fā)區(qū)新增面積1平方公里，總體開(kāi)發(fā)面積達(dá)到3平方公里，開(kāi)發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目）8家，開(kāi)發(fā)區(qū)新引進(jìn)投資額在3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目58個(gè)（億元以上項(xiàng)目1至2個(gè)），開(kāi)發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到10億元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年稅收收入達(dá)到2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達(dá)到1500萬(wàn)美元。第四章 昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、昊天大市場(chǎng)目標(biāo)定位:昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目構(gòu)筑一個(gè)以七大類商品展示交易為主線，集商住、展覽、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場(chǎng)交易中心。 （1）整頓規(guī)范關(guān)閉零散市場(chǎng)，建立現(xiàn)代規(guī)范專業(yè)大市場(chǎng) （2）承擔(dān)周邊直至鄂東南消費(fèi)市場(chǎng)；（3）承擔(dān)輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿(mào)流通基地。二、招商定位:（1）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)各類企業(yè)的大量職工（2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場(chǎng)搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來(lái)源；（3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點(diǎn)；（4）使本市場(chǎng)成為大型商品生產(chǎn)廠家開(kāi)發(fā)以咸寧為中心的東南部市場(chǎng)的必爭(zhēng)之地和品牌集中地；（5）連鎖經(jīng)營(yíng)戶；（6）引入全國(guó)品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐三、影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素：商業(yè)鋪面：要實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值主要依賴綜合各方面的因素來(lái)達(dá)成的。如本項(xiàng)目所處的地理位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設(shè)計(jì)是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。管理：開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行管理機(jī)制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要因素。政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套落實(shí)，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完成征地，重新編修，對(duì)周邊是否有吸引力，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)也至關(guān)重要。四、昊天大市場(chǎng)定位及特色（一）、昊天大市場(chǎng)由于其所處的獨(dú)特地理位置，形成了其他物業(yè)開(kāi)發(fā)所沒(méi)有的特點(diǎn)；符合本市今后城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)政策方向；咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)進(jìn)入，收入水平提高，構(gòu)筑了昊天鳳凰客戶群的主體資源；來(lái)自各地的經(jīng)銷商是構(gòu)筑昊天大市場(chǎng)的重要資源。簡(jiǎn)言之，本項(xiàng)目占盡天時(shí)、地利、人和，充分利用這些優(yōu)勢(shì)條件開(kāi)發(fā)區(qū)別與其他項(xiàng)目的精品項(xiàng)目，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存、發(fā)展。（二）昊天大市場(chǎng)定位特色目標(biāo)客戶群的重要組成部分是個(gè)體私業(yè)主，商業(yè)潛質(zhì)在于：一是個(gè)體私業(yè)主的逐步增長(zhǎng)，他們需要獨(dú)立的住所和良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；二是咸寧發(fā)展加快，城市規(guī)模擴(kuò)大，生活水平提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，建材消費(fèi)需求也將日益增長(zhǎng)，但咸寧自身卻沒(méi)有成規(guī)模成效應(yīng)的專業(yè)建材市場(chǎng)，以馬路店鋪為主，產(chǎn)品良莠不齊，難以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者日益增長(zhǎng)和提高的消費(fèi)需求，一般消費(fèi)者在建材消費(fèi)都選擇跑幾十公里去武漢購(gòu)買建材產(chǎn)品，客觀上已形成有市場(chǎng)無(wú)項(xiàng)目的局面。根據(jù)上述論述的消費(fèi)群體的特征得出市場(chǎng)建設(shè)要點(diǎn)是：首先建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的基本特征是整個(gè)市場(chǎng)是由經(jīng)營(yíng)燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨(dú)立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品結(jié)構(gòu)以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。這種模式優(yōu)勢(shì)比較明顯，如價(jià)格靈活、便于消費(fèi)者討價(jià)還價(jià)；零售為主、兼營(yíng)批發(fā)、靈活的促銷方式和商品大類齊全吸引消費(fèi)者，基本能滿足顧客充分挑選并一次購(gòu)齊的要求，是老百姓的好去處。二是全面提升商戶的經(jīng)營(yíng)品位，培育經(jīng)營(yíng)特色，利用良性的市場(chǎng)氛圍，將其改造成專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營(yíng)店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。三是通過(guò)為商戶提供信息、結(jié)算、儲(chǔ)存、配送、運(yùn)輸?shù)确?wù)，對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)與管理進(jìn)行整體策劃，在服務(wù)過(guò)程中引導(dǎo)商戶按照市場(chǎng)規(guī)則有序開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平。 然后在鞏固已有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上快速提高市場(chǎng)占有率，并且逐步向周邊市場(chǎng)進(jìn)攻；建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)勝劣汰兩級(jí)分化日益明顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)格局；多業(yè)態(tài)互動(dòng)與互補(bǔ)共融發(fā)展；在做大基礎(chǔ)上做強(qiáng)，在規(guī)?；A(chǔ)上做規(guī)范，向著有序健康的方向發(fā)展。昊天大市場(chǎng)采用委托物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式出奇制勝。即將產(chǎn)權(quán)以時(shí)間為單位分割成若干份出售的新型營(yíng)銷方式，這樣既打破了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格昂貴的局限，又保留了不動(dòng)產(chǎn)有效增值的經(jīng)營(yíng)權(quán)屬，同時(shí)又是長(zhǎng)期穩(wěn)定稅源的保證，這種模式十分適合高收入人們的要求。因此集專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，、集精品店、專營(yíng)店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)市場(chǎng)將填補(bǔ)和豐富全市的地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，這一新興業(yè)態(tài)將更易被接受。五、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇昊天大市場(chǎng)周邊環(huán)境特點(diǎn)可以看出：優(yōu)勢(shì)：（1）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商業(yè)氛圍創(chuàng)造了極好的條件。交通便利，是連通武漢、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道，周邊十余家工業(yè)企業(yè)與之相臨，潛在客戶眾多，地理位置優(yōu)越，為本項(xiàng)目提供了厚實(shí)的產(chǎn)業(yè)依托。（2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢(shì)：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項(xiàng)目提供了發(fā)展的空間。為本項(xiàng)目聚集人氣創(chuàng)造了條件。（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地250畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城。（4）協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)：咸寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是政府的重點(diǎn)工程，得到了政府的大力支持，為項(xiàng)目發(fā)展奠定了軟性投資環(huán)境的基礎(chǔ)。機(jī)遇（1）政府對(duì)大中型企業(yè)積極扶持引進(jìn)政策。2008年政府主要工作重點(diǎn)放在加大工業(yè)發(fā)展力度，推進(jìn)新型工業(yè)化上。按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟(jì)。重點(diǎn)抓咸寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，支持縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)加快建設(shè)。集中力量抓好一批重大項(xiàng)目建設(shè)。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長(zhǎng)工程”。著力推進(jìn)“四個(gè)一批”企業(yè)的培育，力爭(zhēng)新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100家以上，新增1—2家企業(yè)進(jìn)入全省“三個(gè)三工程”。力爭(zhēng)新增1—2個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品。促進(jìn)了為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也為工業(yè)園內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量?jī)?yōu)良客戶。（2）2003年11月8日武漢宣布：攜九城之力，齊建一個(gè)以武漢為中心，100公里為半徑的城市群落——包含武漢及湖北省內(nèi)的咸寧、黃石、鄂州、孝感、黃岡、仙桃、潛江、天門等8個(gè)周邊城市的城市圈，是武漢及湖北省內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)，也是我國(guó)中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。武漢城市圈近期目標(biāo)是，2020年建設(shè)成為我國(guó)內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一。“8+1”城市大融合推動(dòng)經(jīng)濟(jì)一體化的同時(shí)，已經(jīng)拉動(dòng)了武漢與周邊八市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，一個(gè)涵蓋9個(gè)城市的樓市大藍(lán)圖將逐步建立，其中作為武漢“后花園”的咸寧，形式更是得天獨(dú)厚，發(fā)展進(jìn)入快車道。（3）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，推動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)和復(fù)蘇，為昊天鳳凰的建設(shè)提供了展示的舞臺(tái)。（5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設(shè)與城鎮(zhèn)形象工程有機(jī)結(jié)合起來(lái)，建立規(guī)模適度、管理有序、服務(wù)配套的居住小區(qū)?！薄皫?dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)管理水平提高，塑造現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無(wú)限商機(jī)。六、本項(xiàng)目的潛力值本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段，所處的地理位置、功能作用具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這是本項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)最大的潛在價(jià)值，也是項(xiàng)目能取得更大利潤(rùn)的關(guān)鍵所在。