【正文】 本階段風(fēng)險(xiǎn)較大。下面從政治、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、開發(fā)過程等方面分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)（注：風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：0為最大風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為0；1為最小風(fēng)險(xiǎn)，即成功機(jī)會(huì)為100%）。管理公司成立保安隊(duì)，計(jì)劃配備20人，同時(shí)與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，人身安全和財(cái)產(chǎn)、商品的安全。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場(chǎng)，溝通下游各級(jí)批發(fā)和零售市場(chǎng)，召開各種形式的商貿(mào)洽談會(huì)。湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機(jī)制和運(yùn)營(yíng)模式是本項(xiàng)目成功的無形資產(chǎn)。集中力量抓好一批重大項(xiàng)目建設(shè)。二是全面提升商戶的經(jīng)營(yíng)品位，培育經(jīng)營(yíng)特色，利用良性的市場(chǎng)氛圍，將其改造成專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營(yíng)店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座35KV變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長(zhǎng)江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實(shí)現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。且區(qū)內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的外地商家，全國(guó)各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營(yíng)銷人員絡(luò)繹不絕?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國(guó)際廣場(chǎng)，今年市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。成交量有較大增長(zhǎng)幅度，但增長(zhǎng)速度較慢，基本維持在均價(jià)23002500價(jià)格區(qū)間。除長(zhǎng)江黃金水道外，全市擁有港口12個(gè)，其中長(zhǎng)江港口6個(gè)（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目1724個(gè)，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)。咸寧經(jīng)濟(jì)概況近年來在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計(jì)下，咸寧發(fā)展進(jìn)入快車道，初步測(cè)算，2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到10672元。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2007年11月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 　　 正在興建咸寧長(zhǎng)江大橋、赤壁長(zhǎng)江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國(guó)咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。總銷售6748套商品房。充分證明只有通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營(yíng)，才能取得良好市場(chǎng)份額。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)符合咸寧市政府的政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)面積為5平方公里。（二）昊天大市場(chǎng)定位特色目標(biāo)客戶群的重要組成部分是個(gè)體私業(yè)主，商業(yè)潛質(zhì)在于：一是個(gè)體私業(yè)主的逐步增長(zhǎng)，他們需要獨(dú)立的住所和良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；二是咸寧發(fā)展加快，城市規(guī)模擴(kuò)大，生活水平提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，建材消費(fèi)需求也將日益增長(zhǎng)，但咸寧自身卻沒有成規(guī)模成效應(yīng)的專業(yè)建材市場(chǎng)，以馬路店鋪為主，產(chǎn)品良莠不齊，難以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者日益增長(zhǎng)和提高的消費(fèi)需求，一般消費(fèi)者在建材消費(fèi)都選擇跑幾十公里去武漢購(gòu)買建材產(chǎn)品，客觀上已形成有市場(chǎng)無項(xiàng)目的局面。2008年政府主要工作重點(diǎn)放在加大工業(yè)發(fā)展力度，推進(jìn)新型工業(yè)化上。本項(xiàng)目毗鄰咸安區(qū)，咸安區(qū)是咸寧老城區(qū)所在，近年隨著政府對(duì)城區(qū)改造，基礎(chǔ)設(shè)施改造大規(guī)模投入，規(guī)模不斷擴(kuò)大，功能逐漸完善，這里將成為黃金地段，升值潛力在望。加強(qiáng)國(guó)內(nèi)各種綜合市場(chǎng)間信息交流和商貿(mào)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上采購(gòu)、展示商品、運(yùn)輸配送和網(wǎng)上支付等。衛(wèi)生和治安管理市場(chǎng)管理委員會(huì)將會(huì)同衛(wèi)生防疫部門，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)飲食攤點(diǎn)衛(wèi)生情況的管理，保證市場(chǎng)內(nèi)交易人群的身體健康。項(xiàng)目三期開發(fā)銷售收入16525萬元，可上繳稅金1319萬元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3958萬元，解決一部分當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活咸寧在建材市場(chǎng)，是一項(xiàng)有利于國(guó)家、有利于人民、有利于企業(yè)的精品項(xiàng)目。第三階段是商鋪銷售階段。第十章 可行性研究成果 昊天大市場(chǎng)地處南大門咸寧，是武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長(zhǎng)極。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局反映的近三年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正好處于穩(wěn)步發(fā)展階段，可以歸結(jié)到高漲期。（2）電力變壓器選擇電力變壓器運(yùn)行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運(yùn)行效益。開發(fā)商良好的信譽(yù)為前期銷售提供了保證。2010年10月22日，二期工程施工。力爭(zhēng)新增1—2個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品。昊天大市場(chǎng)采用委托物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式出奇制勝。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機(jī)、三晶生物、北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車和匯美達(dá)工貿(mào)等14個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資11億元，已完成投資5億元，2007年，開發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值5億元，出口創(chuàng)匯1500萬美元，實(shí)現(xiàn)稅收1500萬元。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽(yáng)湖鎮(zhèn)，南臨107國(guó)道，離京珠高速公司開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢(shì)，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機(jī)遇；咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游。現(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價(jià)格上漲幅度不大。 距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯；216。根據(jù)國(guó)際慣例，咸寧正處住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整最快高速增長(zhǎng)期。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185，上升70個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。對(duì)外貿(mào)易進(jìn)一步擴(kuò)大，%。其中城區(qū)約58萬（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約43萬人。但實(shí)際上，2009年，全年共供應(yīng)土地約1000畝。商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研今年前十個(gè)月咸寧商業(yè)項(xiàng)目共79896㎡。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費(fèi)群的個(gè)性要求和不同層位的需要。 商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套落實(shí)，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完成征地，重新編修，對(duì)周邊是否有吸引力，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)也至關(guān)重要。（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地250畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城?！薄皫?dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)管理水平提高，塑造現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無限商機(jī)。宣傳昊天大市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展目標(biāo)，樹立昊天大市場(chǎng)將成為鄂東南特大型商貿(mào)流通批發(fā)基地的形象。在建筑物進(jìn)線處設(shè)計(jì)重復(fù)接地裝置，其接地電阻要求不大于4歐姆。現(xiàn)在估計(jì)三期商鋪銷售收入：三期商鋪總面積為：二期商鋪總面積 50000 ㎡，銷售單價(jià)為3500元/㎡，假定三期銷售率達(dá)到95%，三期銷售收入為：16525萬。第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設(shè)成本和工期。因此項(xiàng)目不管是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益，都是可行?；谶@兩方面的因素，本項(xiàng)目所提供的專業(yè)市場(chǎng)就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)還有其它因素。第八章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)前期土地購(gòu)置費(fèi)用為人民幣3094萬元。環(huán)境保護(hù)措施（1）根據(jù)市場(chǎng)各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時(shí)運(yùn)往垃圾站，同時(shí)安排保潔人員對(duì)市場(chǎng)地面道路進(jìn)行定時(shí)清掃；商鋪門前由客商負(fù)責(zé)清掃，并實(shí)行垃圾袋裝以保持整個(gè)市場(chǎng)的整潔，制造良好的交易環(huán)境。2011年10月，三期完工投入使用。武漢城市圈近期目標(biāo)