【正文】 9月，完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，及地基處理。咸寧因?yàn)闅v史原因，并沒(méi)有大型的專業(yè)市場(chǎng)，都是由馬路市場(chǎng)和分散商戶經(jīng)營(yíng)為主，這種經(jīng)營(yíng)模式競(jìng)爭(zhēng)力低，影響城市整體規(guī)劃布局和市容市貌，與城市發(fā)展形象不符，整治改造勢(shì)在必行，本項(xiàng)目定位大型專業(yè)市場(chǎng)，前景良好。本項(xiàng)目毗鄰咸安區(qū)，咸安區(qū)是咸寧老城區(qū)所在，近年隨著政府對(duì)城區(qū)改造，基礎(chǔ)設(shè)施改造大規(guī)模投入，規(guī)模不斷擴(kuò)大，功能逐漸完善，這里將成為黃金地段，升值潛力在望。六、本項(xiàng)目的潛力值本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地段，所處的地理位置、功能作用具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這是本項(xiàng)目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)最大的潛在價(jià)值，也是項(xiàng)目能取得更大利潤(rùn)的關(guān)鍵所在。（5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設(shè)與城鎮(zhèn)形象工程有機(jī)結(jié)合起來(lái)，建立規(guī)模適度、管理有序、服務(wù)配套的居住小區(qū)?！?+1”城市大融合推動(dòng)經(jīng)濟(jì)一體化的同時(shí)，已經(jīng)拉動(dòng)了武漢與周邊八市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對(duì)接，一個(gè)涵蓋9個(gè)城市的樓市大藍(lán)圖將逐步建立，其中作為武漢“后花園”的咸寧，形式更是得天獨(dú)厚，發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。（2）2003年11月8日武漢宣布：攜九城之力，齊建一個(gè)以武漢為中心，100公里為半徑的城市群落——包含武漢及湖北省內(nèi)的咸寧、黃石、鄂州、孝感、黃岡、仙桃、潛江、天門(mén)等8個(gè)周邊城市的城市圈，是武漢及湖北省內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)，也是我國(guó)中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。力爭(zhēng)新增1—2個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長(zhǎng)工程”。重點(diǎn)抓咸寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化園區(qū)招商引資，支持縣（市、區(qū)）開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)加快建設(shè)。2008年政府主要工作重點(diǎn)放在加大工業(yè)發(fā)展力度，推進(jìn)新型工業(yè)化上。（4）協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)：咸寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是政府的重點(diǎn)工程，得到了政府的大力支持，為項(xiàng)目發(fā)展奠定了軟性投資環(huán)境的基礎(chǔ)。為本項(xiàng)目聚集人氣創(chuàng)造了條件。交通便利，是連通武漢、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道，周邊十余家工業(yè)企業(yè)與之相臨，潛在客戶眾多，地理位置優(yōu)越，為本項(xiàng)目提供了厚實(shí)的產(chǎn)業(yè)依托。因此集專業(yè)化、復(fù)合型業(yè)態(tài)，、集精品店、專營(yíng)店、批發(fā)店、專賣(mài)店、名牌廠家經(jīng)銷(xiāo)店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)市場(chǎng)將填補(bǔ)和豐富全市的地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，這一新興業(yè)態(tài)將更易被接受。昊天大市場(chǎng)采用委托物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式出奇制勝。三是通過(guò)為商戶提供信息、結(jié)算、儲(chǔ)存、配送、運(yùn)輸?shù)确?wù)，對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)與管理進(jìn)行整體策劃，在服務(wù)過(guò)程中引導(dǎo)商戶按照市場(chǎng)規(guī)則有序開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平。這種模式優(yōu)勢(shì)比較明顯，如價(jià)格靈活、便于消費(fèi)者討價(jià)還價(jià)；零售為主、兼營(yíng)批發(fā)、靈活的促銷(xiāo)方式和商品大類齊全吸引消費(fèi)者，基本能滿足顧客充分挑選并一次購(gòu)齊的要求，是老百姓的好去處。（二）昊天大市場(chǎng)定位特色目標(biāo)客戶群的重要組成部分是個(gè)體私業(yè)主，商業(yè)潛質(zhì)在于：一是個(gè)體私業(yè)主的逐步增長(zhǎng)，他們需要獨(dú)立的住所和良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；二是咸寧發(fā)展加快，城市規(guī)模擴(kuò)大，生活水平提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，建材消費(fèi)需求也將日益增長(zhǎng)，但咸寧自身卻沒(méi)有成規(guī)模成效應(yīng)的專業(yè)建材市場(chǎng)，以馬路店鋪為主，產(chǎn)品良莠不齊，難以應(yīng)對(duì)消費(fèi)者日益增長(zhǎng)和提高的消費(fèi)需求，一般消費(fèi)者在建材消費(fèi)都選擇跑幾十公里去武漢購(gòu)買(mǎi)建材產(chǎn)品，客觀上已形成有市場(chǎng)無(wú)項(xiàng)目的局面。四、昊天大市場(chǎng)定位及特色（一）、昊天大市場(chǎng)由于其所處的獨(dú)特地理位置，形成了其他物業(yè)開(kāi)發(fā)所沒(méi)有的特點(diǎn)；符合本市今后城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)政策方向；咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)進(jìn)入，收入水平提高，構(gòu)筑了昊天鳳凰客戶群的主體資源；來(lái)自各地的經(jīng)銷(xiāo)商是構(gòu)筑昊天大市場(chǎng)的重要資源。管理：開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行管理機(jī)制，企業(yè)自我發(fā)展，自我完善的能力，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要因素。二、招商定位:（1）咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)各類企業(yè)的大量職工（2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場(chǎng)搬遷，是基礎(chǔ)商戶的來(lái)源；（3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點(diǎn)；（4）使本市場(chǎng)成為大型商品生產(chǎn)廠家開(kāi)發(fā)以咸寧為中心的東南部市場(chǎng)的必爭(zhēng)之地和品牌集中地；（5）連鎖經(jīng)營(yíng)戶；（6）引入全國(guó)品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐三、影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素：商業(yè)鋪面：要實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值主要依賴綜合各方面的因素來(lái)達(dá)成的。第四章 昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析一、昊天大市場(chǎng)目標(biāo)定位:昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目構(gòu)筑一個(gè)以七大類商品展示交易為主線，集商住、展覽、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)配送、電子商務(wù)、信息服務(wù)為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場(chǎng)交易中心。截止現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設(shè)的項(xiàng)目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機(jī)、三晶生物、北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動(dòng)車(chē)和匯美達(dá)工貿(mào)等14個(gè)，引進(jìn)項(xiàng)目總投資11億元，已完成投資5億元，2007年，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值5億元，出口創(chuàng)匯1500萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)稅收1500萬(wàn)元。(五)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標(biāo)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以建立經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為契機(jī)，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，以建設(shè)咸安工業(yè)新城為目標(biāo)，完善一期，建設(shè)二期，開(kāi)發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務(wù)水平，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善管理機(jī)制，力爭(zhēng)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設(shè)樣板區(qū)和體制機(jī)制創(chuàng)新先行區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2004年初正式啟動(dòng)，四年來(lái)，開(kāi)發(fā)土地2平方公里。咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積為5平方公里。交通：6路公交線、1路公交線。醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。法定代表人葉燦方先生,現(xiàn)年45歲,MBA碩士學(xué)位在讀,92年開(kāi)始經(jīng)商,2007年發(fā)起創(chuàng)辦本公司。預(yù)計(jì)2011年5月投入使用。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)大型現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目地處咸寧市咸安區(qū)向陽(yáng)湖鎮(zhèn)，南臨107國(guó)道，離京珠高速公司開(kāi)口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位與優(yōu)勢(shì)，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費(fèi)者的認(rèn)同。（2）咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的潛力經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場(chǎng)很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶是駐咸寧的重要消費(fèi)群之一。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)符合咸寧市政府的政策導(dǎo)向；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。③咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的特征咸安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點(diǎn)工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域人口、購(gòu)買(mǎi)力逐步上升，這將也是本項(xiàng)目強(qiáng)大的客戶來(lái)源。②開(kāi)發(fā)理念滯后從調(diào)查的情況來(lái)看，無(wú)論是住宅還是商鋪的開(kāi)發(fā)喪失需求對(duì)象不乏其中。本地客戶主要周邊縣市公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購(gòu)房主體，購(gòu)房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特征咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷近年來(lái)快速的發(fā)展，開(kāi)發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。購(gòu)房客戶主要是本地客群消化。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來(lái)新發(fā)展機(jī)遇；咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然在湖北重點(diǎn)城市處中下游。咸寧商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門(mén)面房、專業(yè)市場(chǎng)多種商業(yè)行態(tài)。咸安城區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售套數(shù)約超過(guò)6成，說(shuō)明投資者認(rèn)可區(qū)域投資價(jià)值。充分證明只有通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝、運(yùn)營(yíng)，才能取得良好市場(chǎng)份額。其中億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場(chǎng)異軍突起，短短半年時(shí)間，銷(xiāo)售24085㎡，約占30%市場(chǎng)份額，創(chuàng)造咸