【正文】 個三工程”。促進了為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也為工業(yè)園內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量優(yōu)良客戶。武漢城市圈近期目標是，2020年建設成為我國內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極之一。（3）咸安經(jīng)濟開發(fā)計劃，推動了相關產(chǎn)業(yè)的啟動和復蘇，為昊天鳳凰的建設提供了展示的舞臺?！薄皫映擎?zhèn)建設管理水平提高，塑造現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無限商機。隨著咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)模擴大，工業(yè)企業(yè)引進規(guī)模逐漸擴大，現(xiàn)有的范圍已限制了其發(fā)展，擴張在所難免。隨著人流的增加，將為本項目帶來巨大的價值提升。湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機制和運營模式是本項目成功的無形資產(chǎn)。2010年10月，進行勘探，清理現(xiàn)場，負責場地“三通一平”工作。2010年12月，二期商鋪銷售正式啟動210年12月8日 三期工程場地開始平整2011年3月，二期招商工作正式啟動。2011年10月，三期完工投入使用。 （2）招商策略在市場建成之前，計劃加大宣傳力度，通過手冊宣傳及電視臺、電臺、報紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對面交流溝通等方式，讓建材商品品類的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和經(jīng)營戶預知市場建設信息和招商信息。宣傳昊天大市場的經(jīng)營理念和發(fā)展目標，樹立昊天大市場將成為鄂東南特大型商貿(mào)流通批發(fā)基地的形象。在市場建成后，充分發(fā)揮市場信息處理和電子商務功能，為客戶及時提供商品交易的供需量、價格及各地市場交易和發(fā)展趨勢等信息。在交易、結算、交割等各項服務中體現(xiàn)“公平、公開、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場，溝通下游各級批發(fā)和零售市場，召開各種形式的商貿(mào)洽談會。巨大的市場需求空間為小區(qū)的建成提供了市場可能。一期招商銷售較為成功，為二三期銷售招商奠定基礎。環(huán)境保護措施（1）根據(jù)市場各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時運往垃圾站，同時安排保潔人員對市場地面道路進行定時清掃；商鋪門前由客商負責清掃，并實行垃圾袋裝以保持整個市場的整潔，制造良好的交易環(huán)境。（3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護具體措施安排專職人員組織實施。在建筑物進線處設計重復接地裝置，其接地電阻要求不大于4歐姆。項目單位指派管理部專職人員負責檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關消防器材的配置工作。市場物業(yè)管理公司將負責定期進行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。管理公司成立保安隊，計劃配備20人，同時與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財產(chǎn)、商品的安全。項目采取的節(jié)能措施有：（1）為提高電網(wǎng)的功率因素，應在低壓電容器柜進行無功補償，使用權功率因數(shù)提高，而達到提高用電率。（3）市場道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。第八章昊天大市場的財務評價前期土地購置費用為人民幣3094萬元。一、昊天大市場項目銷售及成本評價一、銷售收入：昊天大市場項目分三期開發(fā)，總開發(fā)面積22萬平方米，共有商鋪1070間。現(xiàn)在估計三期商鋪銷售收入：三期商鋪總面積為：二期商鋪總面積 50000 ㎡，銷售單價為3500元/㎡，假定三期銷售率達到95%，三期銷售收入為：16525萬。昊天大市場三期經(jīng)濟分析表昊天大市場三期經(jīng)濟分析表序號項目內(nèi)容單 價面 積總 價（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價500001272 土地購置費50000773土地平整費1005000050002前期工程費50000789 市政配套費6550000325用地規(guī)劃咨詢費500003工程規(guī)劃咨詢費500006設計費(含園林)2550000125地質(zhì)勘查費3000/棟12人防異地建設費205000010消防配套費405000020招標報建費25000010檔案綜合服務費15000/棟12183基礎設施費1805000090 小區(qū)道路100500005000水電報裝室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500 樁基工程500005715開發(fā)成本500008537 6廣告費3650000180 廣告策劃發(fā)布費3050000150其他650000307管理費43500001272 8銷售收入35005000016525 9經(jīng)營稅金及附加1259 營業(yè)稅及附加土地增值稅35010利潤總額5277 11所得稅1319 12純利潤3958 項目三期建設開發(fā)成本：利潤總額為：5277萬元，所得稅為1319萬元，純利潤為3958萬元。資金籌措項目一期資本金及自籌資金：10000萬元（含土地購置費1860萬元）其中：資本金1000萬，股東追加投資4000萬元，項目建設期銷售再投入5000萬元。下面從政治、經(jīng)濟、市場、開發(fā)過程等方面分析本項目的風險（注：風險系數(shù)：0為最大風險，即成功機會為0；1為最小風險，即成功機會為100%）。二、經(jīng)濟發(fā)展方面的不確定性和風險經(jīng)濟發(fā)展具有周期性，經(jīng)濟發(fā)展的周期性可簡單分為三個階段：起步期（或復蘇期）2—3年——高漲期3—7年——衰退期3—5年，一個周期的時間大約為8—15年（以上數(shù)據(jù)依據(jù)自1978年改革開放以來的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律分析得出）。三、市場方面的不確定性和風險市場方面的風險主要來源于兩個主要因素：①人們的需求結構變化、需求數(shù)量變化；②產(chǎn)品的供給結構、供給數(shù)量的變化?；谶@兩方面的因素，本項目所提供的專業(yè)市場就是為了滿足上述群體的需求，考慮到市場方面的風險還有其它因素。第一階段包括獲取用于開發(fā)的土地和得到相應部門的認可，這一階段以辦齊各類證件及政府批文為準，同時充分考慮土地成本問題。第二階段為房屋建筑階段，主要的不確定因素是建設成本和工期。此階段的風險較小。這一階段不確定因素比較多，主要包括以下幾個方面：①市場需求；②營銷策略和手段；③銷售價格；④產(chǎn)品結構；⑤產(chǎn)品質(zhì)量；⑥房地產(chǎn)企業(yè)信譽；⑦售后服務等，而且各個方面是隨著時間的推移在不斷的變化的。本階段風險較大。則項目綜合風險值可作如下計算：項目綜合風險值=+++++=結論:經(jīng)計算,%,具有較高的成功率,相對而言風險系數(shù)較小,可以投資開發(fā)本項目。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機遇；目前咸寧市因經(jīng)濟政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強大的核心競爭力，就急待進一步的整合和提升,為本項目的商業(yè)部分的銷售提供了強有力的保障和機會。因此項目不管是經(jīng)濟效益還是社會效益，都是