【正文】 XX建材城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書第一章項(xiàng)目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述 4一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì) 4咸寧概況 4咸寧經(jīng)濟(jì)概況 5咸寧商業(yè)概況 8咸寧人口概況 9咸寧交通概況 10二、城市規(guī)劃 11第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng) 12一、咸寧房地產(chǎn)市分析 12土地供應(yīng) 12市場(chǎng)價(jià)格 13市場(chǎng)產(chǎn)品 14客戶構(gòu)成 14商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研 14市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)： 16二、咸寧市地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)特征 17三、咸寧市消費(fèi)市場(chǎng)的特征 17第三章 區(qū)域市場(chǎng)中昊天大市場(chǎng) 18（一）項(xiàng)目概況 18（二）開發(fā)商簡(jiǎn)介 19（三）周邊配套 19（四）咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況 20第四章 昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 21一、昊天大市場(chǎng)目標(biāo)定位: 21二、招商定位: 22三、影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素： 22四、昊天大市場(chǎng)定位及特色 23五、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)遇 24六、本項(xiàng)目的潛值 26第五章 昊天大市場(chǎng)工程與銷售招商計(jì)劃 27第六章昊天大市場(chǎng)的銷售預(yù)測(cè)評(píng)價(jià) 28一、營(yíng)銷策略研究 28（1）商品市場(chǎng)目標(biāo)定位 28（2）招商策略 28二、優(yōu)勢(shì)分析 29第七章 環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 29環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 29污染物與污染源 30環(huán)境保護(hù)措施 30安全衛(wèi)生 30防雷接地 30消防 31衛(wèi)生和治安管理 31節(jié)能 31第八章昊天大市場(chǎng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 32一、昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目銷售及成本評(píng)價(jià) 32一、銷售收入： 32二、昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) 33昊天大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析表 33昊天大市場(chǎng)三期經(jīng)濟(jì)分析表 34資金籌措 36第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 36一、社會(huì)、政治、文化等方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 36二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 36三、市場(chǎng)方面的不確定性和風(fēng)險(xiǎn) 37四、房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的不確定因素 37五、用決策樹計(jì)算項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)值 38第十章 可行性研究成果 39第一章項(xiàng)目開發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的概述一、咸寧宏觀經(jīng)濟(jì)咸寧概況咸寧，位于湖北省東南部，長(zhǎng)江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，俗稱“鄂南”。 有“湖北南大門”之稱。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽(yáng)，北靠九省通衢武漢。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈核心城市。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢城市經(jīng)濟(jì)圈與長(zhǎng)株潭城市經(jīng)濟(jì)的“兩型社會(huì)”結(jié)合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長(zhǎng)極。咸寧經(jīng)濟(jì)概況近年來(lái)在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計(jì)下，咸寧發(fā)展進(jìn)入快車道，初步測(cè)算，2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到280億元，%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到10672元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到135億元，%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到105億元。，%。近幾年全市建成或基本建成重點(diǎn)項(xiàng)目1724個(gè)，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，咸安區(qū)進(jìn)入全省縣域經(jīng)濟(jì)20強(qiáng)。 2007年，年均增長(zhǎng)30%；，年均增長(zhǎng)16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)235家，創(chuàng)建省級(jí)名牌產(chǎn)品25個(gè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185，上升70個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達(dá)到99億元，%；，比2003年增長(zhǎng)39%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份進(jìn)一步擴(kuò)大，二、三產(chǎn)業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到175億元，占GDP比重達(dá)到63%。全市198戶國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成新一輪改革改制。財(cái)政、投融資、教育、住房、等一些重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革取得突破。信用環(huán)境建設(shè)取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評(píng)為“A級(jí)信用市”。累計(jì)完成招商引資項(xiàng)目2007個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目85個(gè)；新增外資企業(yè)65家，年均增長(zhǎng)12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國(guó)內(nèi)外知名品牌和企業(yè)落戶咸寧。對(duì)外貿(mào)易進(jìn)一步擴(kuò)大，%。積極開展了區(qū)域交流與合作，融入武漢城市圈工作取得明顯成效。昊天大市場(chǎng)項(xiàng)目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。咸安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是2007年11月在原咸寧泉湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)部門資料，咸寧2009年GDP達(dá)到415億元，比上年增長(zhǎng)15%。比全省增加速度快2%。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。 根據(jù)對(duì)咸寧04年09年人均GDP持續(xù)統(tǒng)計(jì)分析，咸寧人均GDP值連續(xù)多年高增長(zhǎng)，去年人均GDP達(dá)到16161元。合約2500美元。根據(jù)國(guó)際慣例，咸寧正處住房需求、房?jī)r(jià)調(diào)整最快高速增長(zhǎng)期。居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保證在末來(lái)一時(shí)間保持快速健康發(fā)展。備注：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，居民消費(fèi)能力有限，與沿海城市相比有較大差距。咸寧商業(yè)概況 ，完成“十一五”%，%。其中，%；，%；，%。，%；農(nóng)村市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額54億元，%。咸寧人口概況人口繼續(xù)保持低增長(zhǎng)。其中城區(qū)約58萬(wàn)（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約43萬(wàn)人。咸寧交通概況咸寧市地處華中腹地，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和10107國(guó)道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存，以公路運(yùn)輸為主。 　　 正在興建咸寧長(zhǎng)江大橋、赤壁長(zhǎng)江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國(guó)咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國(guó)家級(jí)交通工程將把咸寧市打造成中國(guó)中部地區(qū)的又一個(gè)交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國(guó)省二級(jí)公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達(dá)的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)體系。 水路運(yùn)輸主要依托境內(nèi)長(zhǎng)江干流、長(zhǎng)江支流及內(nèi)河、水庫(kù)湖泊，其中長(zhǎng)江干流航道長(zhǎng)118公里。除長(zhǎng)江黃金水道外，全市擁有港口12個(gè)，其中長(zhǎng)江港口6個(gè)（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。交通線路四通八達(dá)，為咸寧與大城市間物質(zhì)運(yùn)輸及人才交流提供便利交通條件。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園216。 距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯；216。 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢(shì)；216。 溫泉是國(guó)土資源部命名“中國(guó)溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；216。 武漢城區(qū)急劇擴(kuò)張，人口劇增，新1+8城市經(jīng)濟(jì)圈形成，為后花園經(jīng)濟(jì)提供新機(jī)遇；城市發(fā)展目標(biāo)全國(guó)生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長(zhǎng)江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。總體戰(zhàn)略：實(shí)行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強(qiáng)市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。第二章咸寧房地產(chǎn)市場(chǎng)一、咸寧房地產(chǎn)市分析土地供應(yīng)政府控制不嚴(yán)，實(shí)際土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)計(jì)劃供應(yīng)量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（20082012），2009年，各類商品住房計(jì)劃建設(shè)5250套，建筑面積52萬(wàn)平方米，規(guī)劃供應(yīng)土地600畝。但實(shí)際上，2009年，全年共供應(yīng)土地約1000畝。銷售情況 咸寧市最近三年