【正文】 XX建材城項目商業(yè)計劃書第一章項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的概述 4一、咸寧宏觀經(jīng)濟 4咸寧概況 4咸寧經(jīng)濟概況 5咸寧商業(yè)概況 8咸寧人口概況 9咸寧交通概況 10二、城市規(guī)劃 11第二章咸寧房地產(chǎn)市場 12一、咸寧房地產(chǎn)市分析 12土地供應 12市場價格 13市場產(chǎn)品 14客戶構成 14商業(yè)項目調研 14市場調研總結： 16二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征 17三、咸寧市消費市場的特征 17第三章 區(qū)域市場中昊天大市場 18（一）項目概況 18（二）開發(fā)商簡介 19（三）周邊配套 19（四）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況 20第四章 昊天大市場項目價值分析 21一、昊天大市場目標定位: 21二、招商定位: 22三、影響項目價值實現(xiàn)的要素： 22四、昊天大市場定位及特色 23五、項目的優(yōu)勢及機遇 24六、本項目的潛值 26第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃 27第六章昊天大市場的銷售預測評價 28一、營銷策略研究 28（1）商品市場目標定位 28（2）招商策略 28二、優(yōu)勢分析 29第七章 環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能 29環(huán)境保護執(zhí)行標準 29污染物與污染源 30環(huán)境保護措施 30安全衛(wèi)生 30防雷接地 30消防 31衛(wèi)生和治安管理 31節(jié)能 31第八章昊天大市場的財務評價 32一、昊天大市場項目銷售及成本評價 32一、銷售收入： 32二、昊天大市場經(jīng)濟分析指標 33昊天大市場經(jīng)濟分析表 33昊天大市場三期經(jīng)濟分析表 34資金籌措 36第九章 項目風險分析 36一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風險 36二、經(jīng)濟發(fā)展方面的不確定性和風險 36三、市場方面的不確定性和風險 37四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素 37五、用決策樹計算項目綜合風險值 38第十章 可行性研究成果 39第一章項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的概述一、咸寧宏觀經(jīng)濟咸寧概況咸寧，位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，俗稱“鄂南”。 有“湖北南大門”之稱。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。咸寧成為武漢城市經(jīng)濟圈核心城市。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢城市經(jīng)濟圈與長株潭城市經(jīng)濟的“兩型社會”結合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。咸寧經(jīng)濟概況近年來在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計下，咸寧發(fā)展進入快車道，初步測算，2007年，全市生產(chǎn)總值達到280億元，%，人均生產(chǎn)總值達到10672元。全社會固定資產(chǎn)投資達到135億元，%，社會消費品零售總額達到105億元。，%。近幾年全市建成或基本建成重點項目1724個，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項目取得重大進展，咸安區(qū)進入全省縣域經(jīng)濟20強。 2007年，年均增長30%；，年均增長16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)235家，創(chuàng)建省級名牌產(chǎn)品25個。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185，上升70個百分點，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達到99億元，%；，比2003年增長39%。民營經(jīng)濟成份進一步擴大，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟增加值達到175億元，占GDP比重達到63%。全市198戶國有工業(yè)企業(yè)完成新一輪改革改制。財政、投融資、教育、住房、等一些重點領域和關鍵環(huán)節(jié)的改革取得突破。信用環(huán)境建設取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評為“A級信用市”。累計完成招商引資項目2007個，其中億元以上項目85個；新增外資企業(yè)65家，年均增長12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國內外知名品牌和企業(yè)落戶咸寧。對外貿(mào)易進一步擴大，%。積極開展了區(qū)域交流與合作，融入武漢城市圈工作取得明顯成效。昊天大市場項目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是2007年11月在原咸寧泉湖高新技術產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 根據(jù)湖北省統(tǒng)計部門資料，咸寧2009年GDP達到415億元，比上年增長15%。比全省增加速度快2%。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。 根據(jù)對咸寧04年09年人均GDP持續(xù)統(tǒng)計分析，咸寧人均GDP值連續(xù)多年高增長，去年人均GDP達到16161元。合約2500美元。根據(jù)國際慣例，咸寧正處住房需求、房價調整最快高速增長期。居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場能夠保證在末來一時間保持快速健康發(fā)展。備注：經(jīng)濟增長迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經(jīng)濟基礎薄弱，居民消費能力有限，與沿海城市相比有較大差距。咸寧商業(yè)概況 ，完成“十一五”%，%。其中，%；，%；，%。，%；農(nóng)村市場社會消費品零售總額54億元，%。咸寧人口概況人口繼續(xù)保持低增長。其中城區(qū)約58萬（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約43萬人。咸寧交通概況咸寧市地處華中腹地，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和10107國道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內公路、鐵路、水運三種運輸方式并存，以公路運輸為主。 　　 正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區(qū)的又一個交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達的區(qū)域公路網(wǎng)絡體系。 水路運輸主要依托境內長江干流、長江支流及內河、水庫湖泊，其中長江干流航道長118公里。除長江黃金水道外，全市擁有港口12個，其中長江港口6個（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。交通線路四通八達，為咸寧與大城市間物質運輸及人才交流提供便利交通條件。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園216。 距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯；216。 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢；216。 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；216。 武漢城區(qū)急劇擴張，人口劇增，新1+8城市經(jīng)濟圈形成，為后花園經(jīng)濟提供新機遇；城市發(fā)展目標全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地?？傮w戰(zhàn)略：實行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。第二章咸寧房地產(chǎn)市場一、咸寧房地產(chǎn)市分析土地供應政府控制不嚴，實際土地供應量遠超過計劃供應量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（20082012），2009年，各類商品住房計劃建設5250套，建筑面積52萬平方米，規(guī)劃供應土地600畝。但實際上，2009年，全年共供應土地約1000畝。銷售情況 咸寧市最近三年