【正文】 房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但成交量基本維持在90萬左右平方米。今年前十個月共銷售約81萬平方米。總銷售6748套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8萬平方米，總銷售1220套商業(yè)用房。市場價格 咸寧房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價23002500價格區(qū)間。價格年增長速度約10%。今年至9月成交均價約為2790元/㎡。現(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價格上漲幅度不大。市場產(chǎn)品產(chǎn)品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項目主要為高層項目。市場需求面積戶型100140㎡，別墅，小面積公寓、超過140㎡大戶型市場接受度低；客戶構(gòu)成主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員、城市企事業(yè)單位職工、個體戶等高中收入者。私營老板、私企中高層、政府公務員成為購房主力軍。購買動機分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場仍然處自住占多數(shù)市場，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。商業(yè)項目調(diào)研今年前十個月咸寧商業(yè)項目共79896㎡。其中億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場異軍突起，短短半年時間，銷售24085㎡，約占30%市場份額，創(chuàng)造咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀錄。億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場熱銷，證明地段并非決定項目價值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認可。充分證明只有通過專業(yè)團隊包裝、運營，才能取得良好市場份額。 今年前十月共1356套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項目、億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強。咸安城區(qū)項目銷售套數(shù)約超過6成，說明投資者認可區(qū)域投資價值?，F(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡。咸寧商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。從目前市場情況來分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價值得到投資者認可；商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前市場最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認可，可能跟億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場最近火爆銷售有關(guān)；市場調(diào)研總結(jié)：咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢1+8城市經(jīng)濟圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟圈與長株潭城市經(jīng)濟的“兩型社會”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機遇；咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟發(fā)展仍然在湖北重點城市處中下游。現(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟，建設生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當?shù)鼐用裣M能力不足問題；咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟與供需關(guān)系原因，市場量價呈爆發(fā)性增長可能性較??；咸寧房地產(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場。購房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶主要周邊縣市公務員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項目價值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征咸寧市地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。①地產(chǎn)市場發(fā)展尚處在摸索階段市內(nèi)涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。②開發(fā)理念滯后從調(diào)查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對象不乏其中。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費群的個性要求和不同層位的需要。③咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場的特征咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟及區(qū)域人口、購買力逐步上升，這將也是本項目強大的客戶來源。 三、咸寧市消費市場的特征咸寧市消費市場總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場潛力很大。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場符合咸寧市政府的政策導向；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)是與時俱進的潮頭企業(yè)。（2）咸寧市消費市場的潛力經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費群之一。且區(qū)內(nèi)有相當數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費者的認同。第三章 區(qū)域市場中昊天大市場（一）項目概況 湖北昊天投資有限公司于2008年1月23日取得位于向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（2007）014號地塊，總占地面積250畝，預計總投資10億元開發(fā)昊天大市場項目，共分三期建設。昊天大市場項目是一個大型現(xiàn)代化商業(yè)項目，項目地處咸寧市咸安區(qū)向陽湖鎮(zhèn)，南臨107國道，離京珠高速公司開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，有著得天獨厚的區(qū)位與優(yōu)勢，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。 昊天大市場項目一期占地面積150畝，目前已建設完工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，并于2010年3月28日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程。預計2011年5月投入使用。（二）開發(fā)商簡介公司注冊資金6000萬元，現(xiàn)有管理人員58人，其中技術(shù)人員32人，擁有高級職稱2人，中級職稱22人，初級職稱8人。法定代表人葉燦方先生,現(xiàn)年45歲,MBA碩士學位在讀,92年開始經(jīng)商,2007年發(fā)起創(chuàng)辦本公司。（三）周邊配套學校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學、南門小學、北門小學、鳳凰山中學、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。 商業(yè)和服務設施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。交通：6路公交線、1路公交線。（四）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況開發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，107國道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計劃開發(fā)面積為5平方公里。按照建設新型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的設計要求，開發(fā)區(qū)以高起點、高標準和大項目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。開發(fā)區(qū)基礎設施建設于2004年初正式啟動，四年來，開發(fā)土地2平方公里。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座35KV變電站正在建設之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。(五)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標以科學發(fā)展觀為指導，以建立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為契機，以項目開發(fā)為先導，以建設咸安工業(yè)新城為目標，完善一期，建設二期，開發(fā)三期，提高招商質(zhì)量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升服務水平，加強自身建設，完善管理機制，力爭將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設樣板區(qū)和體制機制創(chuàng)新先行區(qū)。在進行土地綜合開發(fā)的同時，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務吸引外來項目落戶開發(fā)區(qū)。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內(nèi)已投資建設的項目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機、三