【正文】 金谷康城房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書作者：日期：金谷盛世康城項目商業(yè)計劃書前言前期我公司對宿遷市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀的整體分析，對目標(biāo)區(qū)域市場進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，有意同投資方共同參與項目的繼續(xù)運行。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部門為發(fā)展提供以下整合思路及運作方案。目 錄第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略篇第二部分：市場分析篇第三部分：營銷定位篇第四部分：營銷實戰(zhàn)篇第五部分：合作運作篇產(chǎn) 品 檔 案地理位置：宿遷市宿城區(qū)環(huán)城北路和黃河北路交接處開 發(fā) 商：宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司施工單位：宿豫縣第二建筑工程公司監(jiān)理單位：常州東方建設(shè)監(jiān)理有限公司設(shè)計單位：浙江省城建設(shè)計研究院 徐州市城鄉(xiāng)建筑設(shè)計研究院園林景觀：NE0C0N（澳大利亞）景觀設(shè)計占地面積：，建筑面積：72000平方米容 積 率：綠 化 率：38%第 一 部 分發(fā) 展 戰(zhàn) 略 篇公司簡介及發(fā)展歷程江蘇省宿遷市金谷房地產(chǎn)有限公司，成立于一九九七年十月，注冊資本壹仟壹佰萬元。公司地址：江蘇省宿遷市黃河北路29號股東白偉三900萬元，住所：宿遷市幸福南路35號，身份證號：32081730201001；股東黃佑軍200萬元，住所：宿遷市幸福南路86號，身份證號：320824630510003；股東高德龍100萬元，住所：宿遷市財神廟東街865號，身份證號：32082464102001。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)叁級資質(zhì)。近年來，金谷房產(chǎn)在宿遷市委、市政府和有關(guān)部門的大力支持下，全體員工團結(jié)一心，艱苦奮斗、開拓進(jìn)取，扎實工作，取得了較大的成績，實現(xiàn)了穩(wěn)步、健康發(fā)展。公司自成立以來，始終堅持國家建設(shè)部倡導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的方針，致力于開發(fā)建設(shè)設(shè)施完善、管理規(guī)范、品質(zhì)高尚、適度超前的住宅小區(qū)。公司目前已建和在建的項目主要有：“金谷花園”與“金谷盛世康城”及“云峰帝景”住宅小區(qū)。2000年金谷房產(chǎn)成功開發(fā)了公司的“處女作”——“金谷花園”?！敖鸸然▓@”地處宿遷市八一路與黃河路的交匯處，視野開闊、交通便利，全部被評為優(yōu)良工程。以全新思維設(shè)計的優(yōu)雅的歐陸風(fēng)格的整體樓盤，高低錯落有致，東西南北相呼相應(yīng)，達(dá)到了實用與美學(xué)的高度結(jié)合，已成為宿遷房產(chǎn)的一個景點?！敖鸸然▓@”于2003年8月竣工，竣工前貳佰多套住宅房就銷售一空，創(chuàng)造了宿遷市福利分房結(jié)束后樓市銷售的奇跡。其優(yōu)秀開發(fā)理念和良好的物業(yè)服務(wù)為開發(fā)商贏得了一批忠實的追隨者。該項目設(shè)計的前瞻性和多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣，開發(fā)的分期性決定了產(chǎn)品的可塑性強，精確的項目定位決定了產(chǎn)品的價值最大化。物超所值的房價、優(yōu)良的品質(zhì)、典雅大方的造型、齊全的配套以及規(guī)范化并日臻完善的物業(yè)管理服務(wù)為金谷房產(chǎn)贏得了信譽，也為宿遷的城市建設(shè)錦上添花。公司成立旨在躋身宿遷市場經(jīng)濟之歷史潮流，公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務(wù)為主。開展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示、項目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、裝飾設(shè)計、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理，優(yōu)秀獨特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運營現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主導(dǎo)的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前進(jìn)，力爭在3至5年內(nèi)建設(shè)成為宿遷最大的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團。第 二 部 分市 場 分 析 篇一、宿遷市宏觀經(jīng)濟分析江蘇省宿遷市是1996年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級市，是西楚霸王——項羽的故鄉(xiāng)，地處江蘇省北部，全市總面積8555平方公里，人口526萬。宿遷位于新興的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，東臨中國八大港口之一連云港，西接全國交通樞紐徐州市，是歷史悠久但又年輕的新興中心城市。宿遷是中國知名經(jīng)濟大省中最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，也是江蘇省近幾年發(fā)展最快的地區(qū)之一。宿遷是歐亞大陸東橋頭堡城市群中新興的中心城市，在處隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。境內(nèi)有京滬高速公路、寧宿徐高速公路、徐宿淮鹽高速路、宿新一級公路、新長鐵路以及京杭大運河，交通十分便捷，全方位架起了宿遷向海內(nèi)的橋梁。宿遷是投資的樂土和創(chuàng)業(yè)的樂園，一流的基礎(chǔ)設(shè)施，宜人的生態(tài)環(huán)境，靈活的政策洼地、高效的服務(wù)平臺，讓宿遷充滿了蓬勃的朝氣和旺盛的活力。開放的宿遷，歷史悠久，具有深厚的人文資源；基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，具有發(fā)達(dá)的交通區(qū)位優(yōu)勢；自然資源豐富，具有巨大的開發(fā)潛力優(yōu)勢各項政策是靈活優(yōu)惠，具有靈活的發(fā)展環(huán)境優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，具有低成本的產(chǎn)業(yè)擴張優(yōu)勢。近年來，宿遷經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，改革開放進(jìn)程明顯加快，中心城市建設(shè)日新月異，基礎(chǔ)設(shè)施條件大大改善。今天的宿遷大地是一片投資的熱土，創(chuàng)業(yè)的樂園，蘊藏著無限的商機和無窮的發(fā)展?jié)摿?。近年來，江蘇省委、省政府一直將宿遷作為特殊區(qū)域給予重點扶持，是江蘇省唯一的“經(jīng)濟社會發(fā)展綜合改革試點城市”。2005年，江蘇省委、省政府明確提出，“在不違背國家政策法規(guī)的前提下，允許和鼓勵宿遷市采取更加靈活的政策措施，更加靈活的管理制度、更加靈活的改革舉措加快發(fā)展”，并在《江蘇省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中指出，“繼續(xù)加大對蘇北的扶持力度，重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現(xiàn)突破?！笔∥?、省政府給予宿遷特殊的大力度的政策支持，有力在促進(jìn)了宿遷的改革開放和全面發(fā)展。有省里的堅實扶持和支持，宿遷市不僅在所得稅方面給予客商最大的優(yōu)惠，而且在增值稅方面也實行了特殊的政策，凡外商投資宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)，增值稅地方留成部分前2年由開發(fā)區(qū)財政全額獎勵，后3年獎勵其留成部分的50%。同時，企業(yè)在用地、用水、用電等方面享受全省最優(yōu)政策，形成了加快各類生產(chǎn)要素向宿遷富集的“洼地”效應(yīng)。 建市以來，全市攻堅克難，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市環(huán)境、交通條件得到明顯改善。2005年，公路總里程達(dá)6192公里。公用通信網(wǎng)絡(luò)迅速擴展，一個覆蓋全市、服務(wù)全面的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)初步建成，經(jīng)濟發(fā)展“瓶頸”逐步消除。城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市規(guī)模迅速擴張，中心城市規(guī)劃區(qū)面積擴大到2108平方公里，建成區(qū)面積達(dá)220平方公里，城市的各項功能日趨完善，經(jīng)濟發(fā)展的輻射力和影響力進(jìn)一步提升，特別是近幾年大力整治經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，為加快經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的氛圍。去年宿遷市榮獲“2005浙商(省外)最佳投資城市”獎，今年又獲得浙商投資“最具人氣獎”，使宿遷市的知名度、美譽度顯著提高。外地客商紛紛來宿遷市投資興業(yè)，為宿迂市加恢哎袋增強了后勁。 宿遷市建市以后即頒布了《宿遷市鼓勵外商投資辦法》，最近又出臺了《宿遷市關(guān)于鼓勵外商投資的若干政策規(guī)定》，該規(guī)定從“土地使用”、“涉外稅費”、“水電、金融、保險”、“勞動用工”、“獎勵”等多方面規(guī)定外商投資的各項優(yōu)惠政策。市委市政府還要求公安、司法、金融等部門采取各種措施，為外商投資提供治安、法律、資金等全方位的優(yōu)惠環(huán)境。 迅速發(fā)展的宿遷市已成為國內(nèi)外商家的投資樂園。舉例近期宿遷市房產(chǎn)一些重點投資項目：● 03/05 上海億兆投資集團，投資5億干駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)定名為“”項目05年8月開工，09年竣工● 03/06 “中國世界村”，比利時客商投資，落戶于宿遷湖濱新城，項目總額1億歐元● 04/06 上海漢飛（宿遷）生物醫(yī)藥化工有限公司正式落戶，項目總投資5000萬元，投產(chǎn)達(dá)效后，利稅4500萬元?！?04/06 ● 11/06 中國駱馬湖高爾夫產(chǎn)業(yè)園已簽署進(jìn)園項目12項，包括高爾夫球場練習(xí)場、世界高爾夫度假村等，建設(shè)于江蘇宿遷湖濱新城開發(fā)區(qū)嶂山公園以東，定位成中國最大創(chuàng)新型純生態(tài)高爾夫產(chǎn)業(yè)基地，吸引投資金額達(dá)18億元而宿遷市的多種投資的項目的啟動也充分表明宿遷市作為江蘇省新興的發(fā)展?jié)摿Τ鞘械木薮蟮奈?。二、宿遷市地產(chǎn)市場現(xiàn)狀總論 目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對我市社會經(jīng)濟發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。 宿遷市繼續(xù)加大中心城市建設(shè)及老城區(qū)改造力度，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展壯大。投資環(huán)境相對寬松，項目建設(shè)突飛猛進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，居民居住條件明顯改善?！笆濉币詠?，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，為裝點和美化城市、改善城鄉(xiāng)居民的居住條件、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。，比“九五”，%。，%，%。市區(qū)相繼建成或基本建成了 “府苑小區(qū)”、“項王小區(qū)”、“馬陵小區(qū)”、“恒佳花園”、“幸福家園”、“新園小區(qū)”、“金谷花園”、“豪域花園”等生活小區(qū)。 自2003年實施“55210”工程以來，市區(qū)先后建成了萬源批發(fā)商城、西楚商城、仿古一一條街等商業(yè)區(qū)，帶動了市區(qū)人氣的提升和商氣的集聚。當(dāng)前，一批更大的商貿(mào)流通設(shè)施正如火如荼地建設(shè)，如宿遷義烏國際商貿(mào)城、沭陽國際汽摩配綜合商城等，投資規(guī)模都在億元以上。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，宿遷市居民居住條件與居住環(huán)境得到明顯改善。2004年末，，%。 2001年至2004年，有力地支持了中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（2001年以求，%，%。今年19月份，占全部營業(yè)稅的73%，%；入庫企業(yè)所得稅5351萬元，占全部企業(yè)所得稅的45%，%。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動，%%，均提前三個月完成了年度收人計劃，局地產(chǎn)業(yè)已成為全市重要的財稅來源之一。(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)投資可以說是一個城市發(fā)展投資的風(fēng)向標(biāo)，代表著城市發(fā)展的能動性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展。一直以來，宿遷市的房地產(chǎn)的投資在固定資產(chǎn)的投資居高不下，成為城市整體基礎(chǔ)設(shè)施建沒的重要一環(huán)。“一座城市就像一個大住宅。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其機體的每一部分都是相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)一致?！? 近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量?！?005年中國納稅500強企業(yè)排行榜”近日揭曉，有三家地產(chǎn)企業(yè)上榜，從行業(yè)的角度來講房地產(chǎn)的迅速發(fā)展已經(jīng)成為了社會稅收的重要行業(yè)。到2005年6月底，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為浙江地稅第一在稅源，%。從這一層面來講，江蘇省的地產(chǎn)投資發(fā)展是江蘇發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，反映出江蘇省迅速發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)內(nèi)最為重要的行業(yè)，投資前景和潛力可見一斑。而作為05“浙商最佳投資城市”和06“中國城市管理進(jìn)步獎”的宿遷市必定的成為江蘇乃至全國房產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。下表體現(xiàn)了宿遷的房地產(chǎn)投資的發(fā)展情況：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）38億元17月111月 2003年 2004年 2005年 2006年，05年全年共完成38億元，%，%。另外，2005年數(shù)據(jù)顯示，110月份，%。，%。%的同比增幅，近兩個月市區(qū)投資增速不斷加快，增幅迅速提高；，%，%，而投資辦公樓的資金較去年同期有所回落。這表明宿遷市目前地產(chǎn)市場的情況，投資資金流向看，住宅市場為投資的為投資的主流。2006年以來，雖然國家針對固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)增長過快，價格偏高等出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，但對我市近期房地產(chǎn)市場還未造成明顯的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長。2006年1月7月房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中的比重，房地產(chǎn)增速及總量比重（見下表）12月13月14月15月16月17月固定資產(chǎn)投資增速%房地產(chǎn)開發(fā)投資增速%房地產(chǎn)占投資總量的比重%,%，比全市固定資產(chǎn)投資（50萬元以上項目單位投資），房地產(chǎn)開發(fā)正逐步成為拉動宿遷市投資快速增長的熱點。（二）政策優(yōu)惠，政府推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，廣泛吸引建設(shè)資金，富集生產(chǎn)要素，增強中心城市的帶動輻射功能。2004年，中共宿遷市委、市政府相繼出臺了《關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》（宿發(fā)[2004]12號）和《關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實拖意見》（宿發(fā)[2004]14號）等一系列優(yōu)惠政策，明確了獎勵辦法，必將進(jìn)一步促進(jìn)該市房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。住宅開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)項目，各商業(yè)銀行積極為其提供貸款；對有還款保障和良好信用記錄的購房戶提供住宅按揭貸款比例不低于70%，商業(yè)用房按揭貸款比例不低于50%。 （2）、鼓勵開發(fā)高層住宅、大規(guī)模住宅小區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施。在規(guī)費方面給予優(yōu)惠，811層市權(quán)范圍規(guī)費減半征收，12層以上市僅范圍規(guī)費全免。凡是一次開工建筑面積在5萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目（一年內(nèi)完成工程任務(wù)），減免15%市權(quán)范圈的規(guī)費，一次開工10萬平方米以上的（一年內(nèi)完成工程任務(wù)），減免20%市權(quán)范圍的規(guī)費。商業(yè)開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對物流中心、市場建設(shè)等商業(yè)開發(fā)的土地，可以根據(jù)需要采取招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓等方式供地。在土地出讓金和稅收上實行先交后獎的優(yōu)惠政策。其中項目建筑面積在10萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的40%，獎勵給投資者，地方建設(shè)規(guī)費減免40%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵40%；項目建筑面積在20萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的60%獎勵給投資者，地方建設(shè)規(guī)費減免60%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵60%；項目建筑面積在40萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的80%獎勵給投