【正文】 服務(wù)人員40余名，本著“寧可自己多流汗，不讓業(yè)主一時(shí)難”的宗旨，為住戶提供房屋維修、安全保障、環(huán)境治理等全方位服務(wù)，并致力于社會(huì)文化建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。物業(yè)管理：宿遷金谷物業(yè)管理有限公司，成立于2000年4月，注冊(cè)資金為伍拾萬(wàn)元整，系三級(jí)資質(zhì)，主要從事住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等管理與服務(wù)。盛世康城專設(shè)VIP尊貴私家會(huì)所，內(nèi)設(shè)健身房、酒吧、桌球室、咖啡屋、棋牌室、茶館、網(wǎng)吧等娛樂場(chǎng)所。會(huì)所配套：會(huì)所是供社區(qū)業(yè)主活、休閑、娛樂、交友的綜合所。住宅主要為多層住宅，分西部和中部?jī)纱蠼M團(tuán)，位于中心水帶兩側(cè)，戶戶朝南，并且擁有良好景觀及活動(dòng)空間。中心會(huì)館區(qū)位于地塊東北角，黃河北路和張莊路交叉口，內(nèi)部功能包括物管辦公室及適量高檔經(jīng)營(yíng)用房，并結(jié)合戲水池、鋪裝廣場(chǎng)等營(yíng)造了一個(gè)提升小區(qū)自身品味的休閑空間，同時(shí)也為小區(qū)與國(guó)土廣場(chǎng)提供了一個(gè)景觀過渡空間。景觀及配套：小區(qū)景觀打造耗費(fèi)千萬(wàn)元，園區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，設(shè)有老年健身廣場(chǎng)，兒童活動(dòng)樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。體現(xiàn)人與自然的關(guān)系，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均好性。園林景觀：康城秉承“以人為本”的園林設(shè)計(jì)理念，以“自然、綠色、健康”三大塊為主題定位園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入社區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一種身臨其境的感覺?！锒鄬討粜椭饕攸c(diǎn)如下：①頂層帶有屋頂平臺(tái)；②每戶功能分區(qū)明確，保障私密性；③戶內(nèi)采用錯(cuò)層，即有三個(gè)樓梯的高差，流動(dòng)空間設(shè)計(jì)，極具情調(diào)與變化；④大開間靈活分隔，戶型具有可塑性；⑤每戶送集中空調(diào)系統(tǒng)，可以自由調(diào)整室內(nèi)溫度，節(jié)省能源，使用方便，室外貼高檔面磚，既保證了建筑外型美觀，又提高了社區(qū)檔次。戶型：金谷房地產(chǎn)開發(fā)已歷8年，曾經(jīng)研究并設(shè)計(jì)十余種基本戶型，銷售近500套，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。使傳統(tǒng)與現(xiàn)代、繼承與創(chuàng)新在這里相映成輝，為廣大住戶營(yíng)造一個(gè)悠閑恬靜，舒適優(yōu)雅的理想居住環(huán)境。盛世康城小區(qū)主要為多層住宅，分西部和中部?jī)纱蠼M團(tuán)，其規(guī)劃建筑延續(xù)現(xiàn)代風(fēng)格，蘊(yùn)涵端莊，典雅和尊貴的時(shí)尚主義精髓，使屋頂立面清新、自然、和諧、線條簡(jiǎn)潔明快。七、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向（一） 重要賣點(diǎn)：● 地段優(yōu)勢(shì)——新老城區(qū)繁華向幽靜的理想融合域● 大環(huán)境成熟——城區(qū)住宅流向區(qū)● 產(chǎn)品創(chuàng)新——是對(duì)人居理念完美詮釋、居住生活的創(chuàng)新● 個(gè)性生活——欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實(shí)踐人居理念，是“金谷六、客戶群體定位30—45歲，文化程度高，大部分居住在北城區(qū)，職業(yè)穩(wěn)定，家庭人口少，生活時(shí)尚，追求生活品位與個(gè)性，認(rèn)同（或容易接受）“住宅郊區(qū)化”的新觀念，消費(fèi)更注重品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)承受能力在20萬(wàn)—50萬(wàn)左右。他們購(gòu)房大多用以自住。盛世康城”成交客戶基本特片是：3045歲之間，以男性客戶為主，家庭結(jié)構(gòu)為夫婦二人或三口之家，職業(yè)以公務(wù)員和自由職業(yè)者、私企業(yè)主為主。盛世康城”的地理位置于城北板塊（馬陵路以北、黃河與運(yùn)河圍合區(qū)域），黃河公園、國(guó)土廣場(chǎng)、雪峰公園、馬陵公園近在咫尺，自住是其主要用途。五、訴求對(duì)象特點(diǎn)分析今年計(jì)劃推出的產(chǎn)品有兩種：多層商品房、板式小高層公寓?！?小高層位于盛世康城最北部的4樓、5樓、13樓，是20層與13層錯(cuò)落的板式小高層公寓，規(guī)劃上有兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)：①阻隔北部公路的噪音，減少小區(qū)外界對(duì)小區(qū)的影響。既保證人車公流的效果，增加園區(qū)的寧?kù)o氣氛與安全感，保障綠化空間的整體性。這種人為營(yíng)造出來的便于交流、寧?kù)o和諧的氣氛，正是業(yè)主們感受到金谷那種說不出的“好”，才是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓所在。具有“庭院式”的特點(diǎn)。（二）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)“金谷不但提升了小區(qū)自身品位，同時(shí)也為小區(qū)與國(guó)土廣場(chǎng)提供了一個(gè)景觀過渡空間，讓水景及綠化網(wǎng)絡(luò)最有效的，最大限度的實(shí)現(xiàn)視覺美景和感官舒暢！現(xiàn)代的建筑群落，剛勁有力的錯(cuò)落在天際線，金谷環(huán)境營(yíng)造中，小區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。本規(guī)劃設(shè)計(jì)為宿遷首座高檔園林住宅小區(qū)，它摒棄了一般小區(qū)在物業(yè)功能設(shè)置上景觀建設(shè)不足的缺陷，它是宿遷城區(qū)的詩(shī)意園林，是精神與物質(zhì)的雙豐之地！它不僅僅讓你享受現(xiàn)代文明的舒適，更尋求與居住者心靈深處的精神合。（一）、設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目總體定位是把握宿遷城市整體風(fēng)格，將新城現(xiàn)代風(fēng)貌和古典文明融入到方案中去。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了人多消費(fèi)者的認(rèn)可，所以不能將它作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)來宣傳，所以，針對(duì)本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實(shí)效，做到對(duì)產(chǎn)品細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對(duì)市場(chǎng)、對(duì)有效需求消費(fèi)群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場(chǎng)，而最終以失敗告之。四、產(chǎn)品定位對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最容易打動(dòng)消費(fèi)者的──首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢(shì)是買家永遠(yuǎn)不會(huì)拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買家想要什么，他自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適用于普通日常生活用品，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住已經(jīng)不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評(píng)價(jià)項(xiàng)目好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購(gòu)買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購(gòu)買者信心保障，建立品牌形象。三、品牌形象的塑造賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別商品識(shí)別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場(chǎng)建立認(rèn)識(shí)度。并且，康城提出了宿遷首個(gè)精裝可選family，可選式菜單式裝修，個(gè)性選擇，聘請(qǐng)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師主持裝修設(shè)計(jì)，并直接參與到前期戶型設(shè)計(jì)中，從室內(nèi)設(shè)計(jì)的角度把握戶型的合理性?！?專業(yè)由于地產(chǎn)是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價(jià)入市，直接導(dǎo)致了其市場(chǎng)中大批非專業(yè)操作項(xiàng)目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格?！?格調(diào)格調(diào)型的結(jié)構(gòu)空間，跨越藝術(shù)創(chuàng)作的生活領(lǐng)域，成功演繹了從生活在別處到生活是別處的人居理念。項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢(shì)來?yè)寠Z市場(chǎng)份額，而開發(fā)商均喜愛以低價(jià)入市的形式來吸引消費(fèi)者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求?！?品質(zhì)城市通過建筑詮釋對(duì)社會(huì)的理解，建筑應(yīng)該代表身份，建筑應(yīng)該聚分群體。而高尚人居領(lǐng)地已成為我們談?wù)摰挠篮阒黝}……因而，塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，創(chuàng)立21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地，是金谷房地產(chǎn)苦心經(jīng)營(yíng)的崇高目標(biāo)。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場(chǎng)和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個(gè)性?；诒卷?xiàng)目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。我們贖賣的是思想和文化，是對(duì)生活的理解和感悟，是對(duì)生活的熱愛和對(duì)生活的憧憬。地產(chǎn)項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場(chǎng)同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升化為一種觀念的創(chuàng)新。第三部分營(yíng) 銷 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念公司始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把“創(chuàng)金谷信譽(yù)，樹金谷品牌！盡心竭力為業(yè)主提供放心房、稱心房！”作為金谷公司不變的宗旨和不懈的追求。從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場(chǎng)總休大發(fā)展的前景之下，這個(gè)市場(chǎng)同時(shí)也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場(chǎng)飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GOP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟(jì)泡沫于其中，加上國(guó)家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對(duì)房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場(chǎng)政策影響，實(shí)際上對(duì)開發(fā)商來講都是一種考驗(yàn)。工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來了極大的負(fù)面影響?？蛻魧?duì)周邊沿線產(chǎn)品的認(rèn)知度排列：地理位置戶型面積價(jià)格戶型的居住使用功能社區(qū)規(guī)模和園藝區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施物業(yè)管理區(qū)外大環(huán)境證照是否齊全九、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析地段優(yōu)勢(shì)——?dú)g迎獨(dú)具慧眼的您大環(huán)境成熟——城區(qū)住宅流向聚集區(qū)綠樹掩映——國(guó)土廣場(chǎng)毗鄰，享受森林浴，自在觀大千建筑風(fēng)格——后現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活戶型設(shè)計(jì)——?jiǎng)?chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容裝修菜單式——宿遷首個(gè)，戶戶樣板，完美生活體現(xiàn)園林設(shè)計(jì)——健康安全、生態(tài)環(huán)保物業(yè)管理——優(yōu)秀物業(yè)團(tuán)隊(duì)，提升生活服務(wù)十、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，能否被消費(fèi)所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。價(jià)格：商業(yè)：一層1600026000元/平方米，二層800010000元/平方米，三層36004600元/平方米；住宅18002000元/平方米地理位置：幸福中路開發(fā)商：宿遷萬(wàn)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：江蘇建設(shè)科學(xué)研究院宣傳重點(diǎn)：宿遷黃金地段開盤時(shí)間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯(cuò)落有致；價(jià)格：2500元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點(diǎn)：景觀配套開盤時(shí)間：2005年5月浩源國(guó)際購(gòu)物中心概況：總建面積5萬(wàn)多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；主力套型：2070平方可售套數(shù)：1000戶價(jià)格：8500元/平方米，5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號(hào)開發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：黃金地理位置銷售情況：3月份達(dá)到55%開盤時(shí)間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價(jià)格：2200元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開盤日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，市民對(duì)新城區(qū)基本認(rèn)同，以住宅項(xiàng)目為主，市場(chǎng)價(jià)格較低。開盤時(shí)間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對(duì)該片區(qū)認(rèn)同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購(gòu)房的首先區(qū)域，首價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項(xiàng)目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時(shí)代廣場(chǎng)與金港國(guó)際廣場(chǎng)。京杭大運(yùn)河以東珠江路和長(zhǎng)江路之間。江山國(guó)際花園概況：16萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)，與一部分別墅，酒店與約2萬(wàn)平方。同時(shí)宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進(jìn)，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對(duì)其認(rèn)同感較低，房屋售價(jià)在三個(gè)片區(qū)中最低。（二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研在參考了康城周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列有代表性的項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱位 置規(guī)格(平方米)概況及特色價(jià)格(元/平方米)戶型(平方米)興鴻名城市府路與黃河交匯建筑錯(cuò)落有致，景觀配套2200左右95152國(guó)泰廣場(chǎng)市中心霸王舉鼎廣場(chǎng)西北面，共計(jì)16萬(wàn)交通便利，綜合性樓盤，設(shè)施齊全，市場(chǎng)定位為商圈單身公寓均價(jià)2450高層均價(jià)268088149江山城市廣場(chǎng)馬陵路市府東路之間靠近京杭運(yùn)河商業(yè)綜合性，法國(guó)何裴德設(shè)計(jì)，交通便利2400左右97157東城水岸市府東路黃運(yùn)路之間，靠近京杭運(yùn)河10萬(wàn)三面環(huán)繞公園，緊鄰市府東路商業(yè)圈，交通便利，香港BBH策劃推廣2230起(多層)83139香港城幸福路和市府路交匯商業(yè)4萬(wàn)，住宅10萬(wàn)，共計(jì)14萬(wàn)CBD核心區(qū)，新老城區(qū)交匯，住宅和圍合式商鋪組成，項(xiàng)目周遍設(shè)施齊全2600左右96137競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析● 與名都3，通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。1，通過代表性樓盤了解宿遷市場(chǎng)的總體特征。小戶型的選折也說明了宿遷市整體結(jié)構(gòu)趨于良好，帶動(dòng)城市建設(shè)面貌的改良。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，商品房的不斷涌現(xiàn)和需求加快了地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化流通。傳統(tǒng)的居住格局和形式已經(jīng)無(wú)法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品位的宿遷市民的生活欲望對(duì)住宅、環(huán)境及配套等諸多方面提出幾近苛刻而適情合情的需求。這批“成長(zhǎng)型”客戶的承受能力大多在20萬(wàn)至50萬(wàn)。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的絕對(duì)增長(zhǎng)，帶來大量的“成長(zhǎng)型”客戶。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，宿遷市城市居民居住條件有了顯著改善。具居民收入調(diào)查顯示20002005年%至05年為7200元，就業(yè)渠道不斷拓寬，就業(yè)格局發(fā)生變化，就業(yè)者的工薪收入快速增長(zhǎng)，是居民家庭收入的主要支撐個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，經(jīng)營(yíng)者收入增勢(shì)迅猛離退休者收入穩(wěn)步增加，離退休人員生活得到保證并且財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)迅猛，成為居民家庭新的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。這同樣也體現(xiàn)了商品房的投資潛力。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者們已把目光轉(zhuǎn)移列宿遷地區(qū)。五、宿遷市區(qū)住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)（一）商品房需求量大幅度上升宿遷自96年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市時(shí)，宿遷市區(qū)人口僅為14萬(wàn)，而到目前為止宿遷市區(qū)人口大約為35萬(wàn)，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達(dá)到50萬(wàn)人以上。如仿古園林的楓情水岸的設(shè)計(jì)就是出于上海設(shè)計(jì)者，江山城市廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就是由法國(guó)何裴德設(shè)計(jì)的。也