【正文】 　　　注：商鋪?zhàn)赓U已包含于招商這一步驟。 正式銷(xiāo)售 2006年5月－10月216。、銷(xiāo)售進(jìn)度節(jié)奏控制216。l 階段必備條件：商業(yè)公司的全方位介入；經(jīng)營(yíng)主力商家開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修；商業(yè)公司對(duì)開(kāi)業(yè)后期系列活動(dòng)表制定。、后期招商及開(kāi)業(yè)籌備階段時(shí)間：2006年10月21日12月l 階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目剩余商鋪的招商與銷(xiāo)售，并準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)籌備廣活動(dòng)。l 階段必備條件：項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂；招商營(yíng)銷(xiāo)中心正式啟用；準(zhǔn)主力店客戶(hù)可以簽約；項(xiàng)目推廣深入人心。l 階段推廣的目的： 主要通過(guò)項(xiàng)目形象的炒作告知，在正式實(shí)施招商階段把項(xiàng)目地塊價(jià)值、項(xiàng)目定位做到臨平市場(chǎng)耳熟能詳?shù)哪康摹⒄秸猩屉A段 時(shí)間：2006年3月5日10月20日l(shuí) 階段目標(biāo)：完成項(xiàng)目7080％的招商面積，基本可達(dá)到開(kāi)業(yè)要求。l 階段目的： 通過(guò)主力客戶(hù)的意向招商確定，可確保項(xiàng)目的基本主題定位，并有助于一般散戶(hù)與配套店的客戶(hù)積累。項(xiàng)目施工進(jìn)度與項(xiàng)目推廣、招商、銷(xiāo)售的結(jié)合與配合是推廣、招商、銷(xiāo)售成敗的關(guān)鍵。以半小時(shí)車(chē)程為本案商業(yè)商圈半徑，包括核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈，具體客源來(lái)自區(qū)域?yàn)椋罕景敢詵|輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的東湖、長(zhǎng)樹(shù)以及屬于海凝市的許村鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬(wàn)；本案以南輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平南部新城、星橋街道、天都城以及屬于杭州的丁橋鎮(zhèn)、杭州城北等區(qū)域，輻射人口約20萬(wàn)；本案以西輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的星火、塘棲鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬(wàn)；本案以北輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平城區(qū)、工業(yè)源泉、運(yùn)河鎮(zhèn)等以及屬于德清市的徐家莊鎮(zhèn)、九里港等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約20萬(wàn)；則本案商業(yè)的輻射人口來(lái)自區(qū)域包括余杭本區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、屬于杭州市區(qū)的北部區(qū)域、屬于海寧市和德清市的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總計(jì)輻射人口約60萬(wàn)左右。商業(yè)面積租賃、銷(xiāo)售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積）一層二層四層租金價(jià)格（元/㎡小結(jié)：從上述項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格可以分析，區(qū)域商鋪價(jià)格在未有本案介入的情況下，區(qū)域12層的商鋪價(jià)格在80009000元/㎡之間。銷(xiāo)售市場(chǎng)城市代表商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格項(xiàng)目位置層數(shù)價(jià)格（元/㎡）備注中都購(gòu)物步行街北面后街111000～12000步行街主街218800只剩一間星光商業(yè)街星光街28700最好鋪位碧云假日休閑街東湖路28700東海隨著本案的入駐，本案項(xiàng)目的品牌作用、商業(yè)吸引力、產(chǎn)品檔次等自身因素將對(duì)本案商業(yè)的租賃水平產(chǎn)生直接影響。㎡故可認(rèn)為對(duì)臨平沿街商鋪的最高接受租賃價(jià)格為78元，對(duì)購(gòu)物中心的最高接受租賃價(jià)格為59元/㎡天左右，購(gòu)物中心租金價(jià)格為59元/㎡小結(jié)：臨平中心商業(yè)圈的沿街店鋪?zhàn)赓U價(jià)格在78元/㎡天之間，㎡區(qū)域代表商鋪數(shù)據(jù)面積（㎡）層數(shù)租金（元/㎡中都購(gòu)物中心、中都商業(yè)步行街、中都運(yùn)動(dòng)名品館、肯德基、華聯(lián)吉買(mǎi)盛、龍攝影、安利臨平公司、設(shè)計(jì)公司、外貿(mào)公司等多家公司、多種商業(yè)形態(tài)的云集,使中都廣場(chǎng)及其周邊迅速成為臨平的黃金地段,其商業(yè)價(jià)值不斷向周邊輻射。（2）中都大廈中都廣場(chǎng)占地30060㎡、總建筑面積達(dá)11萬(wàn)㎡,是集大型精品購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、智能化寫(xiě)字樓、食品城等于一體的綜合性大型建筑群，由中都集團(tuán)旗下杭州順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司全面開(kāi)發(fā)。、電視：除配有有線(xiàn)電視系統(tǒng)外，還配有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)樓宇智能化系統(tǒng)：大廈的主要設(shè)施（如：電梯、空調(diào)、消防、供電、供水等）均采用智能化管理系統(tǒng)。弱風(fēng)系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：大樓地下停車(chē)場(chǎng)、一層出入口、電梯廳等公共部分配有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。主要設(shè)施配套：電梯：主商務(wù)樓采用日本原裝進(jìn)口三菱電梯； 裙房全部采用上海三菱電梯（含扶梯和貨梯）； 根據(jù)不同功能用房均采用獨(dú)立出入口、專(zhuān)業(yè)電梯。功能布局：地下一層：除部分設(shè)備用房外，配有100個(gè)停車(chē)位（暫時(shí)為人防隱蔽所）。、臨平寫(xiě)字樓一覽（1）美亞大廈概況：由新加坡美亞集團(tuán)投資，在杭州美亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的美亞大廈坐落在臨平新城區(qū)主干道——迎賓路與世紀(jì)大道交匯處，總建筑面積39000m2，其中地下停車(chē)場(chǎng)6400 m2 、一至四層裙房15000 m2 、五至二十四層主樓17600 m2 。同時(shí)從臨平規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)臨平將以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，成為杭州三大副城之一。（5）市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，前景不容樂(lè)觀(guān)對(duì)于寫(xiě)字樓從臨平房產(chǎn)中介和走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，臨平寫(xiě)字樓市場(chǎng)極為平淡，市場(chǎng)供應(yīng)量及客戶(hù)需求冷淡，大多數(shù)對(duì)于寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)表示不容樂(lè)觀(guān)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)缺乏一定的產(chǎn)業(yè)支撐。（3）本地寫(xiě)字樓需求主要以服務(wù)型公司為主從中都、華都等寫(xiě)字樓來(lái)看，租賃此類(lèi)寫(xiě)字樓的公司基本上以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、財(cái)務(wù)公司、中介公司、招標(biāo)公司、貿(mào)易公司、廣告咨詢(xún)公司等服務(wù)型公司為主。 （2）寫(xiě)字樓需求量較小從臨平市場(chǎng)來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求極小。、臨平寫(xiě)字樓專(zhuān)項(xiàng)研究、寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)（1）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量較少與大多數(shù)市級(jí)縣城一樣，早期臨平的寫(xiě)字樓主要以集體開(kāi)發(fā)的辦公大樓為主，如一些沿著市中心主干道的如華都大廈等辦公大樓。、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的前景及人流分析（1）根據(jù)目前臨平市中心休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏的狀況，需要一定的補(bǔ)充。（2）量販KTV成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)從臨平市場(chǎng)走訪(fǎng)和資料查找，目前臨平KTV僅出現(xiàn)在賓館和夜總會(huì)內(nèi)的小型KTV，而適合于大眾娛樂(lè)的量販KTV尚未出現(xiàn)一家，量販KTV成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的特征（1）市中心休閑娛樂(lè)設(shè)施較少?gòu)摹?004年杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》中對(duì)于現(xiàn)有北大街和九曲營(yíng)路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來(lái)看，僅北大街有夜總會(huì)、俱樂(lè)部共4家、棋牌、臺(tái)球室共7家，而北大街和九曲營(yíng)路的酒吧、咖啡館、電影院、休閑浴場(chǎng)基本空白。造成此類(lèi)現(xiàn)象的主要原因在于：一是整體中檔消費(fèi)階層有限；二是杭州市區(qū)的巨大吸引力，將本地中高檔消費(fèi)幾乎全部吸收；三是本身提供的此類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)的商業(yè)設(shè)施較少。、休閑娛樂(lè)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查分析、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)概況休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)屬于臨平近兩年內(nèi)城市快速發(fā)展的新型業(yè)態(tài)，具有強(qiáng)勁的輻射能力，在具有相應(yīng)人群支撐的情況下，對(duì)于位置地段的要求并不是十分的講究。、餐飲業(yè)在項(xiàng)目的發(fā)展前景從目前市場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目可引入1～2家大型品牌餐飲，以吸收和聚集目前臨平零散的中高檔餐飲消費(fèi)；從項(xiàng)目來(lái)看，由于有沃爾瑪超市人流的依托，除大型餐飲外，可在精致的低檔餐飲消費(fèi)上做一定的市場(chǎng)開(kāi)拓；項(xiàng)目位于臨平兩大商圈四側(cè)的中間地帶，處于四岔路口，交通便捷，交通可達(dá)性較強(qiáng)；、餐飲的人流集中點(diǎn)分析根據(jù)臨平餐飲市場(chǎng)初步判斷，項(xiàng)目餐飲未來(lái)的人流主要分為兩部分，一部分為沃爾瑪超市購(gòu)物的部分客群，主要以中低檔美食、小吃等為主；另一部分主要以臨平市區(qū)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)、周邊許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)需求為主。許多余杭的高檔及特色餐飲消費(fèi)流向杭州。（4）多數(shù)餐飲依附于臨街商鋪從臨平餐飲店來(lái)看，多數(shù)酒店、酒樓、連鎖店等餐飲店依附于臨街商鋪，規(guī)模較小。（2）餐飲出現(xiàn)集中于人民廣場(chǎng)一帶的現(xiàn)象由于市中心屬于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，餐飲業(yè)主要以小型餐飲店、連鎖店等為主，而較為集中的餐飲店則集中于人民廣場(chǎng)一帶，如人民路上的金馬大酒店、新格格大酒店、金憶誠(chéng)酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，這與此區(qū)域商圈規(guī)劃保持了一致性。、餐飲市場(chǎng)特征（1）休閑餐飲、洋快餐等連鎖餐飲集中于市區(qū)由于臨平為杭州副城，多數(shù)休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店，如兩岸咖啡西餐廳、迪歐咖啡等，由于具有兼具休閑功能，發(fā)展較快，如雨后春筍般出現(xiàn)在市區(qū)重要干道上。、臨平餐飲市場(chǎng)分析、餐飲市場(chǎng)概況從整個(gè)余杭餐飲業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，％，為60333萬(wàn)元，而2003年這一數(shù)據(jù)為50071萬(wàn)元。位置：北大街入口 面積：2000㎡（共一層，位于二