【正文】 月－10月216。l 階段必備條件：項目主體結(jié)構(gòu)封頂；招商營銷中心正式啟用；準(zhǔn)主力店客戶可以簽約；項目推廣深入人心。以半小時車程為本案商業(yè)商圈半徑，包括核心商圈、次級商圈、邊緣商圈，具體客源來自區(qū)域為：本案以東輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的東湖、長樹以及屬于海凝市的許村鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬；本案以南輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平南部新城、星橋街道、天都城以及屬于杭州的丁橋鎮(zhèn)、杭州城北等區(qū)域，輻射人口約20萬；本案以西輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的星火、塘棲鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬；本案以北輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平城區(qū)、工業(yè)源泉、運河鎮(zhèn)等以及屬于德清市的徐家莊鎮(zhèn)、九里港等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約20萬；則本案商業(yè)的輻射人口來自區(qū)域包括余杭本區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、屬于杭州市區(qū)的北部區(qū)域、屬于海寧市和德清市的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總計輻射人口約60萬左右。隨著本案的入駐，本案項目的品牌作用、商業(yè)吸引力、產(chǎn)品檔次等自身因素將對本案商業(yè)的租賃水平產(chǎn)生直接影響。小結(jié)：臨平中心商業(yè)圈的沿街店鋪租賃價格在78元/㎡（2）中都大廈中都廣場占地30060㎡、總建筑面積達(dá)11萬㎡,是集大型精品購物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、智能化寫字樓、食品城等于一體的綜合性大型建筑群，由中都集團旗下杭州順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司全面開發(fā)。功能布局：地下一層：除部分設(shè)備用房外，配有100個停車位（暫時為人防隱蔽所）。（3）本地寫字樓需求主要以服務(wù)型公司為主從中都、華都等寫字樓來看，租賃此類寫字樓的公司基本上以房產(chǎn)開發(fā)公司、財務(wù)公司、中介公司、招標(biāo)公司、貿(mào)易公司、廣告咨詢公司等服務(wù)型公司為主。（2）量販KTV成為市場的空白點從臨平市場走訪和資料查找，目前臨平KTV僅出現(xiàn)在賓館和夜總會內(nèi)的小型KTV，而適合于大眾娛樂的量販KTV尚未出現(xiàn)一家，量販KTV成為市場的空白點。、餐飲業(yè)在項目的發(fā)展前景從目前市場來看，項目可引入1～2家大型品牌餐飲，以吸收和聚集目前臨平零散的中高檔餐飲消費；從項目來看，由于有沃爾瑪超市人流的依托，除大型餐飲外，可在精致的低檔餐飲消費上做一定的市場開拓；項目位于臨平兩大商圈四側(cè)的中間地帶，處于四岔路口，交通便捷，交通可達(dá)性較強；、餐飲的人流集中點分析根據(jù)臨平餐飲市場初步判斷，項目餐飲未來的人流主要分為兩部分，一部分為沃爾瑪超市購物的部分客群，主要以中低檔美食、小吃等為主；另一部分主要以臨平市區(qū)企業(yè)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)、周邊許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶需求為主。、餐飲市場特征（1）休閑餐飲、洋快餐等連鎖餐飲集中于市區(qū)由于臨平為杭州副城，多數(shù)休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店，如兩岸咖啡西餐廳、迪歐咖啡等，由于具有兼具休閑功能，發(fā)展較快，如雨后春筍般出現(xiàn)在市區(qū)重要干道上。余杭及杭州市區(qū)免費送貨上門并免費安裝。據(jù)管理人員透露：經(jīng)緯宜居目前租鋪只簽約至2005年底，2006年商城可能易主，具體用途未定。l 臨平、杭州市區(qū)均可免費送貨上門并安裝，由商場配送；店主需向物業(yè)繳付一定配送費用，約每車次13元。天，經(jīng)營面積120㎡之間。天，其中單層主力面積為3570㎡之間。區(qū)域：北大街路口至保健路路口。、臨平中心商業(yè)圈租金水平l 北大街總體上從西大街路口至九曲營路口呈逐漸升高的趨勢，而在中都廣場、利群購物中心、大紅鷹超市等人流集中區(qū)域周邊商鋪相對租金亦比較高。本項目地處世紀(jì)商圈核心位置。設(shè)地下、地上一層及室外停車位，共計294個。房地產(chǎn)項目開發(fā)商業(yè)計劃書目 錄一、項目概況 3地理位置 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3土地描述 3二、產(chǎn)品描述 4三、市場介紹 5市場簡述 市場現(xiàn)狀 市場小結(jié) 6租賃市場 臨平中心商業(yè)圈租金水平 專業(yè)市場調(diào)查 1臨平餐飲市場分析 1休閑娛樂業(yè)專項調(diào)查分析 臨平寫字樓專項研究 2地塊周邊租金水平 24銷售市場 25商業(yè)面積租賃、銷售價格建議表（非沃爾瑪租用面積） 26商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計 26四、項目開發(fā)與營銷計劃 27項目工程施工主要節(jié)點 27招商、銷售與施工節(jié)點關(guān)系 2前期招商階段 2正式招商階段 2后期招商及開業(yè)籌備階段 2銷售進度節(jié)奏控制 29項目開發(fā)計劃流程圖 30五、項目成本預(yù)算 31相關(guān)面積表 31成本計算表 31六、項目收益評估 33價格建議及銷售、租賃總額 3租賃價格及年租金 3銷售價格及總額 3實際可行銷售、租賃比例及價格分析 34相關(guān)銷售稅金 34資金平衡點分析 35投資回報率分析 35一層銷售現(xiàn)金流量表 37總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 38一、項目概況地理位置項目處于杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路。地下室6447㎡。目前臨平城區(qū)內(nèi)主要有兩大商圈組成，即北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)和人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)（“世紀(jì)商圈”），而臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心處于臨平近郊。商業(yè)中心圈商鋪出租率高，非商業(yè)中心圈部分區(qū)域出租率較低。九曲營步行街全長約400米左右。天；㎡出口外：約30元/㎡l 江南家居廣告布置范圍較廣，基本覆蓋整個臨平（余杭）地區(qū)，并輻射周邊，如桐鄉(xiāng)、海寧的部分市鎮(zhèn)。經(jīng)緯宜居位于臨平城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，地理位置比較優(yōu)越，交通方便，但商場內(nèi)客流很少，店鋪多不景氣，部分鋪位已經(jīng)撤場。 位置：九曲營街入口 物業(yè)類型：內(nèi)鋪、住宅面積： 30000㎡ 年銷售總額：7600萬元攤位數(shù)：1000個 租金125元/㎡*月定位：小商品市場l 家電賣場（1）偉鵬家電位于北大街東側(cè)街邊商鋪，交通較便利，店內(nèi)家電種類較為齊全，在臨平地區(qū)具有較高的知名度。根據(jù)《2004年余杭統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，截至2004年，余杭城鎮(zhèn)私營餐飲企業(yè)共67家，而個體餐飲共2265戶，同期開業(yè)為663戶，發(fā)展速度極快。（6）中高檔餐飲依附于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近的許村等客戶消費臨平中低檔餐飲主要消費群為市區(qū)內(nèi)常住居民，而中高檔餐飲消費者主要來自于市區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近經(jīng)濟發(fā)達(dá)、企業(yè)較多的海寧許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。由此可見，市中心目前休閑娛樂設(shè)施的匱乏，作為一個副城的中心商圈，休閑娛樂設(shè)施隨著商業(yè)發(fā)展必將增加。一是臨平本地企業(yè)基本上均為工業(yè)企業(yè)，具有企業(yè)辦公大樓，無需租賃其它辦公場所；二是距離杭州太近，若需要將辦公業(yè)務(wù)或者總部等轉(zhuǎn)移至純辦公樓宇中，基本上以選擇杭州市區(qū)辦公樓為主；三是本地一些小型的公司、辦事處等多數(shù)選擇市中心商住樓作為辦公物業(yè)，節(jié)省開支。美亞大廈是一幢集金融、餐飲、商務(wù)辦公于一身的高檔商務(wù)大廈。價格：未開盤，待定。天區(qū)間。天，相對本案預(yù)期價格相對較低。天）61銷售價格（元/㎡）初步估算銷售均價為2萬，具體價格后文闡述商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計本案商業(yè)輻射半徑受以下幾方面影響：受本案項目定位、業(yè)態(tài)、檔次等影響，本案為余杭區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)項目；受臨平城市對外輻射能力影響，本案商業(yè)對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至杭州市區(qū)城北都有一定輻射能力；受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費習(xí)慣影響，周邊靠近臨平鄉(xiāng)鎮(zhèn)有駕車往臨平購物、消費習(xí)慣。l 階段目的：通過招商，完成項目的經(jīng)營需求通過招商，與項目銷售緊密互動，相互促進。 前期銷售 2006年2月5月 （銷售預(yù)定階段）216。天）一層二層三層四層單位租金61面積636237039426總租金（萬元）1045811344注：上表面積按實際可出租面積計算，除去車庫、沃爾瑪實用面積。 投資回報率分析，根據(jù)不同的租銷方式，得出以下不同的投資回報率（在此，只計算項目總投資的資金回報率，不計算自有資金的投資回報率，在事實投資過程中，自有資金的投資回報率遠(yuǎn)高于總投資的回報率）：在此文未計算企業(yè)所得稅