【正文】 投資回報(bào)率分析，根據(jù)不同的租銷方式，得出以下不同的投資回報(bào)率（在此，只計(jì)算項(xiàng)目總投資的資金回報(bào)率，不計(jì)算自有資金的投資回報(bào)率，在事實(shí)投資過程中，自有資金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于總投資的回報(bào)率）：在此文未計(jì)算企業(yè)所得稅。 前期銷售 2006年2月5月 （銷售預(yù)定階段）216。天）61銷售價(jià)格（元/㎡）初步估算銷售均價(jià)為2萬，具體價(jià)格后文闡述商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計(jì)本案商業(yè)輻射半徑受以下幾方面影響：受本案項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)、檔次等影響，本案為余杭區(qū)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目；受臨平城市對(duì)外輻射能力影響，本案商業(yè)對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至杭州市區(qū)城北都有一定輻射能力；受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)習(xí)慣影響，周邊靠近臨平鄉(xiāng)鎮(zhèn)有駕車往臨平購(gòu)物、消費(fèi)習(xí)慣。天區(qū)間。美亞大廈是一幢集金融、餐飲、商務(wù)辦公于一身的高檔商務(wù)大廈。由此可見，市中心目前休閑娛樂設(shè)施的匱乏，作為一個(gè)副城的中心商圈，休閑娛樂設(shè)施隨著商業(yè)發(fā)展必將增加。根據(jù)《2004年余杭統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，截至2004年，余杭城鎮(zhèn)私營(yíng)餐飲企業(yè)共67家，而個(gè)體餐飲共2265戶，同期開業(yè)為663戶，發(fā)展速度極快。經(jīng)緯宜居位于臨平城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，地理位置比較優(yōu)越，交通方便，但商場(chǎng)內(nèi)客流很少，店鋪多不景氣，部分鋪位已經(jīng)撤場(chǎng)。出口外：約30元/㎡九曲營(yíng)步行街全長(zhǎng)約400米左右。目前臨平城區(qū)內(nèi)主要有兩大商圈組成，即北大街－九曲營(yíng)路商業(yè)街區(qū)和人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)（“世紀(jì)商圈”），而臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心處于臨平近郊。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書目 錄一、項(xiàng)目概況 3地理位置 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3土地描述 3二、產(chǎn)品描述 4三、市場(chǎng)介紹 5市場(chǎng)簡(jiǎn)述 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)小結(jié) 6租賃市場(chǎng) 臨平中心商業(yè)圈租金水平 專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 1臨平餐飲市場(chǎng)分析 1休閑娛樂業(yè)專項(xiàng)調(diào)查分析 臨平寫字樓專項(xiàng)研究 2地塊周邊租金水平 24銷售市場(chǎng) 25商業(yè)面積租賃、銷售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積） 26商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計(jì) 26四、項(xiàng)目開發(fā)與營(yíng)銷計(jì)劃 27項(xiàng)目工程施工主要節(jié)點(diǎn) 27招商、銷售與施工節(jié)點(diǎn)關(guān)系 2前期招商階段 2正式招商階段 2后期招商及開業(yè)籌備階段 2銷售進(jìn)度節(jié)奏控制 29項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃流程圖 30五、項(xiàng)目成本預(yù)算 31相關(guān)面積表 31成本計(jì)算表 31六、項(xiàng)目收益評(píng)估 33價(jià)格建議及銷售、租賃總額 3租賃價(jià)格及年租金 3銷售價(jià)格及總額 3實(shí)際可行銷售、租賃比例及價(jià)格分析 34相關(guān)銷售稅金 34資金平衡點(diǎn)分析 35投資回報(bào)率分析 35一層銷售現(xiàn)金流量表 37總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 38一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目處于杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路。本項(xiàng)目地處世紀(jì)商圈核心位置。區(qū)域：北大街路口至保健路路口。天，經(jīng)營(yíng)面積120㎡之間。據(jù)管理人員透露：經(jīng)緯宜居目前租鋪只簽約至2005年底，2006年商城可能易主，具體用途未定。、餐飲市場(chǎng)特征（1）休閑餐飲、洋快餐等連鎖餐飲集中于市區(qū)由于臨平為杭州副城，多數(shù)休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店，如兩岸咖啡西餐廳、迪歐咖啡等，由于具有兼具休閑功能，發(fā)展較快，如雨后春筍般出現(xiàn)在市區(qū)重要干道上。（2）量販KTV成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)從臨平市場(chǎng)走訪和資料查找，目前臨平KTV僅出現(xiàn)在賓館和夜總會(huì)內(nèi)的小型KTV，而適合于大眾娛樂的量販KTV尚未出現(xiàn)一家，量販KTV成為市場(chǎng)的空白點(diǎn)。功能布局：地下一層：除部分設(shè)備用房外，配有100個(gè)停車位（暫時(shí)為人防隱蔽所）。小結(jié)：臨平中心商業(yè)圈的沿街店鋪?zhàn)赓U價(jià)格在78元/㎡以半小時(shí)車程為本案商業(yè)商圈半徑，包括核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈，具體客源來自區(qū)域?yàn)椋罕景敢詵|輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的東湖、長(zhǎng)樹以及屬于海凝市的許村鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬；本案以南輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平南部新城、星橋街道、天都城以及屬于杭州的丁橋鎮(zhèn)、杭州城北等區(qū)域，輻射人口約20萬；本案以西輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的星火、塘棲鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約10萬；本案以北輻射范圍包括屬于余杭區(qū)的臨平城區(qū)、工業(yè)源泉、運(yùn)河鎮(zhèn)等以及屬于德清市的徐家莊鎮(zhèn)、九里港等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口約20萬；則本案商業(yè)的輻射人口來自區(qū)域包括余杭本區(qū)的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、屬于杭州市區(qū)的北部區(qū)域、屬于海寧市和德清市的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總計(jì)輻射人口約60萬左右。 正式銷售 2006年5月－10月216。下述四種方案中的全部銷售與全部出租方式作用只是與實(shí)際可行方案進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比時(shí)使用，不列為實(shí)際操作方式：、全部銷售（對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)使用）除沃爾瑪租賃面積外，則稅前利潤(rùn)為：，；則總投資資金回報(bào)率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，；則資金回報(bào)率為：％。則商業(yè)一層可銷售總額為：二至四層年租金為：相關(guān)銷售稅金稅種計(jì)算公式金額(萬元)營(yíng)業(yè)稅銷售額的5%627城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加稅營(yíng)業(yè)稅的3%印花稅購(gòu)房合同的3/1000注：則一層銷售稅金為：一層銷售收入為：資金平衡點(diǎn)分析，則項(xiàng)目投資資金平衡點(diǎn)除銷售一層的所有面積外，還必須銷售二層的部分面積，具體銷售面積見下表：類型可銷售總額（萬元）去化率稅前金額（萬元）銷售稅金（%）稅后金額（萬元）項(xiàng)目成本一層100%二層％則項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的物業(yè)銷售比例為：一層可銷售面積的100％（面積6127㎡），％（即只要銷售面積565㎡即可總投資資金平衡）。、銷售進(jìn)度節(jié)奏控制216。商業(yè)面積租賃、銷售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積）一層二層四層租金價(jià)格（元/㎡天之間，㎡、臨平寫字樓一覽（1）美亞大廈概況：由新加坡美亞集團(tuán)投資，在杭州美亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的美亞大廈坐落在臨平新城區(qū)主干道——迎賓路與世紀(jì)大道交匯處，總建筑面積39000m2，其中地下停車場(chǎng)6400 m2 、一至四層裙房15000 m2 、五至二十四層主樓17600 m2 。、休閑娛樂業(yè)態(tài)的特征（1）市中心休閑娛樂設(shè)施較少?gòu)摹?004年杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》中對(duì)于現(xiàn)有北大街和九曲營(yíng)路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來看，僅北大街有夜總會(huì)、俱樂部共4家、棋牌、臺(tái)球室共7家，而北大街和九曲營(yíng)路的酒吧、咖啡館、電影院、休閑浴場(chǎng)基本空白。、臨平餐飲市場(chǎng)分析、餐飲市場(chǎng)概況從整個(gè)余杭餐飲業(yè)市場(chǎng)來看，％，為60333萬元，而2003年這一數(shù)據(jù)為50071萬元。經(jīng)緯宜居開業(yè)時(shí)間為1999年，世茂布藝城開業(yè)更早。天，經(jīng)營(yíng)面積110㎡之間。l 九曲營(yíng)步行街九曲營(yíng)步行街包括沿街商鋪及新大地小商品市場(chǎng)組成，其中新大地小商品市場(chǎng)位于九曲營(yíng)步行街兩側(cè)，2層市場(chǎng)。三、市場(chǎng)介紹市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)2003～2010年《杭州市余杭區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，臨平規(guī)劃為副城市級(jí)商業(yè)副中心，臨平整個(gè)城區(qū)規(guī)劃為四大商圈，分別為北大街－九曲營(yíng)路商業(yè)街區(qū)、人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)、臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)、杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心組成。臨平為余杭區(qū)區(qū)政府所在地，為余杭區(qū)政治、商業(yè)、文化等中心。、市場(chǎng)現(xiàn)狀臨平作為杭州余杭區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，水陸交通發(fā)達(dá)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。租賃價(jià)格：九曲營(yíng)步行街均價(jià)7元/㎡l 利群購(gòu)物中心購(gòu)物中心：同樣20％的扣點(diǎn)、2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)利群購(gòu)物中心的單位面積營(yíng)業(yè)額，可計(jì)算租金水平相當(dāng)于5元/㎡經(jīng)緯宜居現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)間為2005年6月8日周三14:00左右。而肯德基、麥當(dāng)勞等西式洋快餐等由于對(duì)于人流的依托均分布于繁華的北大街上。（3）城市休閑娛樂業(yè)態(tài)較多集中在人民廣場(chǎng)周邊