【正文】 地拆遷已完成。地塊交通便利，緊鄰臨平城市交通主干道：迎賓路與藕花洲大街。地下室6447㎡。負一層面積6447㎡，設置138個車位及自行車庫。二層面積10966㎡，其中沃爾瑪7264㎡，商場3703㎡。四層面積9426㎡，以餐飲與娛樂業(yè)態(tài)為主，具體面積劃分及功能分布根據(jù)后期招商進一步細化。目前臨平城區(qū)內主要有兩大商圈組成，即北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)和人民路－迎賓大道－世紀大道商業(yè)街區(qū)（“世紀商圈”），而臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務中心處于臨平近郊。、市場現(xiàn)狀臨平作為杭州余杭區(qū)政治、經濟、文化中心，水陸交通發(fā)達，各項配套設施齊全。規(guī)劃中臨平以老城區(qū)為中心，南苑商貿城和余杭經濟開發(fā)區(qū)為發(fā)展兩翼，加快南部居住娛樂區(qū)、中部商業(yè)貿易區(qū)、北部工業(yè)科技區(qū)開發(fā)建設。、市場小結l 臨平地處杭州以北，與杭州市區(qū)相距20多分鐘車程，部分高端及特色商業(yè)消費外流，為本案提供市場機會點；l 臨平城區(qū)人口20萬左右，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)吸引力大，亦為本案市場機會點；l 城市整體商業(yè)檔次與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比較低，對高端、特色商業(yè)存在較大需求，為本案市場機會點；l 商業(yè)品牌以國內三線品牌為代表，與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比亦差距較大，對中高端、特色品牌存在市場需求，存在市場機會點。商業(yè)中心圈商鋪出租率高，非商業(yè)中心圈部分區(qū)域出租率較低。區(qū)域：商業(yè)集中區(qū)域為西大街路口至九曲營路口這一段。天，根據(jù)店鋪面積變化，租金單價不同，在一般情況下，單鋪面積越小，租金單價越高。層數(shù)：基本以一層為主，部分2層。九曲營步行街全長約400米左右。租賃價格：九曲營步行街均價7元/㎡天區(qū)間。層數(shù)：步行街一層商鋪，小商鋪市場獨立二層商鋪。天；㎡未經營的后街：為1層商鋪，――㎡購物中心：，20％的扣點、2％的廣告費用，根據(jù)購物中心的單位面積營業(yè)額（根據(jù)年總營業(yè)額與總營業(yè)面積的比值計算），可計算租金水平相當于9元/㎡2樓超市出口：出口內：約17元/㎡出口外：約30元/㎡l 利群購物中心購物中心：同樣20％的扣點、2％的廣告費用，根據(jù)利群購物中心的單位面積營業(yè)額，可計算租金水平相當于5元/㎡、專業(yè)市場調查臨平地區(qū)現(xiàn)已形成以江南家居商貿基地等為龍頭的專業(yè)市場，但由于開發(fā)時間較晚，大多數(shù)項目的建設及配套設施還并不完善，檔次有待提升。經現(xiàn)場考察，1層、2層鋪位已滿，3層約25%空置。l 江南家居廣告布置范圍較廣，基本覆蓋整個臨平（余杭）地區(qū)，并輻射周邊，如桐鄉(xiāng)、海寧的部分市鎮(zhèn)。l 江南家居有直通臨平城區(qū)的7輛免費接送車，周邊道路無公交線路，從臨平城區(qū)至江南家居出租車費用10元。江南家居內銷售人員反映，平時基本無顧客，周末的銷售情況稍好?？倲偽粩?shù)：1399個鋪位租金：樓層經營類別面積（㎡）主力鋪位面積（㎡）租金（元/㎡*月）F1布藝、窗簾、布料1200015035左右F2家居用品1100015020020F3辦公用品9000200250路況：雙向四車道 停車場：無（車輛多停在布藝城中廊或周邊路旁） 公交線路：K9 、K12商場定位：中低檔經緯宜居零售兼批發(fā)，世茂布藝城則以批發(fā)為主。經緯宜居位于臨平城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，地理位置比較優(yōu)越，交通方便，但商場內客流很少，店鋪多不景氣，部分鋪位已經撤場。經緯宜居現(xiàn)場考察時間為2005年6月8日周三14:00左右。商貿基地規(guī)劃共分三期，江南家居城、五金機電城為一期工程，五金機電城共14棟獨立三層小樓；除五金機電外，規(guī)劃中還有物流基地、酒店等項目；項目二期動工時間為2005年7月。市場內商品定位較低，消費者多為普通工薪階層及外來打工一族。 位置：九曲營街入口 物業(yè)類型：內鋪、住宅面積： 30000㎡ 年銷售總額：7600萬元攤位數(shù)：1000個 租金125元/㎡*月定位：小商品市場l 家電賣場（1）偉鵬家電位于北大街東側街邊商鋪，交通較便利，店內家電種類較為齊全，在臨平地區(qū)具有較高的知名度。營業(yè)面積：2000㎡，共2層（2）永樂家電永樂家電位于北大街與九曲營步行街交匯處，且在兩條街上都有入口，地理位置優(yōu)越。由于是電器零售品牌企業(yè)，并且價格有一定優(yōu)勢，營業(yè)狀況較偉鵬要好。永樂的進駐使這一情況有所改觀，2004年永樂家電臨平店的銷售額為2513萬元。根據(jù)《2004年余杭統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，截至2004年，余杭城鎮(zhèn)私營餐飲企業(yè)共67家，而個體餐飲共2265戶，同期開業(yè)為663戶，發(fā)展速度極快。而肯德基、麥當勞等西式洋快餐等由于對于人流的依托均分布于繁華的北大街上。（3）大型餐飲規(guī)模較小、數(shù)量少、停車不足、分散分布從市場調查來看，城北通往經濟開發(fā)區(qū)的道路邊分布有新悅來美食廣場、兆豐餐飲等大型獨立餐飲店，同時人民廣場周邊有幾家較大的餐飲店，而大型餐飲設施的單個總體規(guī)模小，數(shù)量少，分散分布。（5）中高檔餐飲主要以高檔賓館餐飲為主作為商務餐飲、企業(yè)接待等高檔餐飲，目前臨平較少，主要集中的一些高檔賓館內，如余杭大廈為臨平最為高檔的酒店，其餐飲為臨平多數(shù)企業(yè)接待賓客的常去地點，而臨平大廈具有可容納800人就餐。（6）中高檔餐飲依附于經濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近的許村等客戶消費臨平中低檔餐飲主要消費群為市區(qū)內常住居民，而中高檔餐飲消費者主要來自于市區(qū)及經濟開發(fā)區(qū)企業(yè)及臨近經濟發(fā)達、企業(yè)較多的海寧許村、崇賢等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。建議針對后一部分餐飲，考慮杭州知名大眾或特色餐飲品牌，走高性價比餐飲，以規(guī)模餐飲的規(guī)模取勝，例如美食街方式、大餐飲等方式。臨平休閑娛樂業(yè)態(tài)主要由咖啡、茶樓、浴場、足浴及零星的酒吧、夜總會組成，行業(yè)整體較為落后。因此，從整個20萬固定城區(qū)人口規(guī)模的城區(qū)來看，此類消費市場前景仍然具有極大的市場。由此可見，市中心目前休閑娛樂設施的匱乏，作為一個副城的中心商圈，休閑娛樂設施隨著商業(yè)發(fā)展必將增加。（3）城市休閑娛樂業(yè)態(tài)較多集中在人民廣場周邊對于城市生活中經常光顧的茶樓、咖啡、酒吧、夜總會、足浴等休閑娛樂在臨平多數(shù)集中于人民廣場－人民路－余杭大廈一帶，如明典咖啡、卡帝亞夜總會、巴黎國際俱樂部、百％百咖啡、卡帝亞酒吧、珊娜娜足浴等，此類消費以中檔消費為主。而本項目與核心商圈步行約5～10分鐘距離，能很好的補充市中心此類業(yè)態(tài)的不足；（2）利用城市業(yè)態(tài)缺乏的空白點，早日招商，引進具有市場潛力的大型KTV、量販KTV具有很好的吸引人氣作用；（3）本項目北面良好的遠眺景觀資源具有區(qū)別于人民廣場周邊休閑娛樂場所環(huán)境的巨大優(yōu)勢，具有發(fā)展現(xiàn)代休閑娛樂行業(yè)的先天環(huán)境優(yōu)勢；（4）在臨平工作、居住的公務員、企業(yè)辦公人員及項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)辦公人員將構成大眾休閑娛樂的大量人流。臨平寫字樓為近兩年出現(xiàn)的新的建筑形式，市場開發(fā)兩較小，目前僅有中都大廈與美亞大廈為純寫字樓項目。一是臨平本地企業(yè)基本上均為工業(yè)企業(yè)，具有企業(yè)辦公大樓，無需租賃其它辦公場所；二是距離杭州太近，若需要將辦公業(yè)務或者總部等轉移至純辦公樓宇中，基本上以選擇杭州市區(qū)辦公樓為主；三是本地一些小型的公司、辦事處等多數(shù)選擇市中心商住樓作為辦公物業(yè)，節(jié)省開支。（4）寫字樓空置率較高從中都的寫字樓實際調查來看，目前除了中都公司自身使用兩層外，約50％為空置，入住企業(yè)約在20家左右，總體空置率較高。（6）市場不具有發(fā)展寫字樓的先天產業(yè)基礎根據(jù)臨平的經濟發(fā)展狀況，主要紡織服裝、機械電子、食品飲料、生物制藥、汽車配件、建筑材料、包裝等為主要產業(yè)，大多數(shù)屬于工業(yè)性企業(yè)。市場不具有寫字樓開發(fā)的先天產業(yè)基礎。美亞大廈是一幢集金融、餐飲、商務辦公于一身的高檔商務大廈。裙房一至三層：大型零售商業(yè)用房裙房四層：大型餐飲用房裙房一至二層（朝南沿世紀大道）部分：銀行用房主樓五至二十四層：高檔商務辦公用房?？照{：整幢