【正文】 樓） 年銷售總額：2513萬元商品種類：手機/手機配件/家庭影院/油煙機/電飯煲/微波爐/復(fù)讀機/辦公用品/電腦/電腦耗材/數(shù)碼/碟機/冰箱/洗衣機/燃氣灶/彩電/音響/電風(fēng)扇/浴霸分析：臨平的電器零售狀況不佳，據(jù)調(diào)查，臨平居民購買大件家電多到杭州城區(qū)購買，質(zhì)量有保證并且價格相對較低，而且距離很近，交通又方便。余杭及杭州市區(qū)免費送貨上門并免費安裝。余杭及杭州市區(qū)免費送貨上門并免費安裝。整體營業(yè)狀況不佳，很多店鋪正在轉(zhuǎn)讓，并且不收取轉(zhuǎn)讓費。l 余杭新大地廣場小商品市場余杭新大地廣場小商品市場位于九曲營商業(yè)步行街內(nèi)街兩側(cè)建筑體內(nèi)，共兩層，樓上為住宅。l 五金機電城建筑物業(yè)類型：三層聯(lián)體鋪位投資：8600萬元 占地：120畝 開業(yè)時間：2005年5月25日主力鋪位面積：100㎡（共3層） 租金：路況：雙向四車道，路況一般公交路線：無 市場特點：五金機電城內(nèi)商鋪多為批發(fā)，區(qū)域內(nèi)道路較為寬敞，便于車輛進出。據(jù)管理人員透露：經(jīng)緯宜居目前租鋪只簽約至2005年底，2006年商城可能易主，具體用途未定。經(jīng)緯宜居開業(yè)時間為1999年，世茂布藝城開業(yè)更早。l 經(jīng)緯宜居、世貿(mào)布藝城經(jīng)緯宜居和世茂布藝城在一棟建筑體內(nèi)，世茂布藝城位于一層，經(jīng)營布藝、窗簾、布料等，經(jīng)緯宜居位于二層、三層，經(jīng)營家居、辦公類家具用品。l 商場整體檔次：中檔、中低檔l 由于江南家居開業(yè)僅半年時間，整體裝修還未完成，配套設(shè)施正在完善，部分店鋪商家還沒有正式開業(yè)，考察人員逗留期間整個商場內(nèi)基本無顧客。l 臨平、杭州市區(qū)均可免費送貨上門并安裝，由商場配送；店主需向物業(yè)繳付一定配送費用，約每車次13元。 （2）樓層租金樓層業(yè)態(tài)布局商家數(shù)目主力鋪位面積（㎡）租金（元/㎡*天）F1套房、床具、紅木類家具33250300F2沙發(fā)、餐臺類家具32250300F3各類辦公、綜合類家具214505001F4辦公類家具（3）特點l 停車場：由于商貿(mào)基地還是初期建設(shè)階段，暫時沒有固定的停車場，江南家居周邊地塊較為開闊，停車較為方便。部分專業(yè)市場分布圖資料來源：《杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2004－2010）》l 江南家居（1）基本概況開業(yè)于2004年12月，投資規(guī)模8000萬元，占地106畝；共四層，其中3層已對外營業(yè)；4層在裝修中，定于2005年6月底開業(yè)。天。天，經(jīng)營面積120㎡之間。天，經(jīng)營面積110㎡之間。天。天。天，其中單層主力面積為3570㎡之間。九曲營路商業(yè)網(wǎng)點布局：分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量零售商店大型百貨商廈餐飲娛樂賓館超市1中型飯店1家具店小型飯店3服飾專賣店19快餐9紡織品專賣店4西點3鞋類專賣店酒吧咖啡館化妝品專賣店6夜總會 俱樂部小型百貨店3電影院鐘表眼鏡1休閑浴池文化用品4小型浴池書店1冷飲店1音像專賣店4棋牌 臺球室6藥房6通信器材1糧油店2個體日雜店14家電專賣店1副食品店10合計77合計23分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介5其他商業(yè)綜合貿(mào)易市場譽印社1機電商店2照相沖印6物資商店1廣告1汽配商店報亭 建材超市建材商店4修理3干洗4美容美發(fā)24其他服務(wù)業(yè)8合計52合計741l 中都廣場步行街：已經(jīng)經(jīng)營的主街：大部分為2層商鋪，㎡主力面積：九曲營步行街主力面積30120㎡為主，新大地小商品市場主力面積1025㎡。天左右，㎡區(qū)域：北大街路口至保健路路口。l 九曲營步行街九曲營步行街包括沿街商鋪及新大地小商品市場組成，其中新大地小商品市場位于九曲營步行街兩側(cè)，2層市場。主力面積：單間店鋪商家面積3060㎡為主，雙間店鋪商家面積60120㎡為主。租賃價格：均價78元/㎡、臨平中心商業(yè)圈租金水平l 北大街總體上從西大街路口至九曲營路口呈逐漸升高的趨勢，而在中都廣場、利群購物中心、大紅鷹超市等人流集中區(qū)域周邊商鋪相對租金亦比較高。l 臨平城市業(yè)態(tài)組成l 臨平商鋪經(jīng)營面積組成租賃市場臨平商業(yè)中心圈集中，租賃價格與非商業(yè)中心圈差距大。臨平商業(yè)一直以自我發(fā)展為主，從中心城區(qū)的商業(yè)改造逐漸走向外城商業(yè)拓展的過程，形成了以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)為主，城南為新型特色商業(yè)為為主的發(fā)展格局?，F(xiàn)有人口約20萬。本項目地處世紀商圈核心位置。三、市場介紹市場簡述根據(jù)2003～2010年《杭州市余杭區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，臨平規(guī)劃為副城市級商業(yè)副中心，臨平整個城區(qū)規(guī)劃為四大商圈，分別為北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)、人民路－迎賓大道－世紀大道商業(yè)街區(qū)、臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)、杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心組成。三層面積同樣10966㎡，全部面積都為沃爾瑪租用。一層面積10472㎡，其中商場營業(yè)面積6362㎡，車庫4110㎡，可停放126輛汽車。設(shè)地下、地上一層及室外停車位，共計294個。二、產(chǎn)品描述本案產(chǎn)品為四層單體建筑，總高度22米，地上建筑面積42615㎡，其中商業(yè)營業(yè)面積37722㎡，車庫面積4116㎡。土地形狀基本規(guī)則，土地平整，無水系、無起伏。項目東面、南面、西面均為已有住宅區(qū)，北面隔路為城市休閑景觀帶。房地產(chǎn)項目開發(fā)商業(yè)計劃書目 錄一、項目概況 3地理位置 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3土地描述 3二、產(chǎn)品描述 4三、市場介紹 5市場簡述 市場現(xiàn)狀 市場小結(jié) 6租賃市場 臨平中心商業(yè)圈租金水平 專業(yè)市場調(diào)查 1臨平餐飲市場分析 1休閑娛樂業(yè)專項調(diào)查分析 臨平寫字樓專項研究 2地塊周邊租金水平 24銷售市場 25商業(yè)面積租賃、銷售價格建議表（非沃爾瑪租用面積） 26商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計 26四、項目開發(fā)與營銷計劃 27項目工程施工主要節(jié)點 27招商、銷售與施工節(jié)點關(guān)系 2前期招商階段 2正式招商階段 2后期招商及開業(yè)籌備階段 2銷售進度節(jié)奏控制 29項目開發(fā)計劃流程圖 30五、項目成本預(yù)算 31相關(guān)面積表 31成本計算表 31六、項目收益評估 33價格建議及銷售、租賃總額 3租賃價格及年租金 3銷售價格及總額 3實際可行銷售、租賃比例及價格分析 34相關(guān)銷售稅金 34資金平衡點分析 35投資回報率分析 35一層銷售現(xiàn)金流量表 37總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 38一、項目概況地理位置項目處于杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路。臨平為余杭區(qū)區(qū)政府所在地，為余杭區(qū)政治、商業(yè)、文化等中心?；A(chǔ)數(shù)據(jù)l 總占地：（15199㎡）l 容積率：≦l 建筑覆蓋率：≦75%l 綠化率：≧15％l 限高：35米土地描述土