【正文】 月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而58月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。三亞地區(qū)相對濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長。“誠信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施，項目投資估算12億元。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目位于南新農(nóng)場北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。第二章 項目背景第一節(jié) 項目承建單位簡介項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計規(guī)劃、市政工程設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計制作、工程設(shè)計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。（七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場消費(fèi)的多元化發(fā)展。（三）、三亞南新澳洲花園項目定位為:結(jié)合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。十二、資金籌措（一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 萬元；（二）、企業(yè)自籌資金 萬元；（三）、預(yù)售回籠 萬元十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在3580萬，單位面積在55120左右平方米的高品質(zhì)的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。企業(yè)自籌4600萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 ，占總投資的 %。十一、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成,項目總投資額為12億元。十、項目實施進(jìn)度安排2010年 月 日之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計到 年 月 日項目竣工驗收，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為 年時間。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目?？偨ㄖ娣e672545平方米。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項目的設(shè)計及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入市中心區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況優(yōu)越。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市發(fā)展的中心地帶。 三、項目開發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司 四、項目開發(fā)商法定代表人： 五、項目性質(zhì)：高端旅游度假小區(qū)六、項目概況：本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車程,地勢開闊、平坦。項目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18176。 “南新澳洲花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告目 錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報告依據(jù)與范圍‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項目承建單位簡介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設(shè)項目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項目建設(shè)的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項目本身及市場情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第一節(jié):中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項目定位分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16第四節(jié):項目規(guī)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):項目周邊環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第六節(jié):本項目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第四章:項目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第一節(jié):場地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第二節(jié):項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第五章:管理組織機(jī)構(gòu)和土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61第一節(jié): 管理組織機(jī)構(gòu)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 第二節(jié): 土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69第六章:項目實施進(jìn)度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 70第七章:營銷策略及銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71第八章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥74第九章:財務(wù)效益評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75第十章: 結(jié)論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥81附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 82 第一章 總論第一節(jié) 項目提要一、項目名稱：三亞南新澳洲花園,以下簡稱本項目。二、項目建設(shè)地點：本項目位于著名的國家級旅游區(qū)三亞市荔枝溝。與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級旅游目的地。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。本項目建設(shè)用地三亞南新農(nóng)場生活區(qū)、南新招待所北面。用開發(fā)高級生活住宅、服務(wù)式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。項目用地具有豐富的住居度假元素。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，容積率≤ ，綠化率≥ %，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 米，：本項目多層住宅部分銷售面積約204045平方米；高層住宅部分銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房部分約10000平方米；總銷售面積約657225平方米；停車位 個；七、建設(shè)單位概況 本項目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售策劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計規(guī)劃、市政工程設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計咨詢服務(wù)、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計制作、工程設(shè)計與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。建設(shè)內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟服務(wù)式公寓、商業(yè)網(wǎng)點用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會所等配套服務(wù)設(shè)施，項目投資估算12億元?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。九、環(huán)境保護(hù)本項目屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。詳見第六章項目進(jìn)度安排。費(fèi)用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計，貸款期限為 年。（二）、項目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。（四）通過項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。（六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴(kuò)展的新局面。（八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)機(jī)會。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項目的設(shè)計及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中?？偨ㄖ娣e672545平方米。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目。第二節(jié) 建設(shè)項目的有利條件一、氣候條件三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，℃，夏季平均氣溫為28℃，冬季平均氣溫為20℃，℃，℃；年平均降雨量1263mm，510月為雨季，其中810月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。三亞眾多的海灣各有佳景。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。三亞全市森林覆蓋率達(dá)63%，%，；其海洋負(fù)氧離子超過8,000個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。三亞鳳凰國際機(jī)場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi)23個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。4．本項目右側(cè)正在新建旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風(fēng)景。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨(dú)一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和頂級的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。據(jù)上海《文匯報》近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨海客運(yùn)列車已經(jīng)通車。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項目，為適應(yīng)大的市場潮流，許多項目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計上都缺乏國際化的水準(zhǔn)。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)項目的建筑設(shè)計將項目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。（一）、配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。（三）、在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)則。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平衡、結(jié)構(gòu)合理。萬平方米，和去年同期相比增長76,%；,商品房平均銷售價格平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓元/商品房銷售總金額土地供應(yīng)價格情況：三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年2004年內(nèi)地價60=100萬元／畝，20052006年土地價格攀升到100200萬元／畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，拍出每畝762萬元的高價，每平米價格達(dá)11,429元。