【正文】 入甲方賬號。 c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利；＊ 泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；＊ 公共場所的用水、用電；＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險的費(fèi)用；＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；＊ 辦公費(fèi)；＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用；＊ 其它管理開支。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。 （2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房價的折扣價支付房租。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。(見入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運(yùn)管理制度。四、客房委托經(jīng)營管理模式業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理,有以下三種基本模式： 完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（50元/㎡*月）和其它費(fèi)用。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。（50元/㎡*月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。在年底收入分配時，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（50元/㎡*月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會計年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 C. 完全投資型業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主每年可獲贈21間*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分計）的客房自用。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。五、委托經(jīng)營管理收入分配方案酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。從開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。 d分類開房率系數(shù)：在一個會計年度中某類客房實(shí)際開房率與總開房率的比值； 業(yè)主分配公式： 　　 B方案：部分自用型　　 本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入[B方案業(yè)主物業(yè)總價值247。所有B方案物業(yè)總價值）X 該客房的有效委托時間系數(shù)X B方案客房開房率系數(shù)業(yè)主入住酒店費(fèi)用 C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價值247。所有C方案物業(yè)總價值）X C方案客房開房率系數(shù)。3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。5． 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時，同樣須提供相關(guān)證件。9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。第四章 營銷策略1 宣傳主題概念●南新澳洲花園度假公寓，您的酒店您的家● 開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河● 時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——南新澳洲花園，演繹經(jīng)典2 賣點(diǎn)整合● 海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人● 濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀● 三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù)3 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠2%● 試銷期購買，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時又為了實(shí)現(xiàn)同一個最終目標(biāo)，是一個因果循環(huán)的目標(biāo)體系。1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個從了解到接受的過程。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4 賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。建筑設(shè)計： 園林設(shè)計：燈光設(shè)計：創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在澳洲花園園林出自美國知名設(shè)計師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的人性化設(shè)計理念，融合海南的本土特色，規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見的熱帶植物：果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。美國“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過1000個。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營，完全委托酒店經(jīng)營的，既可獲取投資回報，同時又可以獲贈一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。500富人財富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財富》）中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的。中國32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線中點(diǎn)的天域二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對你而言，這也許是最后的機(jī)會！把你的貴客請到天邊來，遠(yuǎn)離城市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的天域：商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對朋友的深切關(guān)懷！投資澳洲花園 加入快樂大本營在中國最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資澳洲花園如同加入一個快樂大本營：一生的快樂，一身的健康以及貨幣單位無法計算的幸福回報！當(dāng)你不在時，如果你愿意將這份享受快樂和健康的機(jī)會與他人分享，天域的管理團(tuán)隊(duì)將為你適時出租，精心打理。裝 修 標(biāo) 準(zhǔn)外 墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級涂料；內(nèi) 墻：環(huán)保高級防霉高級涂料；天 花：環(huán)保高級防霉高級涂料；地 面：實(shí)木地板，用熱帶風(fēng)情的石材；門 窗：高級鋁合金；廚 房：高級防滑瓷磚；衛(wèi) 生 間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺面；陽 臺：高級仿古防滑瓷磚；電 梯：上海三菱電梯GPS3或同級； 通信接口：二個 / 間潔 具：科勒、美標(biāo)、TOTO高級潔具或同級；信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)（煙感或自動噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入。（帶地下停車場）戶型分為：單間\雙套間\三套間等。專業(yè)團(tuán)隊(duì) 貼心管家天域管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時候出現(xiàn)。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。忠誠為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風(fēng)、陽光，天域度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風(fēng)光。5 分階段控制的公關(guān)效果基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用“短、平、快”的路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動應(yīng)建議有步驟地劃分為三個階段：● 形象建立及宣傳鋪墊階段● 試銷階段● 正式銷售階段各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下：1 售前形象建立及宣傳鋪墊——項(xiàng)目開工后（時間一個月，預(yù)計開始時間為 年 月下旬）售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書、沙盤、模型、賣場及銷售隊(duì)伍等。這一階段的公關(guān)活動都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi)，包括海南的旅游者、大的包機(jī)團(tuán)等。建議售前宣傳與試銷階段的部分時間可重疊，而階段工作同時進(jìn)行。本階段可考慮投入適量的軟性廣告和小規(guī)模的活動作為客戶對項(xiàng)目信心培養(yǎng)的支持。 3 正式銷售階段——項(xiàng)目主體工程出三層后（時間十個月，預(yù)計正式開盤時間為2003年“五一”）建立在前兩個階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。本階段，將吸引目標(biāo)區(qū)域市場有較大實(shí)力的代理商介入，聯(lián)合代理商集中宣傳，造成項(xiàng)目銷售的轟動效應(yīng)，以迅速完成銷售目標(biāo)。6 外發(fā)式宣傳策略1 精品樓書主要用于對新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“自游人”身份于海濱城市度假和冬季養(yǎng)老以及攜家?guī)Э谙硎芗彝啡さ姆N種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及海南的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對海南購房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。形式：12開銅板紙精美冊子內(nèi)容：● “自游人”新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述● 家庭度假在三亞的迅猛發(fā)展和未來家庭度假的發(fā)展趨勢● 介紹海南與項(xiàng)目周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢● 海南旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂項(xiàng)目及收費(fèi)、主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識介紹● 海南旅游及三亞灣的發(fā)展規(guī)劃與開發(fā)前景● 國外酒店式公寓的特色和優(yōu)勢介紹● 公寓的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計的介紹2 折頁樓書折頁式的樓書主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。（標(biāo)題式，簡潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢和特色）●風(fēng)琴袋插頁平面圖、價目表、付款方式、認(rèn)購流程、認(rèn)購須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。4 沙盤模型● 大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間制訂● 小模型：目標(biāo)市場展銷會使用，以易于搬運(yùn)為原則上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果?！?內(nèi)容地理位置、周邊旅游資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。● 正式銷售階段（ 月 日開始至 年 月）：完成95%8 資金計劃（見附件6）● 本項(xiàng)目建設(shè)資金自籌4600萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至 年 月份。● 至 年 月底，預(yù)計本項(xiàng)目的銷售率將突破60%，即銷售面積達(dá)到平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售合同總額約 萬元，由于至 月底，以前實(shí)現(xiàn)銷售的房屋全部按照合同約定支付了30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率30%計算，此時期約可實(shí)現(xiàn)銷售款 萬元?！?根據(jù)以上資料資金計劃，資金使用和資金供應(yīng)會出現(xiàn)供求矛盾，為確保項(xiàng)目資金流暢，可考慮吸納項(xiàng)目貸款，建議貸款額度為 萬元（見附件5）。第五章 管理組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。從事房地產(chǎn)開發(fā) 年，該直接領(lǐng)導(dǎo)和主持開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目約 萬平方米。 董事長長期關(guān)注我國信用體系建設(shè)， 年至 年，專程赴美國考察信用體系建設(shè)問題，并為此向黨和政府提出多項(xiàng)社會信用體系建設(shè)提案，是中國目前具有極高信用名望的企業(yè)家。本項(xiàng)目的現(xiàn)場總指揮。本項(xiàng)目總工程師。長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理，有豐富的項(xiàng)目施工管理經(jīng)驗(yàn)，善于結(jié)合海南的環(huán)境和氣候條件來安排工程的施工，注重工程項(xiàng)目的效率管理和整體協(xié)調(diào)。對海南建筑文化有深刻的認(rèn)識，對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有許多前沿的思想，也是周邊環(huán)境發(fā)展的和諧使者。國家一級注冊設(shè)計師。注重建筑外型、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、住居環(huán)境的配套融合。有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn),對項(xiàng)目的促銷有自己獨(dú)到的風(fēng)解。會計師職稱。本公司法律顧問，資深律師。一．節(jié)能措施南新澳洲花園建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。 建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾