【正文】 號；（三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃三規(guī)委辦為[2009]36號；（四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；（八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。（六）連帶本項目，周邊已有3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對本項目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。（二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機會。（四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。（二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。（三）目前，項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。（七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。（三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標(biāo)消費者具有吸引力?，F(xiàn)每套均價為40萬左右?！。ǘ?、競爭樓盤價格情況南新澳洲花園于 年 月 號開盤，高層均價在 元，起價 元，最高價為 元。具體戶型上以40—70平米一房，77—93平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室一廳100㎡%二室一廳93㎡%一室一廳45㎡%一室40㎡%第五節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析本項目周邊北面有南新招待所,項目用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。每個單元由一棟15—25層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。通過市場調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標(biāo)客戶群。（二）產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析）調(diào)查時間：—調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。該類客戶會選擇7—12層有好視野的戶型。（一）目標(biāo)市場定位主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。和去年同期相比增長94%。152012785套（，一線海景公寓、）,。%。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內(nèi)地游客的青睞。這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。據(jù)統(tǒng)計，2010年第一季度三亞市商品房平均價格是9317元／平方米。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升，政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/3942套，和去年同期相比增長482010年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，（二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費三重功能的產(chǎn)品。項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。城市規(guī)劃的逐步實施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購買了自己的第二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。，每隔20分鐘有一班車前往?？?，約3小時可到達(dá)。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國際水準(zhǔn)設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，310月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而58月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向?！罢\信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目位于南新農(nóng)場北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。（五）、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。十二、資金籌措（一）、申請國內(nèi)金融機構(gòu)貸款 萬元；（二）、企業(yè)自籌資金 萬元；（三）、預(yù)售回籠 萬元十三、社會效益（一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在3580萬，單位面積在55120左右平方米的高品質(zhì)的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。十一、項目總投資經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成,項目總投資額為12億元。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨ㄖ娣e672545平方米。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從?？谶M入三亞和從三亞市區(qū)進入市中心區(qū)的主要干道，交通進出入情況優(yōu)越。 三、項目開發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司 四、項目開發(fā)商法定代表人： 五、項目性質(zhì)：高端旅游度假小區(qū)六、項目概況：本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車程,地勢開闊、平坦。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。 “南新澳洲花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目工程可行性研究報告目 錄第一章:總論‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一節(jié):項目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二節(jié):可行性報告依據(jù)與范圍‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:項目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一節(jié):項目承建單位簡介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二節(jié):建設(shè)項目的有利條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三節(jié):項目建設(shè)的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:項目本身及市場情況的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第一節(jié):中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三節(jié):項目定位分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16第四節(jié):項目規(guī)劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五節(jié):項目周邊環(huán)境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第六節(jié):本項目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第四章:項目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第一節(jié):場地選址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第二節(jié):項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第五章:管理組織機構(gòu)和土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61第一節(jié): 管理組織機構(gòu)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6 第二節(jié): 土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69第六章:項目實施進度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 70第七章:營銷策略及銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71第八章:投資估算與資金籌措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥74第九章:財務(wù)效益評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75第十章: 結(jié)論與建議‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥81附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 82 第一章 總論第一節(jié) 項目提要一、項目名稱：三亞南新澳洲花園,以下簡稱本項目。與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。國家環(huán)境保護總局把三亞浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。用開發(fā)高級生活住宅、服務(wù)式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會”招商項目，該項目是發(fā)展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。“誠信卓越、精品永恒”，公司勵精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會提供真正符合需求的精品。詳見第六章項目進度安排。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計，貸款期限為 年。（四）通過項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。（八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)機會。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入項目的設(shè)計及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合發(fā)展項目。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。三亞眾多的海灣各有佳景。三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。三亞鳳凰國際機場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi)23個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京9條國際航線。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。4．本項目右側(cè)正在新建旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞風(fēng)景。三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨厚的自然風(fēng)光和頂級的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎等稱號。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\列車已經(jīng)通車。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資有限公司興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)項目的建筑設(shè)計將項目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。（一）、配合國民經(jīng)濟增長從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價格平衡、結(jié)構(gòu)合理。,商品房平均銷售價格元/土地供應(yīng)價格情況：三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年2004年內(nèi)地價60=100萬元／畝，20052006年土地價格攀升到100200萬元／畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2008年2月，拍出每畝762萬元的高價，每平米價格達(dá)11,429元。商品房銷售價格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。（二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強勁的需求。萬平方米，和去年同期相比增長76%；,平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓商品房銷售總金額高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍(lán)天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。消費者分類：在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。從目標(biāo)消費者的分析來看，本項目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。結(jié)合市調(diào)市場需求和項目特征，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景