【正文】 場市場調(diào)查與可行性研究工作，根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃特點提出 了非常務實的大平面布局思路，建成后東方時代廣場取得良好經(jīng)濟效益。 建筑策劃要摒棄單純依靠經(jīng)驗確定設計內(nèi)容及依據(jù)的主觀隨意、不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯的、數(shù)理的分析與定性分析，探詢建筑設計依據(jù)，確定建筑設計內(nèi)容和建筑設計的科學方法，并撰寫出能對設計產(chǎn)生合理指引的專業(yè)、詳細的項目規(guī)劃設 計任務書。 深圳濱海購物中心＝獨具特色的白領購物消費環(huán)境﹢高級教育培訓中心﹢白領旅游休閑中心。商業(yè)地產(chǎn)的理念設計是地產(chǎn)項目的靈魂，例如，我們在研究深圳華潤萬象城運 營案例過程中，根據(jù)在深圳 10年多的生活經(jīng)驗，特別是作為深圳書城的老讀者，我們?yōu)樯钲谌A潤萬象城提出的理念設計建議是： “ 白領歡聚的精神樂園 隨著人們對思維科學的深入研究，人們對靈感思維的認識也發(fā)生了深刻的變化。 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的靈魂，只有突破理念才能避免大量商業(yè)地產(chǎn)項目同質(zhì)化，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟損失。 三、地產(chǎn)項目理念設計與建筑策劃 法國因戰(zhàn)略思維錯誤，采用消極防御策略，導致在第二次世界大戰(zhàn)初期的慘?。幻珴蓶|、朱德等在解放戰(zhàn)爭中統(tǒng)帥解放軍，采取正確的戰(zhàn)略方針，取得決戰(zhàn)的勝利，只用三年時間就消滅了國民黨 800萬軍隊。如同 蘇軾《題西林壁》所言： 橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同；不識廬山真面目，只緣身在此山中。 現(xiàn)代市場調(diào)查的技術已經(jīng)非常成熟，高水平的市場分析專家能夠洞察龐雜信息中問題的實質(zhì)，例如：誰是潛在的主要顧客，如何采取激發(fā)潛在顧客進行有效購物消費。例如： (1)．深圳的茂業(yè)百貨店主要針對大眾化消費，滿足中低檔購物人群需求。 要得出正確結論，需要一流商業(yè)專家參與，本地專業(yè)人士和外地商業(yè)專家互相配合，特別是要注上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 重市場分析，而不是簡單堆砌調(diào)查素材。 同樣的項目，不同的策劃與商業(yè)管理公司調(diào)研得出結論不同。 (3).運用最新統(tǒng)計分析手段，理性分析潛在顧客市場需求，奠定可行性報告的真實基礎。 不同的客戶群都有自己的購買心理，根據(jù)客戶心理特征制定營銷策略和進行項目定位，并對營銷人員進行良好的培訓，能夠有效提升商業(yè)銷售業(yè)績。在調(diào)查過程中，不僅要求商業(yè)規(guī)劃前調(diào)研細致，而且要求項目在商業(yè)建筑設計完成初稿和商業(yè)規(guī)劃后，主持消費者座談和投資者座談，對方案不不恰當部分進行精確修正，采用了應用數(shù)學中常用的逐步求精方法。 我們認為，科學的市場調(diào)查流程應該涵蓋商圈調(diào)查，對消費者需求能力和需求偏好進行細致的分析。 下面我們從企業(yè)家的經(jīng)營視角出發(fā)，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研創(chuàng)新開始探討房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全面創(chuàng)新。企業(yè)家應該有目的地尋找創(chuàng)新的機緣和成功的機遇。 ，出版白領百貨研究專著。 博士 A 房地產(chǎn)專業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)方向 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營戰(zhàn)略 1. 商業(yè)地產(chǎn)市場市場調(diào)查模型 2. 步行街與購物 中心業(yè)態(tài)設計規(guī)律 3. 購物中心經(jīng)營的業(yè)態(tài)調(diào)控 4. 白領百貨與購物中心的協(xié)同經(jīng)營研究 5. 購物中心的營銷戰(zhàn)略 培養(yǎng)要求： 提煉購物中心開發(fā)與運營的規(guī)律 10萬平方米購物中心實踐能力。 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 圖 17 美國著名品牌 GAP的櫥窗展示 根據(jù)重點大學房地產(chǎn)專業(yè)博士培養(yǎng)要求，完成博士生公共課程和專業(yè)課程，突出金融和建筑規(guī)劃課程的實踐。我們同重點大學博士點合 作，聯(lián)合培養(yǎng)房地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)濟專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)方向的博士生。 ２．大學與企業(yè)聯(lián)合高素質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)博士刻不容緩 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是長期的事業(yè)，我們鼓勵大學以戰(zhàn)略遠見參與中國商業(yè)地產(chǎn)高級人才的培養(yǎng)。 楊寶民先生一直倡導在商業(yè)地產(chǎn)方面，企業(yè)家要具備終身學習理念。能夠精確組織商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有效根據(jù)不同流程的相關性，整合配置資源； ⑵ 精通中外管理文化內(nèi)涵，具備較強的團隊建設能力，培養(yǎng)一支能夠整合各類資源、知識結構合理的優(yōu)秀團隊。 除了上述知識以外，具備開發(fā)戰(zhàn)略與開發(fā)模式創(chuàng)新能力是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家更高的境界。筆者結合公司治理實踐對這個問題給予了圓滿回答。 沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策失誤是一個普遍現(xiàn)象。該理論重點揭示了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)性以及不同開發(fā)環(huán)境的相互聯(lián)系，強調(diào)開發(fā)與運營過程的統(tǒng)一，將可持續(xù)經(jīng)營作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最高目標。他們不僅具有國際化視野、精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，而且精通商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營業(yè)務的各個環(huán)節(jié)和流程。近年來，隨著商業(yè)競爭的加劇，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及經(jīng)營管理創(chuàng)新顯得更加迫切；而智能化、數(shù)字化等信息技術則為現(xiàn)代商 業(yè)建筑提供了創(chuàng)新的技術手段。因此，在商業(yè)地產(chǎn)熱中出現(xiàn)了很多銷售或招商開局良好，但經(jīng)營結局失敗的商業(yè)物 業(yè)。因此，從知識創(chuàng) 新和知識管理角度研究商業(yè)房地產(chǎn)，培育一批優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)職業(yè)經(jīng)理人和經(jīng)營專家是一件非常有意義的大事。萬達集 團在全國重點城市開發(fā)城市綜合體，提升了過去商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的水平。 1998年亞洲金融危機以后，我國房地產(chǎn)業(yè)多年來一直保持著持續(xù)增長的勢頭。 1999年，在戈內(nèi)斯和 Ile－ St－ Denis（兩地均在巴黎地區(qū)），工廠直營購物中心在經(jīng)過擴建后，將重新開張營業(yè)。這些項目包括： Le Havre, Dunkirk, Vichy, Cholet, AixenProvence, Cherbourg, Poitiers,和 ，最大的幾個如下（每一個的面積都在 5萬平方米以上）： CarreSnart，位于巴黎東南部 Marne la Valle，位于巴黎東部，毗鄰迪斯尼樂園 Odysseum，蒙比利埃 （法國南部城市） 另一個新發(fā)展的重點是以提供休閑場所為導向的購物中心項目，在 Bercy Village，StQuentinenYvelines 和蒙比利埃都有這樣的項目計劃開建。 圖 13伯明翰斗牛場購物中心鳥瞰圖 目前，法國總共有 600家購 物中心，總面積約 12501300萬平方米，占整個國家商場面積的三分之一左右。所有的開發(fā)必須證明在市鎮(zhèn)中心或周邊沒有可供其開發(fā)的用地，更甚者，所有的新開發(fā)案必須在開發(fā)計劃中證明有此 空間的需要，且這項開發(fā)并不會影響鄰近市鎮(zhèn)的發(fā)展。 此外，流行商品零 售商 Next、 Debenhams 百貨公司、折扣連鎖店 Matalan 的營運也相當成功。例如英國瑪莎百貨和百安居都是大型零售企業(yè)，近年來危機四伏。 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 圖 12 美國舊金山西域購物中心 該購物中心主力店包括諾德斯特龍、布魯明戴爾兩家獨具特色的百貨，此外還有眾多品牌專賣店。在非核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目中，美國發(fā)展了 400多家不同風格的奧特萊斯，工廠直銷店最受歡迎。上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 《商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理實務》 一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營高級人才的選拔與培育 (圖 ) 二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的市場調(diào)研創(chuàng)新 (圖 ) 三、地產(chǎn)項目理念設計與建筑策劃 (圖 ) 四、商業(yè)建筑規(guī)劃設計、環(huán)境景觀設計一體化 (圖 ) 五、商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)設計與招商 (圖 ) 六、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資與理財工作的創(chuàng)新 (圖 ) 七、商業(yè)地產(chǎn)項目管理 (圖 ) 序言 知識經(jīng)濟時代，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有越來越重要的位置，而其中的零售業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)則是第三產(chǎn)業(yè)中的重點行業(yè)。 從傳統(tǒng)百貨到折扣百貨，科爾百貨的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)遠遠超越了第五大道。例如， 西域集團 （ Westfield Group）是美國大型的國際商業(yè)物業(yè)開發(fā)、建設和管理公司，擁有 4000多名員工，開發(fā)了位于舊金山 18街區(qū)的大型購物中心－西域舊金山購物中心，是典型的美國城區(qū)購物中心。 英國現(xiàn)代零售業(yè)發(fā)展最早，至今依舊在 全球擁有重要影響。到2021年，英國 TESCO超市公司已有 80年的歷史、世界 500強企業(yè)，年營業(yè)額 700多億美元。 政府對購物中心發(fā)展的控制 過去 4年間，英國政府對新建購物中心開發(fā)案采取嚴格的限制政策，尤其對非都心型 (outoftown)開發(fā)案。英國伯明翰斗牛場購物中心是世界最具創(chuàng)新特征的購物中心，在世界購物中心發(fā)展歷史上具有重要地位。 新的項目：過去五年間，城外的購物中心項目已經(jīng)很少了，不過有幾個城鎮(zhèn)中心的項目在建或者剛剛完成。在 MarnelaVallee (迪斯尼樂園 )和加來（法國北部港市），已經(jīng)按照計劃建成新的工廠直營購物中心。 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 圖 16東京六本木城市綜合體 中國加入 WTO以后，全國商業(yè)飛速發(fā)展，特別是零售業(yè)已經(jīng)與國際完全接軌，零售市場向外資全面開放。 2021年 很多處于停工的購物中心開始重新進行理性的論證，很多企業(yè)開始依托成功的商業(yè)地產(chǎn)項目進行連鎖開發(fā)，例如華潤集團開始在杭州開發(fā)杭州萬象城。 即使商業(yè)地產(chǎn)熱潮消退以后，商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營與改建開發(fā)也將長期存在。與美國商業(yè)地產(chǎn)相比，由于我國缺乏商業(yè)地產(chǎn)信托基金的支持，迫使房地產(chǎn)企業(yè)過早出售商業(yè)物業(yè)，導致多業(yè)主分散經(jīng)營格局，不利于統(tǒng)一經(jīng)營管理。 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 上網(wǎng)兼職機會，免費注冊獨立商城，兼職月收入 8000 元以上，加盟網(wǎng)址： 面對國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展趨勢的變化，對于從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)而言，其開發(fā)理念和經(jīng)營思路必然要隨之而改變，其中 “ 客戶價值 ” 將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的核心導向。在這個千載難逢的歷史機遇里，中國商 業(yè)地產(chǎn)的市場必將孕育一批優(yōu)秀的企業(yè)家。 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)實踐經(jīng)驗，我們提出了 “ 商業(yè)房地產(chǎn)的知識創(chuàng)新型經(jīng)營管理理論 ” （ knowledge based on mercial real estate development and operation）。 一、商業(yè)地 產(chǎn)經(jīng)營高級人才的選拔與培育 １．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家群體的選拔與培養(yǎng) 與發(fā)達國家和中國香港相比，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)領導人比較缺乏系統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)知識，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)效率低下、項目管理粗放、建設周期過長，造成了嚴重的土地、資金等資源浪費。但要清醒地看到，由于開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗相對不足、認識有誤，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時缺乏針對性，因此目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目普遍缺乏持續(xù)的競爭力。如何建立最優(yōu)公司治理機制，讓商業(yè)房地產(chǎn)職 業(yè)經(jīng)理人與老板融洽相處是值得探討的重要問題。能夠勝任商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)家應該具備如下主要知識： ⑴ 人才經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識； ⑵ 地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設計與環(huán)境藝術設計知識； ⑶ 智能建筑與 IT運用知識； ⑷ 房地產(chǎn)融資與財務管理、資產(chǎn)優(yōu)化知識； ⑸ 建筑項目管理知識； ⑹ 商業(yè)與地產(chǎn)營銷知識； ⑺ 商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃與購物中心營銷策劃知識； ⑻ 顧客消費心理學知識； ⑼ 企業(yè) 文化建設與業(yè)績考評； ⑽ 環(huán)境保護與可持續(xù)發(fā)展； ⑾ 旅游規(guī)劃與旅游房地產(chǎn)知識； ⑿ 批發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理知識； ⒀ 零售業(yè)管理知識。 企業(yè)家是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的資源，能夠勝任商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高級職業(yè)經(jīng)理人要具備三種突出能力： ⑴ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程知識融會貫通的運用能力。 楊寶民先生長期擔任清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班等多個單位客座教授，積累了培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)總裁的實踐經(jīng)驗，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家與高級人才培養(yǎng)采取如下措施： ⑴ 結合工作崗位，按照員工的工作需求來定制學習計劃； ⑵ 為企業(yè)聘請商業(yè)地產(chǎn)培訓導師與研究導師； ⑶ 重視心理訓練，培養(yǎng)良好的心理素質(zhì)； ⑷ 鼓勵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、零售企業(yè)與國內(nèi)外大學互相學習交流，開闊員工視野，提升領導者和員工的理論素養(yǎng)。 我們不僅提倡個人成才，更致力于打造優(yōu)秀團隊，追求團隊成功。 關于商業(yè)地產(chǎn)博士