房地產(chǎn)項目開發(fā)商業(yè)計劃書-資料下載頁
2025-07-20 01:16本頁面
【正文】 5050*426158建筑工程350350*42615五其他配套費89*42615㎡1電力402電信83有線電視64室外亮化20515六工程其他費用*42615㎡1建安費用*1%3標底編制費14物業(yè)基金065元/平米代收代繳5工程許可證、公證費2七銷售、招商費用100*42615㎡八管理費用建安費用*5%九財務費用100*42615㎡十保險費用*42615㎡十一不可預見費建安費用*%十二人防支出40*42615㎡十三銷售稅金合計總成本注：銷售、招商費用包括廣告費用、代理費、銷售道具費用、銷售人員人工費用等開支。各種稅費未計算。則本項目總成本為：六、項目收益評估價格建議及銷售、租賃總額在目前已有的市場資料及項目檔次、定位的基礎上本案的銷售、租賃指導價格如下：、租賃價格及年租金（單位租金單位：元/㎡天）一層二層三層四層單位租金61面積636237039426總租金（萬元）1045811344注：上表面積按實際可出租面積計算，除去車庫、沃爾瑪實用面積。則除沃爾瑪外，年總租金收入為：2200萬元。其中沃爾瑪?shù)氖褂妹娣e為18231㎡，按35元/㎡月的租金計算。則全部商業(yè)面積的年租金為：、銷售價格及總額按12年的投資回報周期、第二年的租金價格為標準租賃價格計算，則建議銷售價格如下：一層二層四層均價（元/㎡）19710262804380面積636237039426可銷售總價（萬元）則除沃爾瑪使用面積外，可銷售面積總銷售收入為：。、實際可行銷售、租賃比例及價格分析上述的租賃和銷售計算，只是按照扣除沃爾瑪需求面積外統(tǒng)一的全租賃或全銷售總額計算，在此，則根據(jù)項目實際目標銷售和出租的范圍進行計算。根據(jù)當前項目情況及實際目標，一層商鋪面積（扣除車位及沃爾瑪使用面積）進行銷售，二至四層商鋪面積（扣除沃爾瑪使用面積）出租，24層物業(yè)面積長期持有。則商業(yè)一層可銷售總額為：二至四層年租金為：相關銷售稅金稅種計算公式金額(萬元)營業(yè)稅銷售額的5%627城市維護建設稅營業(yè)稅的7%教育費附加稅營業(yè)稅的3%印花稅購房合同的3/1000注：則一層銷售稅金為：一層銷售收入為：資金平衡點分析，則項目投資資金平衡點除銷售一層的所有面積外，還必須銷售二層的部分面積，具體銷售面積見下表：類型可銷售總額（萬元）去化率稅前金額（萬元）銷售稅金（%）稅后金額（萬元）項目成本一層100%二層％則項目盈虧平衡點的物業(yè)銷售比例為：一層可銷售面積的100％（面積6127㎡），％（即只要銷售面積565㎡即可總投資資金平衡）。 投資回報率分析，根據(jù)不同的租銷方式，得出以下不同的投資回報率（在此，只計算項目總投資的資金回報率，不計算自有資金的投資回報率，在事實投資過程中，自有資金的投資回報率遠高于總投資的回報率）：在此文未計算企業(yè)所得稅。下述四種方案中的全部銷售與全部出租方式作用只是與實際可行方案進行數(shù)據(jù)對比時使用，不列為實際操作方式：、全部銷售（對比數(shù)據(jù)時使用）除沃爾瑪租賃面積外，則稅前利潤為：，；則總投資資金回報率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，；則資金回報率為：％。、全部商業(yè)面積出租（對比數(shù)據(jù)時使用）全部商業(yè)面積的年租金為：；則年投資回報率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，年租金收入為1987萬元；則年投資回報率為：％、租售結合（實際操作備選方案）、一層商業(yè)面積銷售，其他面積出租。，則剩余投資資金年回報率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，；則資金回報率為：％、銷售面積與項目總投資平衡，其他面積出租, 其余面積年租金為1797萬元，為企業(yè)所得稅前利潤。一層銷售現(xiàn)金流量表一層銷售現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表） 單位：萬元項目項目年2005年2006年月截止到1112123456789101112工程施工流出010010030020050050010006009001000900500500招商招商流出050102020505030302050501010招商流入銷售銷售流出已在招商流出中包含此部分數(shù)據(jù)銷售流入000000900900900900土地出讓金其他流出140140140140140140140140140140140140140140277凈現(xiàn)金流250460360690130160290190650650累計凈現(xiàn)金24862736319635564246注：招商與銷售推廣本為相互結合的推廣流程，在此招商流出包含銷售流出計算，銷售流出不再單獨計算。施工流出與施工節(jié)點相關，招商銷售流出、流入與招商銷售節(jié)點相關?？偼顿Y資金平衡現(xiàn)金流量表 此方案銷售面積總額與項目總投資資金平衡。總投資資金平衡現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表） 單位：萬元項目項目年2005年2006年月截止到1112123456789101112工程施工流出010010030020050050010006009001000900500500招商招商流出050102020505030302050501010招商流入銷售銷售流出已在招商流出中包含此部分數(shù)據(jù)銷售流入000000950950950950土地出讓金其他流出140140140140140140140140140140140140140140277凈現(xiàn)金流250460360690180110240140650650累計凈現(xiàn)金248627363196355642460
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