房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-07-20 01:16本頁(yè)面
【正文】 5050*426158建筑工程350350*42615五其他配套費(fèi)89*42615㎡1電力402電信83有線電視64室外亮化20515六工程其他費(fèi)用*42615㎡1建安費(fèi)用*1%3標(biāo)底編制費(fèi)14物業(yè)基金065元/平米代收代繳5工程許可證、公證費(fèi)2七銷售、招商費(fèi)用100*42615㎡八管理費(fèi)用建安費(fèi)用*5%九財(cái)務(wù)費(fèi)用100*42615㎡十保險(xiǎn)費(fèi)用*42615㎡十一不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)建安費(fèi)用*%十二人防支出40*42615㎡十三銷售稅金合計(jì)總成本注：銷售、招商費(fèi)用包括廣告費(fèi)用、代理費(fèi)、銷售道具費(fèi)用、銷售人員人工費(fèi)用等開(kāi)支。各種稅費(fèi)未計(jì)算。則本項(xiàng)目總成本為：六、項(xiàng)目收益評(píng)估價(jià)格建議及銷售、租賃總額在目前已有的市場(chǎng)資料及項(xiàng)目檔次、定位的基礎(chǔ)上本案的銷售、租賃指導(dǎo)價(jià)格如下：、租賃價(jià)格及年租金（單位租金單位：元/㎡天）一層二層三層四層單位租金61面積636237039426總租金（萬(wàn)元）1045811344注：上表面積按實(shí)際可出租面積計(jì)算，除去車庫(kù)、沃爾瑪實(shí)用面積。則除沃爾瑪外，年總租金收入為：2200萬(wàn)元。其中沃爾瑪?shù)氖褂妹娣e為18231㎡，按35元/㎡月的租金計(jì)算。則全部商業(yè)面積的年租金為：、銷售價(jià)格及總額按12年的投資回報(bào)周期、第二年的租金價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)租賃價(jià)格計(jì)算，則建議銷售價(jià)格如下：一層二層四層均價(jià)（元/㎡）19710262804380面積636237039426可銷售總價(jià)（萬(wàn)元）則除沃爾瑪使用面積外，可銷售面積總銷售收入為：。、實(shí)際可行銷售、租賃比例及價(jià)格分析上述的租賃和銷售計(jì)算，只是按照扣除沃爾瑪需求面積外統(tǒng)一的全租賃或全銷售總額計(jì)算，在此，則根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際目標(biāo)銷售和出租的范圍進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)當(dāng)前項(xiàng)目情況及實(shí)際目標(biāo)，一層商鋪面積（扣除車位及沃爾瑪使用面積）進(jìn)行銷售，二至四層商鋪面積（扣除沃爾瑪使用面積）出租，24層物業(yè)面積長(zhǎng)期持有。則商業(yè)一層可銷售總額為：二至四層年租金為：相關(guān)銷售稅金稅種計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)營(yíng)業(yè)稅銷售額的5%627城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加稅營(yíng)業(yè)稅的3%印花稅購(gòu)房合同的3/1000注：則一層銷售稅金為：一層銷售收入為：資金平衡點(diǎn)分析，則項(xiàng)目投資資金平衡點(diǎn)除銷售一層的所有面積外，還必須銷售二層的部分面積，具體銷售面積見(jiàn)下表：類型可銷售總額（萬(wàn)元）去化率稅前金額（萬(wàn)元）銷售稅金（%）稅后金額（萬(wàn)元）項(xiàng)目成本一層100%二層％則項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的物業(yè)銷售比例為：一層可銷售面積的100％（面積6127㎡），％（即只要銷售面積565㎡即可總投資資金平衡）。 投資回報(bào)率分析，根據(jù)不同的租銷方式，得出以下不同的投資回報(bào)率（在此，只計(jì)算項(xiàng)目總投資的資金回報(bào)率，不計(jì)算自有資金的投資回報(bào)率，在事實(shí)投資過(guò)程中，自有資金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于總投資的回報(bào)率）：在此文未計(jì)算企業(yè)所得稅。下述四種方案中的全部銷售與全部出租方式作用只是與實(shí)際可行方案進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比時(shí)使用，不列為實(shí)際操作方式：、全部銷售（對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)使用）除沃爾瑪租賃面積外，則稅前利潤(rùn)為：，；則總投資資金回報(bào)率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，；則資金回報(bào)率為：％。、全部商業(yè)面積出租（對(duì)比數(shù)據(jù)時(shí)使用）全部商業(yè)面積的年租金為：；則年投資回報(bào)率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，年租金收入為1987萬(wàn)元；則年投資回報(bào)率為：％、租售結(jié)合（實(shí)際操作備選方案）、一層商業(yè)面積銷售，其他面積出租。，則剩余投資資金年回報(bào)率為：％扣除企業(yè)所得稅33％比例后，；則資金回報(bào)率為：％、銷售面積與項(xiàng)目總投資平衡，其他面積出租, 其余面積年租金為1797萬(wàn)元，為企業(yè)所得稅前利潤(rùn)。一層銷售現(xiàn)金流量表一層銷售現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表） 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目項(xiàng)目年2005年2006年月截止到1112123456789101112工程施工流出010010030020050050010006009001000900500500招商招商流出050102020505030302050501010招商流入銷售銷售流出已在招商流出中包含此部分?jǐn)?shù)據(jù)銷售流入000000900900900900土地出讓金其他流出140140140140140140140140140140140140140140277凈現(xiàn)金流250460360690130160290190650650累計(jì)凈現(xiàn)金24862736319635564246注：招商與銷售推廣本為相互結(jié)合的推廣流程，在此招商流出包含銷售流出計(jì)算，銷售流出不再單獨(dú)計(jì)算。施工流出與施工節(jié)點(diǎn)相關(guān)，招商銷售流出、流入與招商銷售節(jié)點(diǎn)相關(guān)?？偼顿Y資金平衡現(xiàn)金流量表 此方案銷售面積總額與項(xiàng)目總投資資金平衡。總投資資金平衡現(xiàn)金流量表（全部投資現(xiàn)金流量表） 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目項(xiàng)目年2005年2006年月截止到1112123456789101112工程施工流出010010030020050050010006009001000900500500招商招商流出050102020505030302050501010招商流入銷售銷售流出已在招商流出中包含此部分?jǐn)?shù)據(jù)銷售流入000000950950950950土地出讓金其他流出140140140140140140140140140140140140140140277凈現(xiàn)金流250460360690180110240140650650累計(jì)凈現(xiàn)金248627363196355642460
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