【導(dǎo)讀】向的投資者公開。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)。方公開本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理。的不斷變化而進(jìn)行著改善和完善。段符合公司發(fā)展的組織管理結(jié)構(gòu)模式。“惠陽市陽光新都”項(xiàng)目的開發(fā)，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代設(shè)計(jì)的開發(fā)理念，待該項(xiàng)目建成之后，必將填補(bǔ)惠陽市中高檔地產(chǎn)項(xiàng)。直銷網(wǎng)絡(luò)，以加強(qiáng)銷售力度的滲透性。與此同時(shí)，運(yùn)用關(guān)系營銷在項(xiàng)。目前期向當(dāng)?shù)乜蛻敉扑]項(xiàng)目。到封頂即可進(jìn)行銷售，預(yù)計(jì)于第一年末推出市場。萬元的價(jià)格出售，并以此測算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。公司按照項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定了一系列防范措施，盡量將風(fēng)險(xiǎn)。降低到最低程度。每期開發(fā)土地面積比例大致平均。州地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，目前在惠陽及大亞灣地區(qū)擁有較多土地，并與惠陽市政府保持良好的關(guān)系。場份額，使公司在短時(shí)間內(nèi)立足于惠州房地產(chǎn)界。市場價(jià)值為取向，尊重人性和自然”為企業(yè)的價(jià)值觀，在2021年，理占領(lǐng)市場，全方位的贏得了消費(fèi)者對公司的認(rèn)可。

　　

【正文】 評價(jià)指標(biāo) （二）、動態(tài)盈利分析 有關(guān)說明： （ 1）基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是 項(xiàng)目凈現(xiàn)值時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采取的利率。我國一般取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。如該項(xiàng)目發(fā)生銀行貸款，取中長期貸款利率 ％計(jì)（一年期），故現(xiàn)按 8％（按貸款利率上浮 50％近似計(jì)算）作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算分析。 （ 2）現(xiàn)金流量表的編制 全部投資：現(xiàn)金流入： 334327 萬元 銷售收入： 334327 萬元 總投資利潤率 稅前 48％ 稅后 32％ 總投資利稅率 61％ 資本金利潤率 稅前 708％ 稅后 474％ 45 現(xiàn)金流出： 265105 萬元 開發(fā)成本： 189523 萬元 建設(shè)投資： 189523 萬元 開發(fā)費(fèi)用：（扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 15715 萬元 銷售稅金及附加： 26830 萬元 所得稅： 33037 萬元 所得稅前凈現(xiàn)金流量 102258 萬元 所得稅后凈現(xiàn)金流量 69221 萬元 稅前折現(xiàn)現(xiàn)金流量 48147 萬元 稅后折現(xiàn)現(xiàn)金流量 28073 萬元 現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資在所得稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，而與項(xiàng)目的籌資方式無關(guān)。 項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo) （ 1）、凈現(xiàn)值 從該項(xiàng)目現(xiàn)金流量表來看，按基準(zhǔn)收益率 8％計(jì)算 ，全部投資稅后凈現(xiàn)值達(dá) 28752 萬元，說明該項(xiàng)目是可行的。 （ 2）、從現(xiàn)金流量表的結(jié)果分析，全部投資的稅后內(nèi)部收益率為24％，高于選取的利率 8％，表明項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)可行性。 全部投資評價(jià)指標(biāo) 評價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 46 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（單位：萬元） 48646 28752 內(nèi)部收益率（ IRR） 35％ 24％ 自有資金投資評價(jià)指標(biāo) 評價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 凈現(xiàn)值（單位：萬元） 32431 12357 內(nèi)部收益率（ IRR） 32％ 17％ 三、盈虧平衡點(diǎn)分析 從靜態(tài)角度分析，假定該項(xiàng)目總成本費(fèi)用不變， 且售價(jià)與收款進(jìn)度上述方案所設(shè)，當(dāng)銷售率約為 69％時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，也即投資剛能保本?？梢?，項(xiàng)目還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)度的。 四、敏感性分析 一般來說，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為銷售及開發(fā)成本，經(jīng)過對這兩個(gè)因素的變化所引致的內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值作分析，由分析可知項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)對這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售收入（售價(jià)）的變化。 第九部分 融資說明 47 一、投資估算及依據(jù) 該項(xiàng)目總占地面積約 104 萬平方米，其中水庫面積約 萬平方米，總建筑面積 1367984 平方米，分 6 期 進(jìn)行。項(xiàng)目首期總建筑面積為 183930m2,總投資為 22021 萬元，公司自籌 12021 萬元。 投資估算依據(jù)： 首期工程概算 項(xiàng)目名稱 樓層 建筑面積 單價(jià) 金額 （ m2） (元 /m2) (萬元 ) 土地成本 96,085 480 4612 第一階段公建 38,400 11,602 小區(qū)配套 3,000 1,300 390 高級公寓 18,100 1,200 2,172 運(yùn)動會所 3,500 1,500 525 入口商業(yè) 1,800 1,800 324 產(chǎn)權(quán)酒店 12,000 2,000 2,400 入口橋梁 2,150 其中：第一階段開發(fā)分?jǐn)偟某杀? 2150萬元 / m2*96085m2 203 整治湖面（含綠化） 2,500 其中：第一階段開發(fā)分?jǐn)偟某杀? 237 綠化 275 市政管網(wǎng) 458 主干道道路 193 次干道道路 31 電網(wǎng) 183 第一階段住宅 63,450 5,809 多層住宅 6 層 14,000 800 1,120 小高層住宅 12 層 32,000 1,000 3,200 多層住宅 6 層 12,800 800 1,024 別墅 2 層 1,500 1,000 150 別墅 3 層 3,150 1,000 315 第一階段總建筑面積（ m2） 101,850 第一階段預(yù)算投資成本（萬元） 22,023 第一階段承擔(dān)的實(shí)際成本 17,813 土地成本 77,434 480 3,717 第二階段公建 13,000 2,415 小區(qū)配套 3,000 1,300 390 小學(xué) 8,000 1,200 960 幼兒園 2,000 1,200 240 48 綠化 282 市政管網(wǎng) 469 主干道道路 41 次干道道路 14 電網(wǎng) 19 第二階段住宅 69,080 6,069 多層住宅 6 層 7,000 560 多層住宅 6 層 6,400 512 多層住宅 6 層 28,560 2,285 多層退臺式住宅 7 層 18,820 1,882 多層退臺式住宅 7 層 440 別墅 3 層 250 別墅 3 層 1,400 1,000 140 第二階段總建筑面積（ m2） 82,080 第二階段預(yù)算成本（萬元） 12,200 首期合計(jì)總建筑面積（ m2） 183,930 首期合計(jì)預(yù)算成本（萬元） 34,500 二、資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目是一個(gè)較大型的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期較長，住宅類型較多，其中首期投入開發(fā)用地面積 15 萬平方米，開 發(fā)建筑面積 17萬平方米。 第一期開發(fā)作為該項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，對啟動整個(gè)小區(qū)的開發(fā)起重要作用，該項(xiàng)目首期開發(fā)投資達(dá) 4 億元人民幣，其中征地費(fèi)用 億元，建筑安裝成本 億元，其他相關(guān)費(fèi)用約 7000 萬元。 第十部分 風(fēng)險(xiǎn)控制 房地產(chǎn)具有一次性投入資金大，資金周轉(zhuǎn)慢，受政策影響強(qiáng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與其他產(chǎn)品相比，風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。具體 49 而言，有以下幾方面： 一、政策風(fēng)險(xiǎn)： 任何產(chǎn)品都會有政策風(fēng)險(xiǎn)。政策方面的變動對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響尤為強(qiáng)烈。 現(xiàn)階段我國的市場很不完善，單純依靠市場來調(diào)節(jié)資源配置 是不可能的。加上房地產(chǎn)項(xiàng)目保值、高利的誘惑，使得很多投資商投入到其中來，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展和競爭較為無序。國家因此對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度往往會隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而不斷加大。再加之我國經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)的增長有許多時(shí)候都是投資拉動型的，而不是市場需求拉動的增長。因此政府對經(jīng)濟(jì)的經(jīng)常性干預(yù)是必要的和必須的，尤其是政府通過調(diào)控基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模來達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，通過擴(kuò)大基建規(guī)模來拉動市場需求；經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)通過壓縮基建規(guī)模、控制基建信貸來穩(wěn)定市場。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國就更容易受到政策 的影響。各地普遍存在的“爛尾樓”就是一個(gè)很好的證明。 從惠陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，因受各種有利因素刺激，交易量有所上升。今年以來，國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響尤為強(qiáng)烈。通過銀行緊縮貸款，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了很嚴(yán)重的影響，根據(jù)今年上半年對上海的調(diào)查研究表明，若全面實(shí)施央行房貸政策，將直接導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，爛尾樓涌現(xiàn)。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì)：該政策實(shí)施將使約 50％房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境， 70％以上的項(xiàng)目無法繼續(xù)。 50 由此可見，政策變動對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是巨大的。 任 何企業(yè)在政策風(fēng)險(xiǎn)面前都是平等的，高質(zhì)量的產(chǎn)品是根本。除此之外，決策者對于政策的把握和預(yù)判以及領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人魅力等因素也是降低政策風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。 二、市場風(fēng)險(xiǎn) 我國市場經(jīng)濟(jì)是在原來的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變的，發(fā)展時(shí)間很短，這個(gè)轉(zhuǎn)變是一個(gè)長期和循序漸進(jìn)的過程。與國外發(fā)達(dá)國家?guī)资甑氖袌霭l(fā)展來看，我們的市場還很脆弱。尤其是加入 WTO，隨著改革開放的深入，使得我國的市場承受著前所未有的沖擊力，風(fēng)云變幻的國際大環(huán)境，使我國的企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場的起步在我國更晚，雖然它的發(fā)展階段經(jīng)歷了繁榮和萎縮， 但是在逐步地成長起來了。在目前中央政府對房地產(chǎn)市場的整頓情況下，房地產(chǎn)市場 優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度提高。目前全國有3 萬多家房地產(chǎn)公司，大部分信用、資質(zhì)較低，在目前信貸收緊的情況下，這部分房地產(chǎn)開發(fā)商由于得不到銀行信貸支持而逐漸被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的集中度將逐步提高。未來在宏觀緊縮的大背景下，這一趨勢會加劇，實(shí)力強(qiáng)的公司會因此而獲得較大的發(fā)展機(jī)會。 受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展水平制約，惠陽市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更是滯后于全國的平均發(fā)展水平。市場的不完善和脆弱性，使市場信息的傳遞更加滯后和不準(zhǔn)確。受一些爛尾樓的影響，這些歷史遺 留問題對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。因而，房地產(chǎn)行業(yè)遭受市場風(fēng)險(xiǎn)的沖擊就更為強(qiáng)烈。從惠陽市目前房地產(chǎn)市場來看，有效需求不足， 51 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭是慘烈的。但同時(shí)也看到有些樓盤的旺銷。因此從房地產(chǎn)開發(fā)到銷售服務(wù)，都必須做到比別的樓盤更勝一籌才可能在市場競爭中獲勝。由于市場的不完善，在高回報(bào)的誘惑下，投機(jī)對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是巨大的。 本項(xiàng)目在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣策略以及形象包裝上都要體現(xiàn)到“陽光”和“健康 ”的氣息。陽光新都的主題定位是惠陽地區(qū)首座大型健康生活社區(qū)，體現(xiàn)新世紀(jì)、新社區(qū)的新鄰里關(guān)系。其中第一項(xiàng)目定位是建造一個(gè)舒適、和諧、安定、倡導(dǎo)身心健康的新型社區(qū)。建設(shè)功能齊全，環(huán)境優(yōu)秀，設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，有著一定的優(yōu)勢和吸引力。憑借公司過去樓盤成功銷售的經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)樓盤的正確定位，縝密和積極的營銷方案，相信隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的成功，整體購買力的上升，項(xiàng)目的市場前景看好。 三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，這也是國家對房地產(chǎn)項(xiàng)目緊縮銀根的出發(fā)點(diǎn)。簡單說，其引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)有兩種情況：其一是房地產(chǎn)企業(yè)大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業(yè)雖沒有倒閉，甚至整個(gè)行業(yè)還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多 涌入房地產(chǎn)，造成整個(gè)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。貸款過于集中于一個(gè)行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅會降低對其他行業(yè)的支持，也會加劇風(fēng)險(xiǎn)的集聚。特別是后一種風(fēng)險(xiǎn)往往具有很大隱蔽性和麻痹性。從許多國家和地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷看，市場大跌或崩潰的主要原因都是房地產(chǎn)短期內(nèi)發(fā)展過快或過熱，最終超過市場需求承受極 52 限。 由于惠陽市目前還未形成較為成熟的市場機(jī)制，房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行存在一定隨意性，透明性也有待進(jìn)一步提高，給整個(gè)項(xiàng)目的穩(wěn)定營運(yùn)，特別是風(fēng)險(xiǎn)控制帶來一定的難度。 往往行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是由于過多的無序競爭引起的， 而行業(yè)的衰退又會將經(jīng)營業(yè)績好的企業(yè)拖跨。針對于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在，公司除了對行業(yè)的發(fā)展有著清醒的認(rèn)識，不盲目上項(xiàng)目外，更重要的是不會將大部分的資金需求建立在銀行貸款之上，同時(shí)還通過參股其它公司、投資經(jīng)營等方式進(jìn)行“多條腿走路”。 四、資源風(fēng)險(xiǎn) 資源有三個(gè)方面，分別為人力資源、貨幣資源和材料資源。風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的包括這三個(gè)方面。三種資源需要共同作用，缺一不可。人才流失、資金短缺和建筑材料不到位都會直接影響到項(xiàng)目的完工進(jìn)度，最終影響到項(xiàng)目的全局。 “陽光新都”是中高檔住宅社區(qū)，占地面積較大，以至于有些材料需要從國外或者 外省市采購。針對于此，公司通過專門設(shè)立的采購部門來保證原料的供應(yīng)，由專人負(fù)責(zé)搜集材料供應(yīng)信息，研究市場供求情況，來合理安排原料的采購，保證“質(zhì)量第一、確保工期、節(jié)省資金、合理分配、加強(qiáng)管理”。 人才的流失是一個(gè)公司致命的損失。公司經(jīng)過嚴(yán)格的篩選和考驗(yàn)確定了領(lǐng)導(dǎo)班子，這是一個(gè)團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的團(tuán)體，整體的素質(zhì)很高。公司通過嚴(yán)格的人事管理制度和獎懲制度來避免突如其來的人員變動，尤 53 其是核心人員的流失。同時(shí)，也在市場競爭中不斷地尋求更為出色的人才。 資金短缺是任何一個(gè)企業(yè)都可能面臨的危機(jī)。政策的變動，企業(yè)的資金安排失誤，籌 措資金的不到位以及欠款的不能及時(shí)收回等都可能造成資金危機(jī)。對此需依靠公司財(cái)務(wù)部門的科學(xué)管理，嚴(yán)格控制資金的使用情況，做到合理，高效和安全。搞好銀企合作和企企合作，以應(yīng)付資金出現(xiàn)短缺的危機(jī)。 五 、 管理風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展離不開科學(xué)的管理，優(yōu)秀管理人才有時(shí)會挽救一個(gè)瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。因此，在市場競爭越來越激烈的今天，對于企業(yè)管理的要求越來越高。管理落后及決策失誤都會帶來致命的危機(jī)。 公司在發(fā)展之初就意識到了這一風(fēng)險(xiǎn)的存在，所以一開始就從公司的組織管理上進(jìn)行了科學(xué)的規(guī)劃，