【正文】 3年實(shí)施“55210”工程以來，市區(qū)先后建成了萬源批發(fā)商城、西楚商城、仿古一一條街等商業(yè)區(qū)，帶動(dòng)了市區(qū)人氣的提升和商氣的集聚。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，宿遷市居民居住條件與居住環(huán)境得到明顯改善。 2001年至2004年，有力地支持了中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今年19月份，占全部營業(yè)稅的73%，%；入庫企業(yè)所得稅5351萬元，占全部企業(yè)所得稅的45%，%。(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)投資可以說是一個(gè)城市發(fā)展投資的風(fēng)向標(biāo)，代表著城市發(fā)展的能動(dòng)性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展?！耙蛔鞘芯拖褚粋€(gè)大住宅?！? 近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房政策的推出，使人們對(duì)住房的需求變成現(xiàn)實(shí)的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。到2005年6月底，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為浙江地稅第一在稅源，%。而作為05“浙商最佳投資城市”和06“中國城市管理進(jìn)步獎(jiǎng)”的宿遷市必定的成為江蘇乃至全國房產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。另外，2005年數(shù)據(jù)顯示，110月份，%。%的同比增幅，近兩個(gè)月市區(qū)投資增速不斷加快，增幅迅速提高；，%，%，而投資辦公樓的資金較去年同期有所回落。2006年以來，雖然國家針對(duì)固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)增長過快，價(jià)格偏高等出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，但對(duì)我市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)還未造成明顯的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長。（二）政策優(yōu)惠，政府推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，廣泛吸引建設(shè)資金，富集生產(chǎn)要素，增強(qiáng)中心城市的帶動(dòng)輻射功能。住宅開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對(duì)具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各商業(yè)銀行積極為其提供貸款；對(duì)有還款保障和良好信用記錄的購房戶提供住宅按揭貸款比例不低于70%，商業(yè)用房按揭貸款比例不低于50%。在規(guī)費(fèi)方面給予優(yōu)惠，811層市權(quán)范圍規(guī)費(fèi)減半征收，12層以上市僅范圍規(guī)費(fèi)全免。商業(yè)開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對(duì)物流中心、市場(chǎng)建設(shè)等商業(yè)開發(fā)的土地，可以根據(jù)需要采取招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓等方式供地。其中項(xiàng)目建筑面積在10萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的40%，獎(jiǎng)勵(lì)給投資者，地方建設(shè)規(guī)費(fèi)減免40%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì)40%；項(xiàng)目建筑面積在20萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的60%獎(jiǎng)勵(lì)給投資者，地方建設(shè)規(guī)費(fèi)減免60%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì)60%；項(xiàng)目建筑面積在40萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的80%獎(jiǎng)勵(lì)給投資者，地方建設(shè)規(guī)費(fèi)減免80％，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎(jiǎng)勵(lì)80%。對(duì)進(jìn)入物流中心和市場(chǎng)的經(jīng)營者，前兩年免收工商管理費(fèi)，后三年減半收取取工商管理費(fèi)；稅收實(shí)行先交后獎(jiǎng)?wù)?，由同?jí)財(cái)政按年度結(jié)算，前兩年稅收地方留成部分實(shí)行全額獎(jiǎng)勵(lì)，后三年獎(jiǎng)勵(lì)稅收地方留成部分的50％。宿遷市大力推進(jìn)“55210，工程，努力形成五大物流中心、五條特色商業(yè)街、兩大商業(yè)購物中心和十大龍頭市場(chǎng)，在市區(qū)推出100多宗待開發(fā)地塊，有效激發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情。（二）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于良好商業(yè)營業(yè)用房投資高速增長。自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。2004數(shù)據(jù)顯示，15月，在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中，％，％，；，％，％，比上年同期下降9個(gè)百分點(diǎn)。%。（三）供銷兩旺，平衡發(fā)展當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。2005年末，市區(qū)住宅平均價(jià)格1940元/平方米。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。從資金來源上看，%，%，居各種資金來源的首位；，%，%；再次是國內(nèi)貸款7950萬元，%，%。土地前期投入增加，說明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的前景報(bào)有信心，這也是以后宿遷市房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展的基礎(chǔ)。中低端住房是面向中低收入家庭的普通住宅，全市目前的房價(jià)居高不下，相對(duì)于大量的拆遷居民和較低的拆遷補(bǔ)償，呈現(xiàn)“虛高”狀況，使得被拆遷居民不得不望樓興嘆。商品房二級(jí)市場(chǎng)不很活躍，流通不暢。特別是一些家庭通過住房制度改革購得的公有住房目前尚不能上市流通，既限制了現(xiàn)有住房的消費(fèi)者對(duì)高檔次商品房的追求，又使經(jīng)濟(jì)能力較弱的居民難以購得價(jià)格低廉的二手房。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是“缺斤少兩”。房地產(chǎn)開發(fā)商因種種原因不能按時(shí)交房，或已交付使用的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題而與購房者之間出現(xiàn)糾紛，都使房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)降低了。宿遷市的住宅樓盤以由中小規(guī)模的公房轉(zhuǎn)為不斷需求的商品房，適當(dāng)規(guī)模、功能齊全、居住環(huán)境優(yōu)越、物業(yè)水平有很大改善的規(guī)模樓盤，這也是宿遷城市迅速發(fā)展，人口不斷增加，消費(fèi)能力持續(xù)攀升等因素所需。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升現(xiàn)階段上市的大型項(xiàng)目中，不少項(xiàng)日均吸收了上海、北京、深圳、甚至引入香港、法國、澳大利亞、加拿大、美國等海外的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給宿遷歐陸成風(fēng)的樓市帶來一陣新風(fēng)。提高樓盤自身品質(zhì)，已是眾多發(fā)發(fā)展商開始面對(duì)挑剔的個(gè)人市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到的獲勝關(guān)鍵。人口的增長代表城市發(fā)展的多項(xiàng)指標(biāo)，隨著宿遷城市化進(jìn)程的不斷加快，政府加大政策靈活變動(dòng)性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動(dòng)力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢(shì)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，居民用于住房投資的資金增多，購買新居、用舊房“養(yǎng)新房”、股息、紅利、出租房屋等財(cái)產(chǎn)性收入成為居民收入新的增長點(diǎn)。（二）居民住房潛在購買力較大隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費(fèi)已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。隨著上述幾點(diǎn)因素，市民的消費(fèi)水平有了很大的提高，宿遷市民的恩格爾系數(shù)逐年下降，居民的居住條件是反映人民生活質(zhì)量最重要的一個(gè)方面。具2005年11月抽樣調(diào)查顯示，比“九五”；有97%的城市居民家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)；%，六、宿遷市住宅發(fā)展流行趨勢(shì)主流需求對(duì)于價(jià)格特點(diǎn)而言，宿遷市整體住房的需求還是集中于15萬45萬的左右的住宅。他們客觀上需要大量的住房：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對(duì)未來的預(yù)期顯得比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢(mèng)。優(yōu)質(zhì)高檔樓盤不斷涌現(xiàn)宿遷市的飛速發(fā)展，使城市建設(shè)，市民生活進(jìn)入了一個(gè)全新的時(shí)代，城市功能的全面升級(jí)和城市形象的時(shí)代定義將發(fā)生巨大的變化，新一輪的城市擴(kuò)張勢(shì)在必行。商品房不斷涌現(xiàn)隨著宿遷城市整體建設(shè)發(fā)展水平的不斷提高，自2001年來，政府加大力度積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康發(fā)展。中低端小戶型依然緊俏上面住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)中也提到，面對(duì)中低端的普通收入的家庭而言，一個(gè)環(huán)境幽雅，社區(qū)設(shè)施全面的小戶型也成為了這些消費(fèi)群體的首選，全市目前的房價(jià)居高不下，相對(duì)于大量的拆遷居民和較低的機(jī)拆遷補(bǔ)償，呈現(xiàn)“虛高”狀況，使得被拆遷居民不得不不望樓興嘆。七、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析（一）市場(chǎng)調(diào)研目的本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是針對(duì)項(xiàng)目的綜合定位，而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。2，通過暢銷樓盤反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“金谷 盛世康城項(xiàng)目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。4，通過調(diào)研，對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處、提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。水景相比優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 品牌 區(qū)位差 物業(yè)管理 資金實(shí)力弱 社區(qū)成熟度 入市早、被人研究 環(huán)境綠化 開發(fā)量大WS 生活品質(zhì) 配套設(shè)施TO 引湖、引出進(jìn)城 堅(jiān)持走低價(jià)策略 價(jià)格下降的空間較大 上市量大 對(duì)生活品質(zhì)需求提高 隨時(shí)間轉(zhuǎn)移，社區(qū)城市人口倍增計(jì)劃 將日漸規(guī)模，日漸成熟● 與聚福園相比優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)品牌 價(jià)格高物業(yè)管理 資金實(shí)力弱社區(qū)成熟度環(huán)境綠化生活品質(zhì)WS規(guī)劃設(shè)計(jì)TO引湖、引出進(jìn)城 堅(jiān)持低價(jià)策略價(jià)格下降的空間較大 隨時(shí)間推移，社對(duì)生活品質(zhì)需求提高 區(qū)將日漸規(guī)模，日漸成熟 機(jī)會(huì) 威脅宿遷市全市整體樓盤分析宿遷市區(qū)由京杭大運(yùn)河和古黃河兩條自然分割成城東、城中、城西三個(gè)區(qū)域，運(yùn)河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。但隨著運(yùn)河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進(jìn)市區(qū)的途徑將更加便利。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。價(jià)格：16001800元/平方米，躍層12001300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū)開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)設(shè)計(jì)：浙江工業(yè)大學(xué)建設(shè)設(shè)計(jì)研究院 江蘇都市建設(shè)設(shè)計(jì)有限公司宣傳重點(diǎn)：高檔生活開盤時(shí)間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；容積率：樓間距：1：綠化率：%價(jià)格：16001800元/平方米，躍層12001300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團(tuán)公司子公司）建筑設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)研究院宣傳重點(diǎn)：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。時(shí)代廣場(chǎng)概況：總建面積35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。代表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。市場(chǎng)千變?nèi)f化，但有現(xiàn)律可尋，只有我們?cè)诓粩嗟孛迨袌?chǎng)的脈搏，及時(shí)調(diào)整銷售策略，相信會(huì)出現(xiàn)銷售的奇跡。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長過程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。所以，把握機(jī)遇，認(rèn)清形勢(shì)，才可以在大環(huán)境中立足。如今，宿遷市金谷房地產(chǎn)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理，優(yōu)秀獨(dú)特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊(duì)伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運(yùn)營現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前近。我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。我們要?jiǎng)?chuàng)造需求，引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合市場(chǎng)；未來的市場(chǎng)推廣，是用觀念和賣點(diǎn)與消費(fèi)者溝通。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。人居理念的本質(zhì)就在于人與自然，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，按現(xiàn)時(shí)一般性的說法，就是以人為本的人本精神。盛世康城站在2010年高尚人居理念的高度上，成為了后現(xiàn)代“新城市”經(jīng)典之作。宿遷地產(chǎn)領(lǐng)跑者——金谷地產(chǎn)聯(lián)袂中外地產(chǎn)名門，以氣度非凡的人文思想，傾力打造權(quán)利、禮儀、教養(yǎng)、純粹、現(xiàn)代、自然的高尚的生活。所以，我們應(yīng)不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場(chǎng)目前的需求，滿足買家對(duì)居住的挑剔。我們所闡述的“格調(diào)”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系?！?人性塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，健全的社區(qū)設(shè)施，人居理念的人性設(shè)計(jì)即體現(xiàn)了康城居民以“居住”的切身體驗(yàn)，社區(qū)的多種現(xiàn)代設(shè)施：安保系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三重信息管理系統(tǒng)、消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅燈系統(tǒng)都體現(xiàn)了現(xiàn)代的人居為本的住宅理念。所以，我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。同時(shí)針對(duì)不同戶型設(shè)計(jì)出不同風(fēng)格的房子，典雅浪漫、高貴卓然、淡雅溫馨… …充分張揚(yáng)家的個(gè)性。在消費(fèi)者立場(chǎng)盾，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理，配套方便實(shí)惠，充他體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。提高銷售質(zhì)量，做為一具提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好和入住氛圍。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。其目的是鞏固已有的市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。對(duì)于本案“盛世康城”來講，周邊的項(xiàng)目樓盤不多，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也是宿遷整體市場(chǎng)的考驗(yàn)，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場(chǎng)需求的真諦。終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢(shì)所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。做成休閑型園林式高檔住宅小區(qū)，將物質(zhì)繁華和精神文明有機(jī)結(jié)合。規(guī)劃中重點(diǎn)突出和市政府城市整體規(guī)范的協(xié)調(diào)一致，同時(shí)兼顧開發(fā)效益和社會(huì)效益，力求締造一個(gè)宿城北區(qū)具有代表性的高品質(zhì)精品住宅樓盤。小區(qū)內(nèi)設(shè)有健身廣場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，可謂無一處不用心，無一處不怡情。盛世康城必