【正文】 。三、核心內容：第一部分、項目組織架構及人力資源第二部分、項目概況及規(guī)劃設計說明第三部分、項目整體經營策略第四部分、項目開發(fā)周期及銷售節(jié)奏建議第五部分、項目整體推廣策略及銷售計劃第六部分、項目資金計劃及現金流分析第七部分、項目經濟效益分析第八部分、項目市場研究第九部分、項目設計管理第十部分、項目工程管理第十一部分、項目招商管理第十二部分、項目商業(yè)經營管理第十三部分、項目的重點、難點及解決辦法。7. 經營計劃書的調整必須嚴格執(zhí)行初始編制一樣的決策程序。.. .. .. ..萬業(yè)興財富廣場項目《經營計劃書》20130210項目經營管理委員會名單項 目人 員 名 單萬業(yè)興財富廣場會簽頁 2013/1/21項目名稱萬業(yè)興財富廣場決策機構項目經營管理成員名單簽名備注說　　　明一、 編制依據及時間要求：1. 可行性研究報告及決策文件；2. 土地出讓合同；3. 與政府簽訂的其它一切協(xié)議及與項目有關的一切政府相關文件；4. 與項目有關的一切會議紀要；5. 基于公司整體開發(fā)戰(zhàn)略和經營特點，結合房地產行業(yè)及項目自身特點的運作流程和實踐方法編制。6. 編制完成時間可隨項目進度分部分逐步完成，最終完成與項目方案定稿決策同步。二、 編制目的：1. 規(guī)范項目管理，確保項目投資收益最大化；2. 為了項目工作有計劃的推進；3. 有效安排項目整體現金流計劃；4. 作為項目目標責任書簽訂的依據，也是項目經營管理的執(zhí)行依據。第一部分　公司組織架構及人力資源一、 項目公司組織架構(一) 公司的籌建計劃及發(fā)展目標貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責任公司隸屬于海南佳上投資開發(fā)有限責任公司，海南佳上公司目前的投資領域主要集中于縣域經濟領域的市政工程，為了配合母公司拓展業(yè)務范圍，使投資效益最大化，特成立貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責任公司，對海南佳上公司投資市政工程BT來的土地進行商業(yè)和房地產開發(fā)。2. 經營范圍：房地產開發(fā)、銷售、出租；開發(fā)項目綜合經營管理（含商業(yè)、百貨、酒店、辦公等物業(yè)的招商、經營、管理）；開發(fā)項目的物業(yè)管理；建筑工程裝修設計、施工；機械、水、電、氣安裝服務；商業(yè)連鎖及零售；網絡零售；物流配送；快遞服務等。4. 公司目標：l 短期目標：3年以內：216。 商業(yè)地產累計開發(fā)項目35個，開發(fā)面積5080萬平方米，年銷售金額達5億元，累計資產1015億元；216。l 近期目標：35年216。商業(yè)地產累計開發(fā)項目510個，開發(fā)面積150萬平方米左右，年銷售金額達10億元左右，累計資產2030億元；216。 利用城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，組建網上交易平臺，網絡交易額突破10億元。 走出貴州，進軍西南，把佳上通業(yè)建設成為西南地區(qū)的縣域商業(yè)地產航母，為進入全國縣域商業(yè)領域打好基礎。 商業(yè)地產累計開發(fā)項目3050個，開發(fā)面積250萬平方米左右，年銷售金額50億元，累計資產超過100億元；216。 建成西南最大的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖企業(yè)，利用強大商業(yè)網點，建成國內最具潛力的網上交易企業(yè)，網絡交易額突破1000億元。l 遠期目標：10年以后216。216。5. 企業(yè)文化：實現自我價值、肩負社會責任；誠實做人、踏實做事。(二) 公司與集團的組織關系和機構設置(三) 公司組織架構注：以上架構主要為商業(yè)地產的開發(fā)項目公司，待開發(fā)項目開業(yè)前4個月左右再成立商業(yè)管理公司負責各項目的商業(yè)物業(yè)管理、經營管理、商品銷售管理、物流配送、網絡銷售等業(yè)務。研策部研策副總1負責市場研究和項目營銷推廣。銷售部銷售副總1組織、培訓銷售隊伍，完成銷售任務。置業(yè)顧問9客戶接待和產品銷售。后臺主管1客戶服務、合同管理、客戶資料管理、部門工作對接。招商經理1協(xié)助招商副總管理部門、帶領團隊完成各項部門任務。大客戶經理1負責大客戶洽談、銷售和服務，協(xié)助部門領導完成部門工作。工程設計部工程部經理1負責項目施工管理、工程資料管理、協(xié)調合作單位及有關政府部門的關系。行政部行政經理1負責公司后勤及行政事務的處理，協(xié)調公司外圍關系。司 機1負責公司車輛駕駛及客人接送，參與行政事務處理。出納1負責公司賬務管理、現金管理、往來結算、印章管理等。注：前期開發(fā)由集團公司領導負責，直接和當地政府、相關部門負責對接，負責前期協(xié)調、拆遷、相關手續(xù)辦理、外圍關系處理等。(六) 萬業(yè)興財富廣場項目辦公用房配置計劃1. 項目公司辦公場所：購買或租賃500㎡左右，可考慮作為資產持有或后期出售。3. 項目銷售展示中心：把文昌公園入口廣場、文昌公園和財富廣場之間的道路、行政中心廣場建設成為整個項目的體驗、銷售和展示中心，讓當地老百姓和客戶在看到夢想的同時，也能感受到美好的現實，迅速引導老城區(qū)的客流向新城區(qū)分流。道路和行政中心廣場在6月份之前完成。2. 行政辦公：1輛（20萬元左右）。第二部分　項目總體說明一、 項目解讀(一) 土地特征描述1. 土地取得過程：海南佳上投資開發(fā)有限責任公司以凈地每畝100萬元的價格作為資本金直接注入貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責任公司，換取貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責任公司的股份，具體內容詳見《關于貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責任公司股東變更及增資擴股的決議》。地塊內高低不平，地形起伏較大，需要進行大量的平整。地塊內的居民建筑已納入搬遷計劃，短期內就能搬遷，不會影響項目的整體推進。2. 城市總體規(guī)劃：從總體規(guī)劃來看，納雍縣城的規(guī)劃和發(fā)展主要以夏蓉高速的建設為契機，以發(fā)展大道作為整個縣城的形象展示面，發(fā)展大道不但是納雍縣城未來的主要交通要道，還是納雍對外展示的窗口。老城區(qū)主要維持現狀，以舊城改造、拆遷為主。教育產業(yè)園區(qū)主要以教育、工業(yè)、農副產品加工等為主。其目的就是以財富廣場、行政中心為城市中軸線，沿發(fā)展大道進行整體布局，通過經四路、經五路、經六路和老城區(qū)對接，使老城區(qū)和新城區(qū)進行無縫連接。(三) 項目規(guī)劃設計條件1. 項目土地性質：商業(yè)服務用地，使用年限為40年。為了使項目的業(yè)態(tài)和產品更加豐富，降低市場風險，保證前期穩(wěn)定的現金流，建議跟政府進行協(xié)調，把二期的部分用地改變?yōu)樯套∮玫兀?. 項目用地面積：140畝（93792平方米）3. 項目容積率：≦4. 項目建筑密度：≦35%5. 項目綠化率：25%6. 項目建筑限高：≦50米(四) 土地附加值解讀南部新區(qū)和納雍縣成的舊城區(qū)僅一線之隔，發(fā)展大道建成通車后，毫無疑問，南部新區(qū)將成為納雍縣城未來的城市中心，生活中心，商業(yè)、經濟和文化中心。隨著體育公園、文昌公園、發(fā)展大道、火車站、新的客運總站、經四路、經五路的逐步建成，南部新區(qū)的居住環(huán)境、地理位置、交通條件、商業(yè)氛圍等優(yōu)勢和老城區(qū)相比就會越來越明顯，而作為南部新區(qū)核心的財富廣場無疑會成為納雍未來最具商業(yè)價值的黃金眼。2. 設計原則l 整體性原則：結合納雍南部新城的整體規(guī)劃及發(fā)展趨勢，彰顯項目的地標作用和商業(yè)核心。l 多樣性原則：建筑立面豐富多彩，具有強烈都市感和現代感；產品盡量細分，以滿足不同目標群體的需求。 3. 項目規(guī)劃方案的技術經濟指標萬業(yè)興財富廣場規(guī)劃經濟技術指標序號名稱單位數量備注1總用地面積㎡93792140畝其中一期開發(fā)用地㎡42386二期開發(fā)用地㎡514062總建筑面積㎡166677其中半地下、地下面積㎡37098地上建筑面積㎡129579可銷售面積其中臨街商鋪㎡9539金街㎡2391二期臨街鋪面2468㎡內鋪㎡11715集中商業(yè)㎡27200星級酒店㎡19935寫字樓㎡28245銀行辦公樓㎡5310經濟型酒店㎡5266酒店式公寓㎡15062商場配套㎡49163建筑密度%314建筑容積率5綠地率%226地下停車位輛1060地面停車位輛74項目總體規(guī)劃方案平面及鳥瞰圖項目立面效果圖項目半地下層平面圖項目一層平面圖項目二層平面圖項目三層平面圖項目四層平面圖第三部分　項目定位及整體經營策略一、 項目及產品定位(一) 項目SWOT分析1. 優(yōu)勢l 項目緊靠納雍新的行政中心，交通方便，是納雍未來的行政、辦公、休閑、娛樂中心，發(fā)展空間大、升值潛力大。l 項目緊鄰體育公園、文昌公園、市政廣場、新的客運總站、大型百貨、高檔酒店、辦公等市政配套設施齊全，居住環(huán)境好。l 南部新區(qū)屬于公司整體運作的BT項目，無論是從規(guī)劃、施工、宣傳、政策等多方面都可以和項目進行整體互動和支持。l 項目地勢南高北低、落差較大，地形坑洼不平，對后期施工和運營有一定的難度。l 項目周邊住宅地塊的開發(fā)進度難以把控，對項目商業(yè)價值的提升和商業(yè)氛圍的形成有一定的影響。l 經濟和收入的增長將快速拉動納雍的城鎮(zhèn)化和城市化進程，納雍100萬的人口基數將會快速向城鎮(zhèn)聚合。l 目前，納雍的商業(yè)布局、經營模式、硬件購物環(huán)境等都比較落后，已不適應市場和消費者的需求，商業(yè)急需升級換代。l 在縣域房地產市場，住宅產品的利潤相對較小，開發(fā)商為了追求利潤，都會想盡辦法增加商業(yè)面積，見天就建鋪，新區(qū)項目必然會走同樣的路子，隨著新區(qū)項目的上馬，新區(qū)的商業(yè)供給量同樣會供大于求，最終造成供需失平。5. 項目的核心競爭力集團公司整體運營下的區(qū)位優(yōu)勢(二) 項目定位1. 項目形象定位：納雍新名片 城市會客廳2. 項目整體定位：第三代復合型城市綜合體利用項目優(yōu)勢和地勢落差，把萬業(yè)興財富廣場打造成集“休閑、娛樂、購物、辦公、旅游、居住”為一體的城市綜合體項目和購物休閑廣場，全面升級納雍的商業(yè)硬件和購物環(huán)境，使之成為納雍新時代、新城鎮(zhèn)、新生活的制高點和風向標。l 群體細分：政府官員、礦產老板、商會、個體老板、投資客、公務員等。l 業(yè)態(tài)定位：大型百貨、超市、美食城、家電城、娛樂城、洗浴中心、影院、沿街商鋪、步行街星級酒店、高檔寫字樓、高端公寓等。（二）. 做市場想做的仔細研究當地市場、了解當地消費者的消費習性和消費需求，以消費者需求為導向，進行市場細分和產品設計，同時對項目運營模式、產品、營銷等進行適當的創(chuàng)新，引導消費者和當地市場，滿足消費者需求，做市場標桿，使之成為當地市場標準的制定者和領跑者。三、 項目基本操作思路（一）. 銷售為主 現金為王在保證利潤的情況下，一切以銷售為主，快速回籠資金，保障企業(yè)正常運營。在保證產品品質的情況下，嚴格控制項目開發(fā)成本和經營管理成本，提高利潤，為企業(yè)創(chuàng)造價值。通過納雍項目的操作和管理，為公司快速發(fā)展培養(yǎng)人才，儲備人才。第四部分 項目開發(fā)周期及銷售節(jié)奏建議一、 項目開發(fā)周期項目分為兩期，整體開發(fā)周期三年。（二）. 第二期（商業(yè)部分\住宅部分可能提前）：整體開發(fā)時間18個月（一年半）l 2014年3月正式開工；l 2014年6月樁基完成；l 2014年9月全面封頂；l 2014年12月內外裝完成；l 2015年4月景觀、環(huán)境、管網完成；l 2015年6月驗收；l 2015年7月試營業(yè)；l 2015年10月，二期商業(yè)全面開街。l 用臨街商鋪和居住型產品作為現金流的主要來源，保證穩(wěn)定持續(xù)的現金流；l 以金街、內街作為大型商業(yè)整體經營的支撐，用時間換取價值，保證金街、內街產品升值，實現價值最大化；l 對不能分割、不容易銷售的產品進行整體招租、整體經營，用資產作抵押，換取現金流，實現資產增值；l 啟動 “一對一營銷”策略，對酒店、辦公、銀行等大客戶進行定制銷售，提前回籠資金。l 推盤時間：216。 “五證”具備“四證”后開始收客戶誠意金，進行意向客戶積累；216。 開盤后一個月完成推盤量的50%，開盤后三個月完成推盤量的80%；216。（二）. 整體銷售周期l 整體銷售周期不超過三年（2013年8月2016年8月）。四、 銷售價格建議l 公寓：整體均價3000元/㎡，入市均價2900元/㎡；l 酒店：星級酒店整體均價4500元/㎡（毛坯，含底商），經濟型酒店整體均價3000