【正文】 元/㎡（毛坯）；l 辦公樓：整體均價(jià)4400元/㎡（含底商）l 銀行樓：整體均價(jià)4500元/㎡（含底商）l 商鋪：一層商鋪整體均價(jià)18000元/㎡（含金街、內(nèi)街），內(nèi)鋪整體均價(jià)9000元/㎡。第五部分、項(xiàng)目整體推廣策略一、 整體推廣策略l 城鎮(zhèn)化帶動(dòng)城市化。l 行政中心、身份和財(cái)富的象征。目前，南部新區(qū)整體環(huán)境較差，人氣缺失。二、 推廣節(jié)奏及時(shí)間安排以南部新區(qū)城鎮(zhèn)化的整體推動(dòng)為主線，結(jié)合項(xiàng)目的銷售節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體營(yíng)銷推廣。l 2013年8月18日，項(xiàng)目開盤。項(xiàng)目營(yíng)銷主要工作及時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制表序號(hào)主體工作主要工作內(nèi)容起止時(shí)間責(zé)任人協(xié)作人監(jiān)控人1市場(chǎng)調(diào)研《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》已完成姜 磊　秦大霖2項(xiàng)目及產(chǎn)品定位《項(xiàng)目及產(chǎn)品定位報(bào)告》已完成姜 磊　秦大霖3營(yíng)銷整合營(yíng)銷推廣項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略方案—任 強(qiáng)　秦大霖營(yíng)銷推廣資源整合—任 強(qiáng)　秦大霖推廣服務(wù)單位選擇及簽約已完成任強(qiáng)　秦大霖項(xiàng)目整體形象推廣方案—任 強(qiáng)　秦大霖項(xiàng)目產(chǎn)品及附加價(jià)值推廣任 強(qiáng)　秦大霖4營(yíng)銷道具準(zhǔn)備樓書及宣傳單張方案規(guī)劃—任 強(qiáng)　秦大霖基本文案—任 強(qiáng)　秦大霖整體設(shè)計(jì)—任 強(qiáng)　秦大霖印刷、成品—任 強(qiáng)　秦大霖會(huì)所沙盤模型確定單位—任 強(qiáng)　秦大霖制 作—任 強(qiáng)　秦大霖驗(yàn) 收—任 強(qiáng)　秦大霖表單設(shè)計(jì)、印刷—潘有志　秦大霖三維動(dòng)畫方案規(guī)劃—任 強(qiáng)　秦大霖解說詞—任 強(qiáng)　秦大霖看 樣任 強(qiáng)　秦大霖定 稿任 強(qiáng)　秦大霖交付成品任 強(qiáng)　秦大霖協(xié)議、合同制定、購(gòu)買—潘有志　秦大霖銷售手冊(cè)統(tǒng)一說辭、戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)等—潘有志　秦大霖其它看房車等—潘有志　秦大霖5vip會(huì)所裝修方案確定任 強(qiáng)　秦大霖裝修設(shè)計(jì)任 強(qiáng)　秦大霖裝修布置—任 強(qiáng)　秦大霖交付使用任 強(qiáng)　秦大霖6銷售手續(xù)規(guī)劃許可證潘有志　秦大霖施工許可證潘有志　秦大霖預(yù)售許可證潘有志　秦大霖產(chǎn)權(quán)登記潘有志　秦大霖面積測(cè)量潘有志　秦大霖銀行按揭潘有志　秦大霖7物業(yè)準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)—陳晶晶　秦大霖物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—陳晶晶　秦大霖物業(yè)前期合同—陳晶晶　秦大霖8組織構(gòu)建及人員培訓(xùn)營(yíng)銷骨干人員招聘持 續(xù)行政部　秦大霖現(xiàn)場(chǎng)銷售人員招聘持 續(xù)行政部　秦大霖銷售流程及制度制定—潘有志　秦大霖人員培訓(xùn)持 續(xù)潘有志　秦大霖9銷售及現(xiàn)場(chǎng)管理開 盤潘有志　秦大霖完成本期銷售任務(wù)的50%潘有志　秦大霖完成本期銷售任務(wù)的80%潘有志　秦大霖本期清盤潘有志　秦大霖交房入伙潘有志　秦大霖三、 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表成本項(xiàng)目比例控制值(萬元)預(yù)測(cè)成本（含公共成本）分配到第一期成本分配到第二期成本已發(fā)生額 (萬元)未發(fā)生額 (萬元)比例金額(萬元)比例金額(萬元)10%265 170 95 %114 %151 　100 85 15 　　　　　165 85 80 　　　　13%345 4 341 %148 %197 　60 　60 　　　　　50 4 46 　　　　　100 　100 　　　　　30 　30 　　　　　105 　105 　　　　三．媒介廣告費(fèi)23%610 40 570 %262 %348 、特殊刊物類廣告　80 　80 　　　　　300 40 260 　　　　、電臺(tái)廣告　50 　50 　　　　　50 　50 　　　　　30 　30 　　　　　40 　40 　　　　　60 　60 　　　　四. 促銷活動(dòng)12%318 0 318 %137 %182 　100 　100 　　　　、開盤慶典及房交會(huì)　150 　150 　　　　　68 　68 　　　　（VIP會(huì)所及體驗(yàn)中心）20%531 41 490 %228 %303 （含裝修方案）　60 20 40 　　　　　160 　160 　　　　　30 　30 　　　　　180 　180 　　　　其它　101 21 80 　　　　19%504 0 504 %217 %287 　240 　240 　　　?。ǎ?65 　265 　　　　3%80 6 74 %34 %45 　30 　30 　　　　　12 2 10 　　　　、辦公耗材等　30 4 26 　　　　　8 　8 　　　　費(fèi)用合計(jì)100%2654 261 2393 %1141 %1513 說明：營(yíng)銷費(fèi)用占總銷售金額的 4 %。2. 地方財(cái)政、稅收大幅增長(zhǎng)，五年實(shí)現(xiàn)翻三番增長(zhǎng)額度。4. 三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益凸顯，整體提升城鎮(zhèn)居民人均收入水平。6. 五年來，社會(huì)固定投資總額增長(zhǎng)近5倍，區(qū)域投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍。2) 投資環(huán)境的政策傾斜，城市化進(jìn)程步伐加快；經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行；地方財(cái)政收入、城市居民收入快速增長(zhǎng)；城市發(fā)展配套逐步完善，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力逐漸釋放。(二) 市場(chǎng)環(huán)境狀況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?) 土地交易順暢，成交均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)2010年，2011年，%。2) 市場(chǎng)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)延緩，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲截止至2011年，城區(qū)商品房銷售價(jià)格由2008年1600元/㎡上升至2700元/㎡左右，%。(三) 城市商業(yè)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r1. 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)增多，市場(chǎng)供應(yīng)體量急劇放大2. 市場(chǎng)需求遲緩， 23萬平米年均銷售體量3. 商業(yè)銷售價(jià)格4. 可類比項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析1) 可類比項(xiàng)目分布圖（在地圖或當(dāng)?shù)貥鞘械貓D上標(biāo)注出來）2) 可類比項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)，見附件三：《 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告》第九部分、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理一. 設(shè)計(jì)要求提出1. 明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。二. 設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)1. 工程設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。三. 設(shè)計(jì)成果1. 明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求2. 委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。4. 審查中發(fā)現(xiàn)的問題，工程設(shè)計(jì)部必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。l 組織方案評(píng)審和專家論證會(huì)。l 各部門和項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)提供有關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料和支持。l 組織方案評(píng)審和專家論證會(huì)。l 協(xié)調(diào)和組織施工圖的審查工作，并建立相應(yīng)的審查責(zé)任負(fù)責(zé)制。l 所有的設(shè)計(jì)變更資料進(jìn)行統(tǒng)一的編號(hào)登記。第十部分、項(xiàng)目工程管理一、 項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段l 各相關(guān)方(施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商等)進(jìn)行必要的施工準(zhǔn)備工作。l 項(xiàng)目開工報(bào)告簽發(fā)前，工程經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門及人員認(rèn)真進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作內(nèi)容檢查和核對(duì)，確保符合公司《項(xiàng)目開工基本條件》中規(guī)定的各項(xiàng)要求。2. 偏離進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的情況，組織相關(guān)方分析原因，落實(shí)補(bǔ)救措施或調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。4. 向項(xiàng)目管理部向公司和集團(tuán)上報(bào)上月進(jìn)度執(zhí)行情況及本月進(jìn)度計(jì)劃。(三) 材料設(shè)備質(zhì)量控制1. 制訂工程材料設(shè)備監(jiān)管機(jī)制，確保投入施工使用的材料設(shè)備符合規(guī)定的質(zhì)量要求。(四) 項(xiàng)目技術(shù)資料管理1. 專人負(fù)責(zé)接收、保管、發(fā)放圖紙，并建立和更新相應(yīng)的技術(shù)資料清單。3. 相關(guān)工程文件資料的收集、整理和保管。2. 明確相關(guān)單位的現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理的責(zé)任、權(quán)限及要求。(六) 工程驗(yàn)收1. 組織進(jìn)行對(duì)各專業(yè)分包工程驗(yàn)收，針對(duì)主力店的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收。(七) 工程移交與保修1. 正式竣工驗(yàn)收通過后，針對(duì)持有物業(yè)的移交由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。2. 與新的商業(yè)管理公司、物業(yè)公司明確劃分保修責(zé)任范圍，確保維修服務(wù)的質(zhì)量和時(shí)間滿足規(guī)定的要求。三、 各階段管理要點(diǎn)(一) 設(shè)計(jì)階段1. 根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)，編制詳細(xì)完整的設(shè)計(jì)任務(wù)書。3. 合理確定設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。5. 做好施工圖會(huì)審及設(shè)計(jì)交底工作。7. 材料設(shè)備選用應(yīng)滿足技術(shù)先進(jìn)性、產(chǎn)品適應(yīng)性、環(huán)保節(jié)能及經(jīng)濟(jì)性的要求。9. 設(shè)計(jì)技術(shù)必須同國(guó)內(nèi)施工整體水平和萬達(dá)物業(yè)管理水平相結(jié)合。2. 確定合理的施工工期。4. 在施工合同中約定質(zhì)量保證措施及違約責(zé)任條款。7. 工程管理人員加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查，認(rèn)真執(zhí)行工程例會(huì)制度，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，必須要求施工單位及時(shí)整改到位。9. 工程款的支付與工程質(zhì)量和進(jìn)度相結(jié)合，對(duì)于質(zhì)量不合格部分，不予計(jì)量和支付。(三) 驗(yàn)收及維保階段1. 嚴(yán)格驗(yàn)收制度，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司必須按照現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范要求及交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面驗(yàn)收，不合格工程必須通過整改達(dá)到合格，在工程交付客戶之前，必須保證產(chǎn)品合格。第十一部分、項(xiàng)目招商管理一、 招商管理工作責(zé)任界定(一) 工作責(zé)任界定：1. 負(fù)責(zé)大客戶洽談和集中商業(yè)招商工作；2. 負(fù)責(zé)商業(yè)租賃合同的起草、洽談和簽訂，負(fù)責(zé)商業(yè)合同執(zhí)行的監(jiān)督和協(xié)調(diào)；3. 負(fù)責(zé)及時(shí)取得集中商業(yè)的有關(guān)技術(shù)條件，組織協(xié)調(diào)與集中商業(yè)的技術(shù)對(duì)接工作；4. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)中與集中商業(yè)商家的關(guān)系，如集中商業(yè)的設(shè)計(jì)變更、主力店進(jìn)場(chǎng)裝修和物業(yè)移交等；5. 負(fù)責(zé)與大客戶的公共關(guān)系工作；6. 負(fù)責(zé)審查項(xiàng)目中有關(guān)主力店的對(duì)外宣傳內(nèi)容；7. 負(fù)責(zé)所有對(duì)外商務(wù)談判、商務(wù)來往信函、商務(wù)文件的檔案管理工作。2. 特別是主力店客戶的開發(fā)、商務(wù)條款的確定和商務(wù)關(guān)系的協(xié)調(diào)。4. 對(duì)以下事項(xiàng)的溝通，必須形成書面記錄(報(bào)告)。二、 工作目的：1. 整合各個(gè)商業(yè)領(lǐng)域的資源，為項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供技術(shù)支持；2. 和集中商業(yè)、主力店客戶簽訂意向合作協(xié)議，醞釀項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，全方位支持產(chǎn)品銷售；3. 直接負(fù)責(zé)大客戶洽談、銷售和服務(wù)，和大客戶進(jìn)行“一對(duì)一營(yíng)銷”，完成大客戶產(chǎn)品銷售；4. 負(fù)責(zé)商業(yè)客戶的經(jīng)營(yíng)管理，積累經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)人才，為公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的長(zhǎng)期發(fā)展打下基礎(chǔ)。7. 2014年5月30日之前，完成一期商業(yè)80%的招商任務(wù)，為試營(yíng)業(yè)做好準(zhǔn)備；8. 2014年8月18日，項(xiàng)目一期試營(yíng)業(yè)；9. 2014年10月1日，項(xiàng)目一期正式開街。四、 工作思路：1. 準(zhǔn)備階段：l 對(duì)新入職大客戶營(yíng)銷專員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，內(nèi)容包括商業(yè)地產(chǎn)基本知識(shí)、商務(wù)禮儀、大客戶接待洽談技巧等；l 準(zhǔn)備開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開發(fā)商資質(zhì)簡(jiǎn)介、項(xiàng)目土地使用權(quán)證明等相關(guān)資質(zhì)證明復(fù)印件；l 團(tuán)隊(duì)在納雍的住宿問題解決，如條件仍舊較差，將安排在酒店住宿；交通車輛及司機(jī)暫由營(yíng)銷部提供；l 需要公司給出相應(yīng)的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度，甚至決策人的回扣比例等促進(jìn)交易發(fā)生的政策；l 針對(duì)酒店、寫字樓整棟的購(gòu)買方式、設(shè)計(jì)、合作模式、經(jīng)營(yíng)管理、投資回報(bào)等細(xì)節(jié)問題展開討論，做好解釋說辭，力求給客戶滿意答案，解除客戶擔(dān)憂；l 準(zhǔn)備好新的項(xiàng)目推介資料，即新的招商手冊(cè)、規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目多媒體等；l 通過納雍項(xiàng)目公司、銷售部、公司高層搜集、羅列出目標(biāo)客戶名單，主要客戶包括納雍地區(qū)煤礦老板、壟斷企業(yè)、重要投資人士以及政府人士如管理煤礦的安監(jiān)局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理