【正文】 花園216。 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，有作為后花園資源優(yōu)勢；216。 武漢城區(qū)急劇擴張，人口劇增，新1+8城市經(jīng)濟圈形成，為后花園經(jīng)濟提供新機遇；城市發(fā)展目標全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地。第二章咸寧房地產(chǎn)市場一、咸寧房地產(chǎn)市分析土地供應(yīng)政府控制不嚴，實際土地供應(yīng)量遠超過計劃供應(yīng)量。但實際上，2009年，全年共供應(yīng)土地約1000畝。今年前十個月共銷售約81萬平方米。今年共銷售商業(yè)面積約8萬平方米，總銷售1220套商業(yè)用房。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價23002500價格區(qū)間。今年至9月成交均價約為2790元/㎡。市場產(chǎn)品產(chǎn)品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項目主要為高層項目。私營老板、私企中高層、政府公務(wù)員成為購房主力軍。咸寧市場仍然處自住占多數(shù)市場，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。商業(yè)項目調(diào)研今年前十個月咸寧商業(yè)項目共79896㎡。億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場熱銷，證明地段并非決定項目價值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認可。 今年前十月共1356套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項目、億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強。現(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡。從目前市場情況來分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價值得到投資者認可；商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前市場最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認可，可能跟億豐農(nóng)商貿(mào)批發(fā)大市場最近火爆銷售有關(guān)；市場調(diào)研總結(jié)：咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢1+8城市經(jīng)濟圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟圈與長株潭城市經(jīng)濟的“兩型社會”結(jié)合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極?，F(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟，建設(shè)生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當?shù)鼐用裣M能力不足問題；咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟與供需關(guān)系原因，市場量價呈爆發(fā)性增長可能性較?。幌虒幏康禺a(chǎn)典型“內(nèi)循環(huán)”市場。外地客戶投資置業(yè)較少。①地產(chǎn)市場發(fā)展尚處在摸索階段市內(nèi)涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。住宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費群的個性要求和不同層位的需要。 三、咸寧市消費市場的特征咸寧市消費市場總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場潛力很大。房地產(chǎn)企業(yè)是與時俱進的潮頭企業(yè)。且區(qū)內(nèi)有相當數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術(shù)、營銷人員絡(luò)繹不絕。第三章 區(qū)域市場中昊天大市場（一）項目概況 湖北昊天投資有限公司于2008年1月23日取得位于向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（2007）014號地塊，總占地面積250畝，預計總投資10億元開發(fā)昊天大市場項目，共分三期建設(shè)。 昊天大市場項目一期占地面積150畝，目前已建設(shè)完工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，并于2010年3月28日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程。（二）開發(fā)商簡介公司注冊資金6000萬元，現(xiàn)有管理人員58人，其中技術(shù)人員32人，擁有高級職稱2人，中級職稱22人，初級職稱8人。（三）周邊配套學校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學、南門小學、北門小學、鳳凰山中學、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。 商業(yè)和服務(wù)設(shè)施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。（四）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況開發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內(nèi)，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，107國道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。按照建設(shè)新型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的設(shè)計要求，開發(fā)區(qū)以高起點、高標準和大項目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設(shè)施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座35KV變電站正在建設(shè)之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。在進行土地綜合開發(fā)的同時，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引外來項目落戶開發(fā)區(qū)。2008年開發(fā)區(qū)工作目標：開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等開發(fā)性投入1億元，開發(fā)區(qū)項目建設(shè)固定資產(chǎn)投資5億元，開發(fā)區(qū)新增面積1平方公里，總體開發(fā)面積達到3平方公里，開發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項目）8家，開發(fā)區(qū)新引進投資額在3000萬元以上的項目58個（億元以上項目1至2個），開發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達到10億元，開發(fā)區(qū)全年稅收收入達到2000萬元，開發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達到1500萬美元。 （1）整頓規(guī)范關(guān)閉零散市場，建立現(xiàn)代規(guī)范專業(yè)大市場 （2）承擔周邊直至鄂東南消費市場；（3）承擔輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿(mào)流通基地。如本項目所處的地理位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設(shè)計是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項目價值的實現(xiàn)。政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套落實，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完成征地，重新編修，對周邊是否有吸引力，對項目價值實現(xiàn)也至關(guān)重要。簡言之，本項目占盡天時、地利、人和，充分利用這些優(yōu)勢條件開發(fā)區(qū)別與其他項目的精品項目，從而在激烈的市場競爭中求得生存、發(fā)展。根據(jù)上述論述的消費群體的特征得出市場建設(shè)要點是：首先建材市場業(yè)態(tài)經(jīng)營的基本特征是整個市場是由經(jīng)營燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨立的店構(gòu)成，是店、市的集合；商品結(jié)構(gòu)以中檔為主、低檔為輔、兼有高檔。二是全面提升商戶的經(jīng)營品位，培育經(jīng)營特色，利用良性的市場氛圍，將其改造成專業(yè)化、復合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。 然后在鞏固已有的競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)上快速提高市場占有率，并且逐步向周邊市場進攻；建材市場競爭激烈，優(yōu)勝劣汰兩級分化日益明顯，市場呈現(xiàn)新的競爭格局；多業(yè)態(tài)互動與互補共融發(fā)展；在做大基礎(chǔ)上做強，在規(guī)?；A(chǔ)上做規(guī)范，向著有序健康的方向發(fā)展。即將產(chǎn)權(quán)以時間為單位分割成若干份出售的新型營銷方式，這樣既打破了不動產(chǎn)價格昂貴的局限，又保留了不動產(chǎn)有效增值的經(jīng)營權(quán)屬，同時又是長期穩(wěn)定稅源的保證，這種模式十分適合高收入人們的要求。五、項目的優(yōu)勢及機遇昊天大市場周邊環(huán)境特點可以看出：優(yōu)勢：（1）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商業(yè)氛圍創(chuàng)造了極好的條件。（2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項目提供了發(fā)展的空間。（3）規(guī)模優(yōu)勢：占地250畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城。機遇（1）政府對大中型企業(yè)積極扶持引進政策。按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟。集中力量抓好一批重大項目建設(shè)。著力推進“四個一批”企業(yè)的培育，力爭新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100家以上，新增1—2家企業(yè)進入全省“三