【正文】 售資金150,000萬(wàn)元，五星級(jí)酒店、國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心和“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30,000萬(wàn)元以上。按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊(cè)股本為人民幣4000萬(wàn)元（股）。（二）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值分析 為驗(yàn)證項(xiàng)目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項(xiàng)目公司股本的資本市場(chǎng)投資價(jià)值），本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)如下：根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益測(cè)算表顯示，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期（6年）。公司初步擬訂的項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式為：（一）債權(quán)融資 合作模式：由某投資發(fā)展有限公司以以固定回報(bào)率方式向戰(zhàn)略投資人開(kāi)展直接融資業(yè)務(wù)。還款保證與優(yōu)先條款：（1）抵押、擔(dān)保措施：每1億元企業(yè)直接融資，均由某投資發(fā)展有限公司以其在項(xiàng)目公司中的500萬(wàn)股原始股權(quán)進(jìn)行抵押（）；或采取其他擔(dān)保形式。債權(quán)融資退出方案：投資方資金劃撥到達(dá)某公司帳戶后，某公司首先將第一年的投資回報(bào)返給投資方；第二年初支付第二年度的投資回報(bào)；自第三年起，項(xiàng)目所有的銷售收入首先用于償還投資方的借款，然后才能進(jìn)行其它支出。融資總額：。其分包項(xiàng)目中的銷售利潤(rùn)在結(jié)付某鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。投資方可向某公司分期支付項(xiàng)目分包費(fèi)用（首期承包費(fèi)用不低于總分包費(fèi)用的50％,并在一年內(nèi)付清全部分包費(fèi)用）。結(jié)論部分本項(xiàng)目區(qū)是某市所有海灣開(kāi)發(fā)地帶中唯一可從事大型人工水系與景觀體系營(yíng)造工程的親水型城市海濱綜合開(kāi)發(fā)用地，也是某市主城區(qū)范圍內(nèi)碩果僅存的大型高端度假項(xiàng)目組合開(kāi)發(fā)區(qū)域。綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具有如下幾方面的投資保證：低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資/銷售周期為5~6年，全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值（利潤(rùn)）。為巨大的投資發(fā)展機(jī)遇和海南高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)所吸引，香港李嘉誠(chéng)集團(tuán)投入400億元人民幣、上海家化集團(tuán)投資200億元人民幣共同開(kāi)發(fā)海棠灣；榮智健集團(tuán)投資200億元，獨(dú)家開(kāi)發(fā)萬(wàn)寧市神洲半島。她獨(dú)特的熱帶氣候、密集的濱海旅游度假要素、健康純凈的養(yǎng)生、人居環(huán)境，獨(dú)特濃郁南國(guó)風(fēng)情，其無(wú)論是放在國(guó)內(nèi)還是國(guó)際上都是稀缺的資源。資料（3）：某市最近幾年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況單位：億元年 度固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例2000%2001%2002%2003%2004%2005%從表中可以看出，某市房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例自2000年以來(lái)快速增長(zhǎng)。其中2002年起，利用國(guó)內(nèi)貸款的比例逐漸減少，企業(yè)自籌資金的比例逐漸增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度逐漸呈下降趨勢(shì)。資料（5）：某市最近幾年批準(zhǔn)預(yù)售商品房統(tǒng)計(jì)年度項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)㎡）2001683520022621802003444901200472135182005509673合計(jì)19831107從表中可以看出自2001年起，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積呈逐年增加趨勢(shì)，但到2005年批準(zhǔn)的銷售面積稍有回落，其原因主要是開(kāi)發(fā)商手中儲(chǔ)備的土地在減少。旗下的海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司（注冊(cè)資金10億元人民幣）于2005年3月與海南省海口市政府簽定了總投資達(dá)140億元人民幣的?？谛虏簫u總體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將按規(guī)劃建成總規(guī)模達(dá)300萬(wàn)平方米的省會(huì)新城區(qū)。目前，某投資發(fā)展有限公司已和某鹽場(chǎng)簽署了合作開(kāi)發(fā)某榆林灣“山水花都”國(guó)際度假城邦項(xiàng)目的協(xié)議，并已獲得上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)，現(xiàn)正在積極進(jìn)行該項(xiàng)目的深化、推動(dòng)工作?，F(xiàn)有在冊(cè)職工583人，土地（主要用于海鹽生產(chǎn)的配套用地）（其中：，），年產(chǎn)值1854萬(wàn)元（其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1500萬(wàn)元，海鹽生產(chǎn)186萬(wàn)元，物業(yè)管理及碼頭營(yíng)運(yùn)等多種經(jīng)營(yíng)168萬(wàn)元）。為進(jìn)一步發(fā)展壯大現(xiàn)有企業(yè)實(shí)力，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，目前某鹽場(chǎng)在上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)和指導(dǎo)下，采取資產(chǎn)重組方式，與某投資發(fā)展有限公司開(kāi)展戰(zhàn)略合作，進(jìn)一步將某鹽場(chǎng)整體改造成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭，集商務(wù)、旅游、物業(yè)管理及多種經(jīng)營(yíng)為一體的股份制企業(yè)。自2004年以來(lái)，某鹽場(chǎng)為充分發(fā)揮土地資源優(yōu)勢(shì)，努力發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟(jì)，本著“公平、公開(kāi)、公正、共贏”的原則，積極對(duì)外招商引資，先后與國(guó)內(nèi)多家著名公司等進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益，并為某鹽場(chǎng)的改革、發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。緊緊依靠某市各級(jí)政府，將企業(yè)做大做強(qiáng)，憑借先進(jìn)的管理理念和優(yōu)秀人才，立足某，建設(shè)海南，使某公司朝著現(xiàn)代化、多元化、國(guó)際化企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不斷邁進(jìn)。2005年11月，某投資發(fā)展有限公司正式成立。某集團(tuán)系天津名列前茅的大型集團(tuán)公司，是一個(gè)有著10多年發(fā)展歷史、擁有5家全資集團(tuán)公司的房地產(chǎn)及城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，是天津市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，已在天津成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)1200萬(wàn)平方米，每年售房額達(dá)50—60億元，并通過(guò)了英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)（BSI）的國(guó)際ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。%，按七成按揭貸款計(jì)算，% ，說(shuō)明有七成以上的購(gòu)房者選擇一次性付款。從今年的情況看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度一直處于良性狀態(tài)。附件：某市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料資料（1）：2005年1～12月份某商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表月份(2005年)旅游人數(shù)（萬(wàn)人）銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售套數(shù)銷售金額（萬(wàn)元）115522113437464784524466072778244733691561049011501121680合計(jì)7868（上表資料來(lái)源：某市房產(chǎn)交易所、某市旅游局）資料（2）：2005年某市房地產(chǎn)銷售圖表上圖顯示：某市的房地產(chǎn)銷售情況受旅游客源市場(chǎng)的季節(jié)性影響比較明顯。巨大的度假產(chǎn)品市場(chǎng)空間和獨(dú)特珍貴的氣候條件，為項(xiàng)目的成功奠定了不可動(dòng)搖的發(fā)展基石中國(guó)只有一個(gè)某。其余各項(xiàng)收益指標(biāo)均表現(xiàn)良好。某的熱帶濱海旅游度假資源在全國(guó)范圍而言具有無(wú)可置疑的唯一性和權(quán)威性。其分包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金由投資方自行籌集，其分包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)在結(jié)付某鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。以上項(xiàng)目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將其所持的某公司股權(quán)歸還給某公司（股權(quán)轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權(quán)合作即自行終止。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)分包：某公司承諾：投資方投資1億元人民幣以上時(shí)，在雙方合作期的前2年內(nèi)，可以由投資方按照該項(xiàng)目區(qū)當(dāng)時(shí)的土地市值（土地變性并評(píng)估后），自愿將雙方的股權(quán)融資行為轉(zhuǎn)為對(duì)項(xiàng)目區(qū)的相應(yīng)地塊（組團(tuán)）進(jìn)行的分包開(kāi)發(fā)行為（由某公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。（二）股權(quán)融資 股權(quán)融資方式：由某投資發(fā)展有限公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式向戰(zhàn)略合伙人進(jìn)行融資。（3）債轉(zhuǎn)股承諾：某公司承諾，（％。 還款期限：3～5年（自首批款項(xiàng)到賬之日起計(jì)算）。其6年內(nèi)的項(xiàng)目總收益約相當(dāng)于1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入，或相當(dāng)于180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。據(jù)此推算新公司的股東權(quán)益和單位股本的資產(chǎn)價(jià)值如下（項(xiàng)目融資合作的股權(quán)價(jià)值依據(jù)）：某投資開(kāi)發(fā)有限公司原始股本價(jià)值推算表序號(hào)測(cè)算依據(jù)/設(shè)計(jì)條件（以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)）土地的市場(chǎng)價(jià)值(萬(wàn)元/畝)土地總價(jià)值(萬(wàn)元)按一千萬(wàn)股折合為單位股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值(元/股)12035,23052,34070,45087,560105,670123,780140,890158,9100175,注：目前本項(xiàng)目申報(bào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：總建筑面積90萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)當(dāng)年起至建設(shè)期結(jié)束后共回籠銷售資金約206,650萬(wàn)元，五星級(jí)酒店、國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40,000萬(wàn)元以上，并進(jìn)入穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)展階段。該年度計(jì)劃投資95,000萬(wàn)元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠商品房銷售資金150,000萬(wàn)元，“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入5,000萬(wàn)元。該投資年度內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹(shù)林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對(duì)市民和游人開(kāi)放。 該年度計(jì)劃投入137,000萬(wàn)元。項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見(jiàn)下表）：某榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（一）序號(hào)測(cè) 算 科 目單位數(shù) 量單 價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)一項(xiàng)目銷售總收入703,600二項(xiàng)目總成本1項(xiàng)目總投資400,0002銷售成本異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處20500,0001,000市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用(按項(xiàng)目總投資的1％計(jì))4,000銷售傭金及代理費(fèi)用(一般為銷售收入的2％)14,072客戶返點(diǎn)優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％)21,108日常銷售費(fèi)用(含異地銷售網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用)1,800土地增值稅(按銷售額的3％計(jì))21,108營(yíng)業(yè)稅(％)38,698銷售成本合計(jì)101,786項(xiàng)目總成本合計(jì)501,786三銷售利潤(rùn)(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項(xiàng)目利潤(rùn)總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計(jì)356,004八項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝263414247。4）城市休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入（含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目及社區(qū)各類服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入）：按年