【文章內(nèi)容簡介】 、區(qū)域市場需求潛力大，規(guī)劃與招商得當(dāng)，將會(huì)吸引周邊消費(fèi)群區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，周邊商業(yè)配套設(shè)施日益完善合理分布商鋪，引入品牌商家項(xiàng)目周邊樓盤增多，一定程度上也為本項(xiàng)目積累人氣項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊項(xiàng)目真正商業(yè)價(jià)值潛力的體現(xiàn)跟周邊配套關(guān)系密切，而配套的完善仍需一個(gè)較長的時(shí)間，招商較難（1）對項(xiàng)目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避結(jié)合對項(xiàng)目優(yōu)劣勢進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢，規(guī)避項(xiàng)目劣勢，提高項(xiàng)目的綜合競爭力。項(xiàng)目地段升值潛力大，以及內(nèi)部和周邊潛在消費(fèi)群多，且多屬于高收入人群，加上項(xiàng)目交通便利，因此我們有必要在招商與推廣中充分利用該優(yōu)勢，打造項(xiàng)目和周邊商業(yè)門面與眾不同的差異化優(yōu)勢。在劣勢規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品——品牌路線，通過中高品質(zhì)的商鋪提升項(xiàng)目價(jià)值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢，同時(shí)在商業(yè)無法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細(xì)，以精品形象規(guī)避項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢。（2）對項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握通過對項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)市場調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊商業(yè)門面經(jīng)營業(yè)種單一，因此我們應(yīng)該針對項(xiàng)目輻射區(qū)域范圍內(nèi)的消費(fèi)群的需求進(jìn)行針對性商鋪分布，如應(yīng)引入中高擋餐飲、增加醫(yī)療服務(wù)商鋪等，形成項(xiàng)目自身區(qū)別于周邊的獨(dú)有特色。（3）對威脅點(diǎn)的應(yīng)對方法針對項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊，項(xiàng)目要抓住先入為主的先天優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)引導(dǎo)消費(fèi)人群形成對本項(xiàng)目的消費(fèi)慣勢，建立長久客戶的關(guān)系。而針對項(xiàng)目價(jià)值潛力突顯時(shí)間長造成的招商較難局面，可以給予業(yè)主一定的前期優(yōu)惠措施，以期讓業(yè)主身臨其境感受項(xiàng)目的價(jià)值潛力，同時(shí)也有利于形成一商家?guī)?dòng)其他是商家的帶動(dòng)效應(yīng)。物流項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）目臨近龍頭寺火車站，是做物流倉儲(chǔ)的絕佳地段項(xiàng)目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米，且車流量大項(xiàng)目地塊坡度不大，有利于儲(chǔ)存物品項(xiàng)目臨近加州汽配市場，儲(chǔ)存中心空閑時(shí)可以考慮一定的汽車配套存放項(xiàng)目做物流中心可能給居住小區(qū)帶來生活上的一些不便項(xiàng)目做物流中心，硬/軟件要求較高，加大了成本費(fèi)用支出商場分兩層，不利于物品裝卸O（機(jī)會(huì)）T（威脅）政府規(guī)劃新牌坊片區(qū)所形成“田字形”快捷路網(wǎng)，進(jìn)一步提升交通優(yōu)勢重慶將在五年內(nèi)打造西部一流物流基地，在北部新區(qū)再建財(cái)富中心、金山市場、金海商務(wù)區(qū)、禮嘉商務(wù)中心等5個(gè)區(qū)域性商貿(mào)商務(wù)中心，市場潛力大寸灘港、航空城的建設(shè)，整合了物流海、空兩方面運(yùn)輸需求，將使項(xiàng)目具備完整的“海、陸、空”交通網(wǎng)絡(luò)政府打造物流基地將在很大程度上提升物流市場的供給，加大市場競爭對物流中心成本投入大，增加了運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目定位物流中心存在安全隱患（1）對項(xiàng)目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避結(jié)合對項(xiàng)目優(yōu)劣勢進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢，規(guī)避項(xiàng)目劣勢，提高項(xiàng)目的綜合競爭力。項(xiàng)目交通十分便利，又緊臨龍頭寺火車站，符合物流選址的市場定位策略，接近主要的客戶，可以較好地體現(xiàn)高質(zhì)量的客戶服務(wù)水平。同時(shí)，當(dāng)市場處于淡季時(shí)，還可以用作旁邊加州汽配市場配件的貯藏點(diǎn)，最大程度的利用項(xiàng)目資源。在劣勢規(guī)避方面，首先在承認(rèn)物流帶給小區(qū)不便的同時(shí)，應(yīng)該多下點(diǎn)細(xì)部工夫，做好組織管理與整合，盡量減少對小區(qū)的影響。然后，再允許對項(xiàng)目改造的地方，對產(chǎn)品進(jìn)行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。（2）對項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握通過對項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)市場調(diào)查和分析，渝北區(qū)日益活躍的物流市場前景看好。項(xiàng)目應(yīng)該在充分利用自身良好的交通條件下，與政府規(guī)劃一系列配套設(shè)施緊密結(jié)合，完成多樣化運(yùn)輸方式，加強(qiáng)競爭優(yōu)勢，抓住市場起步階段的空白點(diǎn)，從而確立良好市場地位。（3）對威脅點(diǎn)的應(yīng)對方法針對日益興起的物流市場，競爭將逐漸激烈，項(xiàng)目應(yīng)立足長期客戶，以精誠的服務(wù)質(zhì)量維持客戶滿意度。而在成本費(fèi)用控制上需要引入先進(jìn)的管理體制，盡量減少不必要的開支，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在倉庫日常管理中需時(shí)刻抓好風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，管到位，各個(gè)人員的責(zé)任都需到位，減小項(xiàng)目的安全隱患。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位目標(biāo) 不管項(xiàng)目選擇商鋪方案還是物流方案，項(xiàng)目下一步將進(jìn)行工作都是客戶儲(chǔ)備，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段項(xiàng)目總體的定位目標(biāo)是：吸引商家目光，樹立商鋪/物流中心形象提高項(xiàng)目知名度，加快客戶儲(chǔ)備創(chuàng)造品牌效應(yīng)，建立長期合作客戶二、產(chǎn)品形象定位項(xiàng)目商鋪方案產(chǎn)品形象定位 （1）產(chǎn)品形象定位原則最大限度地對項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行提煉及升華，通過對產(chǎn)品類型及項(xiàng)目優(yōu)勢訴求，提升項(xiàng)目的整體形象，給商家最為直觀的項(xiàng)目認(rèn)識(shí)。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣點(diǎn)：便利交通升值潛力地段優(yōu)勢（2）產(chǎn)品形象定位——北部新城CLD獨(dú)一無二臨街商鋪（3）主題廣告語——財(cái)富火炬、等你接手——商機(jī)無限，機(jī)會(huì)不多——現(xiàn)在的小投入，未來的大收入——財(cái)富，近在咫尺項(xiàng)目物流方案產(chǎn)品形象定位 （1）產(chǎn)品形象定位原則結(jié)合區(qū)域物流市場整體供求形勢，最大限度地挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出項(xiàng)目適宜物流的獨(dú)特優(yōu)勢，對產(chǎn)品進(jìn)行形象包裝，提升項(xiàng)目的整體形象，樹立項(xiàng)目高質(zhì)量的定位。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣點(diǎn)：便利交通地段優(yōu)勢需求旺盛順應(yīng)政府規(guī)劃（2）產(chǎn)品形象定位——新牌坊片區(qū)一支獨(dú)秀的物流中心（3）主題廣告語——財(cái)富金庫，等你挖掘——西部第一物流基地，起點(diǎn)，由這里開始——龍頭寺火車站旁，首選物流中心——海、陸、空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，任你挑選三、項(xiàng)目目標(biāo)市場定位項(xiàng)目商鋪方案招商定位 目標(biāo)客戶定位依據(jù)來自項(xiàng)目周邊環(huán)境與可比商業(yè)門面調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，抓住市場空白點(diǎn)，分析得出項(xiàng)目相對準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群：（1）商鋪業(yè)種分布餐飲：30%超市：30%文化