【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、區(qū)域市場(chǎng)需求潛力大，規(guī)劃與招商得當(dāng)，將會(huì)吸引周邊消費(fèi)群區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，周邊商業(yè)配套設(shè)施日益完善合理分布商鋪，引入品牌商家項(xiàng)目周邊樓盤(pán)增多，一定程度上也為本項(xiàng)目積累人氣項(xiàng)目周邊樓盤(pán)商業(yè)部分的沖擊項(xiàng)目真正商業(yè)價(jià)值潛力的體現(xiàn)跟周邊配套關(guān)系密切，而配套的完善仍需一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，招商較難（1）對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的利用和劣勢(shì)的規(guī)避結(jié)合對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目地段升值潛力大，以及內(nèi)部和周邊潛在消費(fèi)群多，且多屬于高收入人群，加上項(xiàng)目交通便利，因此我們有必要在招商與推廣中充分利用該優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目和周邊商業(yè)門(mén)面與眾不同的差異化優(yōu)勢(shì)。在劣勢(shì)規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品——品牌路線(xiàn)，通過(guò)中高品質(zhì)的商鋪提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢(shì)，同時(shí)在商業(yè)無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細(xì)，以精品形象規(guī)避項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢(shì)。（2）對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一，因此我們應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目輻射區(qū)域范圍內(nèi)的消費(fèi)群的需求進(jìn)行針對(duì)性商鋪分布，如應(yīng)引入中高擋餐飲、增加醫(yī)療服務(wù)商鋪等，形成項(xiàng)目自身區(qū)別于周邊的獨(dú)有特色。（3）對(duì)威脅點(diǎn)的應(yīng)對(duì)方法針對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤(pán)商業(yè)部分的沖擊，項(xiàng)目要抓住先入為主的先天優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)引導(dǎo)消費(fèi)人群形成對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)慣勢(shì)，建立長(zhǎng)久客戶(hù)的關(guān)系。而針對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力突顯時(shí)間長(zhǎng)造成的招商較難局面，可以給予業(yè)主一定的前期優(yōu)惠措施，以期讓業(yè)主身臨其境感受項(xiàng)目的價(jià)值潛力，同時(shí)也有利于形成一商家?guī)?dòng)其他是商家的帶動(dòng)效應(yīng)。物流項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）目臨近龍頭寺火車(chē)站，是做物流倉(cāng)儲(chǔ)的絕佳地段項(xiàng)目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米，且車(chē)流量大項(xiàng)目地塊坡度不大，有利于儲(chǔ)存物品項(xiàng)目臨近加州汽配市場(chǎng)，儲(chǔ)存中心空閑時(shí)可以考慮一定的汽車(chē)配套存放項(xiàng)目做物流中心可能給居住小區(qū)帶來(lái)生活上的一些不便項(xiàng)目做物流中心，硬/軟件要求較高，加大了成本費(fèi)用支出商場(chǎng)分兩層，不利于物品裝卸O（機(jī)會(huì)）T（威脅）政府規(guī)劃新牌坊片區(qū)所形成“田字形”快捷路網(wǎng)，進(jìn)一步提升交通優(yōu)勢(shì)重慶將在五年內(nèi)打造西部一流物流基地，在北部新區(qū)再建財(cái)富中心、金山市場(chǎng)、金海商務(wù)區(qū)、禮嘉商務(wù)中心等5個(gè)區(qū)域性商貿(mào)商務(wù)中心，市場(chǎng)潛力大寸灘港、航空城的建設(shè)，整合了物流海、空兩方面運(yùn)輸需求，將使項(xiàng)目具備完整的“海、陸、空”交通網(wǎng)絡(luò)政府打造物流基地將在很大程度上提升物流市場(chǎng)的供給，加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)物流中心成本投入大，增加了運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目定位物流中心存在安全隱患（1）對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的利用和劣勢(shì)的規(guī)避結(jié)合對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目交通十分便利，又緊臨龍頭寺火車(chē)站，符合物流選址的市場(chǎng)定位策略，接近主要的客戶(hù)，可以較好地體現(xiàn)高質(zhì)量的客戶(hù)服務(wù)水平。同時(shí)，當(dāng)市場(chǎng)處于淡季時(shí)，還可以用作旁邊加州汽配市場(chǎng)配件的貯藏點(diǎn)，最大程度的利用項(xiàng)目資源。在劣勢(shì)規(guī)避方面，首先在承認(rèn)物流帶給小區(qū)不便的同時(shí)，應(yīng)該多下點(diǎn)細(xì)部工夫，做好組織管理與整合，盡量減少對(duì)小區(qū)的影響。然后，再允許對(duì)項(xiàng)目改造的地方，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。（2）對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查和分析，渝北區(qū)日益活躍的物流市場(chǎng)前景看好。項(xiàng)目應(yīng)該在充分利用自身良好的交通條件下，與政府規(guī)劃一系列配套設(shè)施緊密結(jié)合，完成多樣化運(yùn)輸方式，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，抓住市場(chǎng)起步階段的空白點(diǎn)，從而確立良好市場(chǎng)地位。（3）對(duì)威脅點(diǎn)的應(yīng)對(duì)方法針對(duì)日益興起的物流市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將逐漸激烈，項(xiàng)目應(yīng)立足長(zhǎng)期客戶(hù)，以精誠(chéng)的服務(wù)質(zhì)量維持客戶(hù)滿(mǎn)意度。而在成本費(fèi)用控制上需要引入先進(jìn)的管理體制，盡量減少不必要的開(kāi)支，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在倉(cāng)庫(kù)日常管理中需時(shí)刻抓好風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，管到位，各個(gè)人員的責(zé)任都需到位，減小項(xiàng)目的安全隱患。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位目標(biāo) 不管項(xiàng)目選擇商鋪方案還是物流方案，項(xiàng)目下一步將進(jìn)行工作都是客戶(hù)儲(chǔ)備，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段項(xiàng)目總體的定位目標(biāo)是：吸引商家目光，樹(shù)立商鋪/物流中心形象提高項(xiàng)目知名度，加快客戶(hù)儲(chǔ)備創(chuàng)造品牌效應(yīng)，建立長(zhǎng)期合作客戶(hù)二、產(chǎn)品形象定位項(xiàng)目商鋪方案產(chǎn)品形象定位 （1）產(chǎn)品形象定位原則最大限度地對(duì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行提煉及升華，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型及項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)訴求，提升項(xiàng)目的整體形象，給商家最為直觀的項(xiàng)目認(rèn)識(shí)。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣(mài)點(diǎn)：便利交通升值潛力地段優(yōu)勢(shì)（2）產(chǎn)品形象定位——北部新城CLD獨(dú)一無(wú)二臨街商鋪（3）主題廣告語(yǔ)——財(cái)富火炬、等你接手——商機(jī)無(wú)限，機(jī)會(huì)不多——現(xiàn)在的小投入，未來(lái)的大收入——財(cái)富，近在咫尺項(xiàng)目物流方案產(chǎn)品形象定位 （1）產(chǎn)品形象定位原則結(jié)合區(qū)域物流市場(chǎng)整體供求形勢(shì)，最大限度地挖掘項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，突出項(xiàng)目適宜物流的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行形象包裝，提升項(xiàng)目的整體形象，樹(shù)立項(xiàng)目高質(zhì)量的定位。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣(mài)點(diǎn)：便利交通地段優(yōu)勢(shì)需求旺盛順應(yīng)政府規(guī)劃（2）產(chǎn)品形象定位——新牌坊片區(qū)一支獨(dú)秀的物流中心（3）主題廣告語(yǔ)——財(cái)富金庫(kù)，等你挖掘——西部第一物流基地，起點(diǎn)，由這里開(kāi)始——龍頭寺火車(chē)站旁，首選物流中心——海、陸、空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，任你挑選三、項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目商鋪方案招商定位 目標(biāo)客戶(hù)定位依據(jù)來(lái)自項(xiàng)目周邊環(huán)境與可比商業(yè)門(mén)面調(diào)查的結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目自身情況，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，分析得出項(xiàng)目相對(duì)準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶(hù)群：（1）商鋪業(yè)種分布餐飲：30%超市：30%文化