【文章內(nèi)容簡介】 、運動等于一體，2小時車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超過5000萬（據(jù)投資方分析）。 鄭州“寶龍城市廣場”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 u 大上海城步行街 鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和影響力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資15億人民幣，總占地面積約103畝，總建筑面積28萬平方米。項目位于鄭州市最繁華的“二七商圈”黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點。 大上海城步行街項目東西跨度為430米，南北跨度為280米，包括上海商城、金街、銀街、展示中心、城市主題廣場等子項目，其以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成了一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，集購物、休閑、娛樂、飲食、影視、會展、康體、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時尚生活中心島和市民休閑娛樂場所。 u 鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。由河南新田置業(yè)有限公司開發(fā)，建筑規(guī)劃單位為珠海藝秦工程設(shè)計有限公司，承建單位為中建二局。 總建筑面積50萬㎡，由國貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑，包括2棟酒店式公寓、1棟寫字樓、2棟住宅樓，均為30層。㎡，對市場銷售；寫字樓建筑面積近11萬㎡，呈一排弧線排列；南側(cè)的2棟住宅樓共8萬㎡，用于安置回遷居民； 5層商場，位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，其中地下1層為家樂福超市，已簽約；地下2層為車庫； 項目中央設(shè)有近1萬㎡的大型下沉式廣場，周圍有3條商業(yè)步行街分別和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相連接，并設(shè)有空中連廊、步行梯、手扶電梯、觀光梯。步行街18米寬、400米長，上下3萬㎡； 項目共設(shè)3個人行出入口（北、南、西方向）、3個車行出入口（東、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化風(fēng)情購物公園自2004年7月20日正式公開以來，以其不可復(fù)制的商業(yè)地段，先進的規(guī)劃設(shè)計理念以及宇通企業(yè)集團的實力和品牌，一經(jīng)推出即受到本地及江浙地區(qū)投資者的極力追捧，銷售業(yè)績一路飄紅． 百年德化項目定位為中原首座集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購物公園 。首期由10多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆”似的下沉式中央廣場，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成 4. 商業(yè)市場總結(jié)分析178。 現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的分析 1) 供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競爭壓力2005至今，鄭州市商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，鄭州市的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。2) 傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習(xí)慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。 178。 商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴展，鄭州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。1) 市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈），每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達到共同做旺市場的共贏局面。2) 物業(yè)市場發(fā)展規(guī)模化根據(jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。 開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，百年德化、大上海城、寶龍城市廣場等一批大型商業(yè)項目先后進入市場，備受投資者及商家注意。178。 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。 從市場現(xiàn)狀來看，鄭州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。1) 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。2) 商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標客戶的吸引力。 有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機會。3) 營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩。，或明或暗的返租是近期用得較多的手法。4) 建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。 建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。5) 商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。 而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前負責(zé)商場經(jīng)營管理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門，只負責(zé)自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。 178。 我項目經(jīng)營可行性的分析 1) 購物中心（百貨商場）鄭州目前百貨業(yè)除了丹尼斯、大商新瑪特金博大店經(jīng)營很好。其他均不甚理想。百貨大樓、紫荊山百貨等為代表的傳統(tǒng)國營百貨只能勉強維持。雖然紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴，共同經(jīng)營，但在短期內(nèi)仍然難脫沉疴。北京華聯(lián)、百盛等外來百貨進入鄭州經(jīng)歷了多年的市場培育，目前仍然只能實現(xiàn)盈虧平衡！隨著城市的發(fā)展、社會消費水平的提高。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴容和升級。大商國貿(mào)店、丹尼斯花園店將是百貨行業(yè)升級的前奏，百貨業(yè)的競爭在未來幾年里，必將空前激烈。商業(yè)的市場定位，商業(yè)的運作管理水平等將是競爭的核心。鑒于以上分析，不建議我項目經(jīng)營百貨。即便丹尼斯、金博大依然經(jīng)歷了35年的市場培育期。而我項目的經(jīng)營目標是在短期內(nèi)通過經(jīng)營運作快速實現(xiàn)物業(yè)的升值。而丹尼斯等成功商業(yè)也都是經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實現(xiàn)的。顯然我項目不具備這樣的條件和優(yōu)勢！2) 超市量販鄭州市大型超市和量販目前普遍經(jīng)營比較好！主要分布在各大商圈，或者是以量販本身作為主力店所形成的社區(qū)型商圈。主要以滿足生活消費為主導(dǎo)的快速消費品和輕工商品為主。經(jīng)營業(yè)種劃分較細，業(yè)態(tài)眾多，管理專業(yè)，多以連鎖方式全國發(fā)展！ 鑒于超市、量販經(jīng)營的專業(yè)性，不建議我項目自營超市或者量販?？煽紤]將自留物業(yè)長期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營造人氣，帶動項目銷售和招商等工作。并借助主力店優(yōu)勢迅速帶動項目商業(yè)氛圍迅速形成，在盡量短期時間內(nèi)實現(xiàn)物業(yè)升值。3) 步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。但真正意義上的MALL在河南目前尚屬空白，只是概念上的一種炒作。而街區(qū)則是目前經(jīng)營層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)。但目前在河南經(jīng)營相對成功的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。大上海城、鄭州國貿(mào)等幾個大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營態(tài)勢目前尚不能下定論。但從前期商鋪銷售和招商情況看，還是比較理想的。因此，相對來說開發(fā)式的街區(qū)比購物中心或者MALL的經(jīng)營難度相對較小。建議我項目可作考慮! 第二部分 項目所處商圈分析 縱觀河南乃至全國商業(yè)，莫不是以一家或多家主力店為核心形成商圈，并依托于商圈而存在?；蛘咭灾髁Φ隇楹诵臉?gòu)建新的商圈。鄭州商業(yè)尤為明顯。 以鄭州目前商業(yè)格局，大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂福為中心的北環(huán)商圈，以世紀聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層；以華中食品城、萬客來為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈形成了商貿(mào)物流圈層。 碧沙崗二七商圈 紫金山碧波園北 環(huán)經(jīng)三路北萬客來鄭汴商圈華中食品 我項目位于商城路與未來大道的交匯處，處于鄭汴商圈的邊緣。任何一個商業(yè)項目必須依托于商圈而存在。接下來將依據(jù)市調(diào)情況對鄭汴路商圈略作分析。n 項目周邊路段商業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃氣具市場 家電市場中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場集美家私城鋁材市場金三角陶瓷城等中博世 貿(mào)中博車城廣告材料市場中原博覽中 心n 項目所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表 商 業(yè)市場體量(萬㎡)知 名 品 牌未來大道中博世貿(mào)家具廣場 盛大網(wǎng)絡(luò)永樂電器等家電市場 4鄭州廚具市場 2鄭州酒店用品市場3鄭汴路商都路中原國際博覽中心5肯德基麥德龍國美電器等中博家具中心汽車貿(mào)易廣場 家電城中博傲龍等八大家具商場2大批發(fā)展廳在建家具名店街80集美家私城集美潔具城4河南廣告材料油漆建材市場2鳳凰名優(yōu)建材城九大專業(yè)賣場四大批發(fā)市場精品一條街在建四期120鄭州建材大世界（東）30板材裝飾市場約4萬金三角陶瓷城10青年路鋁材市場3好客隆家具城5萬左右省建材精品市場4萬左右五洲陶瓷精品城5萬澳柯瑪物流園32萬新家居53010中力廣告材料市場300畝紅星美凱龍25萬商城路商城路城東路聯(lián)華商場小食品服裝農(nóng)貿(mào)等2萬左右沿街店鋪五金洗車餐飲服務(wù)等不詳思達超市玉鳳路廣告材料市場2萬左右總結(jié)近300萬㎡分析 鄭汴路沿線二十多個建材、家具相關(guān)專業(yè)市場及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。在營或在建商業(yè)總體量超過300萬㎡，并且隨著建材市場的進一步細分及市場的進一步整合升級，并將進一步擴容!n 項目所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城 □ 市場概況 鳳凰名優(yōu)建材城是由占地100畝的不銹鋼裝飾材料市場,占地300畝的名優(yōu)建材市場和占地800畝的鄭州商品大世界的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，.2003年，將原有的“商品大世界”升級改造為“鳳凰城建材物流科技園” 。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬㎡九大專業(yè)化賣場，15萬㎡四大專業(yè)化建材批發(fā)市場，2萬多㎡建材精品商業(yè)街。擁有超過5000㎡的商務(wù)會所、1800㎡的設(shè)計師圖書館，3000㎡的促銷廣場、15萬㎡的商務(wù)公寓，1800個停車位等配套。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險、郵政、信息、物流等綜合服務(wù)。目前36萬㎡的商業(yè)4期工程在建中。解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺、建材大賣場展示和交易平臺，物流配送平臺，二級市場終端銷售平臺，電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈。屆時將形成總體量80萬平米以上、涵蓋建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展示、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地區(qū)最大的建材基地！□ 市場基本數(shù)據(jù) 市場鋪位：5000多間 市場構(gòu)成：鳳凰名優(yōu)燈具廣場、鳳凰名優(yōu)櫥柜暖通廣場、鳳凰木地板門業(yè)廣場等九大專業(yè)賣場，鳳凰布藝家紡市場等四大批發(fā)市場及建材精品商業(yè)街等 鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門面 商場內(nèi)鋪 獨立式單層街鋪 鋪位面積：40400不等 租金均價：50元 管理費：㎡ 運營商：鑫山實業(yè)□ 市場評析隨著03年鑫山實業(yè)對于旗下幾大市場的整合以及商品大世界的升級改造。區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈漸成雛形。4期36萬㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個匯集建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。建材市場將更加細分，更加專業(yè)化。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng)，專業(yè)運作能力以及市場的深耕細作，必將具備更強的市場競爭力。河南中博家具中心□市場概況【經(jīng)營范圍】家具零售批發(fā)、裝飾材料、沙發(fā)材料、燈具、家電、 潔具等1990年起，隨著中博沙發(fā)材料市場的成功，沿鄭汴路兩側(cè)相繼建成家具、家電、汽車、廚具與酒店配套用品等專業(yè)市場，建筑面積60萬平方米，吸引入駐商家3000多戶，各類品牌專營店或授權(quán)代理商3600多家，直接進場人員上萬。輻射影響省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。河南中博成為中西部起步最早、規(guī)模最大的家具、家電、廚具用品集散地和現(xiàn)代化物流配送中心，是鄭州乃至中原最繁榮的市場之一?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ?992年，由8棟家具展銷商場和兩個家具批發(fā)展廳組成，建筑面積近30萬平方米，匯集各類家具營銷機構(gòu)1600余家，匯集了目前國內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動工具產(chǎn)品?！?中博家具中心是鄭州經(jīng)營家具時間最早、經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商戶最多、產(chǎn)品線最長、市場配套最全、市場最