【正文】 居民消費價格指數(shù)： 在居民人均收入一定的情況下，消費價格指數(shù)增長過快，則會影響居民投資。產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)新的變化，：：：：，二、。87n 客戶定位82n SWOT分析 78第四部分 項目定位34n 個案調查 29第三部分 商業(yè)個案調查分析 16n 步行街區(qū)調研分析08n 綜合分析06n 固定資產(chǎn)投資謹 呈： 首座國際廣場商業(yè)部分市場調查及定位報告 北京泰益德置業(yè)有限公司鄭州分公司 商 業(yè) 部 二零零八年五月廿五日 目 錄第一部分 城市經(jīng)濟與規(guī)劃分析82n 戰(zhàn)略定位91n 功能定位，％；，％；，％。％，％，％，％，％，％，％；％，％。l 工業(yè)和建筑業(yè)增長：工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要影響，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對房地產(chǎn)有著直接作用！三、固定資產(chǎn)投資，％，％；，％；，％。％，％。，％。分城鄉(xiāng)看，％；，％。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，％，％，％，％，％，％，食品、飲料、％，％，％，％。第三產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟結構的重要組成部分，在各個產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，在經(jīng)濟結構所占的比重越來越大。關鍵在于我們如何因勢利導！ 第二部分 商業(yè)市場分析鄭州市商業(yè)高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等，各商業(yè)中心格局缺乏亮點，雷同性極強，未能針對細分市場建立起一些有特色的商業(yè)物業(yè)體，差異性不強導至市場間競爭激烈，每家商業(yè)體均未能形成自己的優(yōu)勢。經(jīng)過四十余年的發(fā)展，沃爾瑪百貨有限公司已經(jīng)成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。項目涉及340畝地內的355戶居民的拆遷。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目已經(jīng)達到3,609家（不包括本公司聯(lián)營公司經(jīng)營的門店），遍布全國21個省份及直轄市，繼續(xù)保持中華人民共和國（「中國」）最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領先地位，連續(xù)九年成為以營業(yè)額計中國最大的零售連鎖超市。 易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等 位列于財富500強的正大集團是易初蓮花的總公司。 華潤萬家航海西路店：鄭州市桐柏路98號(桐柏路與航海路交叉口) 經(jīng)三路店： 鄭州經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交口嵩山路店： 鄭州嵩山南路19號南陽路店： 南陽路300號（南陽路與黃河路交口）華潤萬家是華潤集團旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。 華潤萬家奉行“全國發(fā)展、區(qū)域領先、多業(yè)態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“時尚、品質、貼心、新鮮、低價、便利”的經(jīng)營理念，主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)；同時針對細分市場，華潤萬家開拓了以中高消費市場為定位的Oleˊ超市，以及為滿足年輕消費者追求快捷、舒適的時尚生活而精心打造的一種全新形象便利店——Vango。其目前在北方城市開設了58家連鎖店。2. 百貨調研分析經(jīng)過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后，目前鄭州百貨市場主要集中了兩大陣營:一批是80年代末、90年代初發(fā)展起來的老牌國有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興發(fā)展起來的民營企業(yè)。大商以經(jīng)營中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時尚，展示流行趨勢，引導時尚消費。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會有許多新的商業(yè)項目產(chǎn)生，同時也會引進眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場中要保持一支獨秀的局面將面臨著更為激烈的競爭。STAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營化妝品、皮鞋、珠寶精品等，主要品牌有迪奧、資生堂、羽西、SKII、紀梵希、百麗、Aee、千百度、天美意、真美詩湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬寶龍、梵姿珠寶、戴夢得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。銷售良好的品牌如歌力思等，每月營業(yè)額約為5060萬。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看，主要以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購物同時得到休閑享受。硬件設施一組手扶電梯，四組垂直電梯，對于單層面積6000多平方米的商業(yè)來說，在交通組織上存在一定的問題，但3米寬的主通道、。最后從經(jīng)營管理來看，由經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理公司對整個商業(yè)項目進行運作對項目的成功是至關重要的。定位于家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的大型綜合廣場，經(jīng)營定位于流行化、時尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，主要消費群體鎖定在18—45歲的年輕女性，在經(jīng)營風格上體現(xiàn)了對顧客群的目標定位。美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以目前商場餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。簡愛 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約250元/平方米，二樓170元/平方米，三樓約90元平方米營業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達20萬元左右,約占商場總銷售額的1/5，其余品牌月銷售不足5萬元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權已全部出售，現(xiàn)主要采用返租的形式經(jīng)營，但同時也有部分產(chǎn)權的業(yè)主，自主開店經(jīng)營，由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在200250元/平方米左右，二樓約在170元/平方米，三樓約80元平方米左右。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內消費者廣泛認可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場所。 百盛鄭州店5層共5萬多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂為一體的休閑購物場所。3. 步行街區(qū)調研分析u 建業(yè)置地廣場河南建業(yè)置地廣場是河南省迄今最大的綜合性建筑項目之一，包括甲級寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。城市廣場位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)33平方公里范圍內唯一大型商業(yè)開發(fā)項目。城市廣場”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務業(yè)的內容。 u 鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。步行街18米寬、400米長，上下3萬㎡； 項目共設3個人行出入口（北、南、西方向）、3個車行出入口（東、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化2) 傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。1) 市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。178。2) 商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標客戶的吸引力。4) 建筑設計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。 而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會性的商業(yè)管理機構在市場上較少，目前負責商場經(jīng)營管理的機構，多為開發(fā)商公司內的一個部門，只負責自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。其他均不甚理想。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴容和升級。即便丹尼斯、金博大依然經(jīng)歷了35年的市場培育期。主要以滿足生活消費為主導的快速消費品和輕工商品為主。3) 步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。大上海城、鄭州國貿(mào)等幾個大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營態(tài)勢目前尚不能下定論。或者以主力店為核心構建新的商圈。任何一個商業(yè)項目必須依托于商圈而存在。家電城九大專業(yè)賣場服裝服務等不詳思達超市玉鳳路廣告材料市場2萬左右總結近300萬㎡分析 鄭汴路沿線二十多個建材、家具相關專業(yè)市場及周邊配套共同構成了鄭汴商圈。另輔以金融、稅務、工商、保險、郵政、信息、物流等綜合服務。市場鋪位：5000多間 租金均價：50元 4期36萬㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個匯集建材相關所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。輻射影響省內各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。 2006年9月開業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場，又將中博家具的經(jīng)營提升到全新的、更高的層次，標志著中博豐富了高端家具業(yè)種。市場鋪位：6000多間租金均價：40元 隨著未來大道的打通，家電市場被一分為二。□市場評析國美、蘇寧、永樂、五星等各大家電巨頭的騰挪轉移，互相競合，搶灘鄭州，價格和服務成為其競爭利器?！趸緮?shù)據(jù)216。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場的領導地位!q三恒物流園：l 總占地面積280畝，計劃做成環(huán)境舒適的綜合性建材家具購物商場l 租金為每平米40元/月左右l 銷售均價5000元/㎡□鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場中最大的家私商場之一，全場20000余平方米經(jīng)營場地匯聚了國內外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。市場占地200余畝，總建筑面積10萬平方米，其中倉儲區(qū)占地100畝，建筑面積4萬平方米。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地——商都路（被譽為鄭州建材大道），東鄰太行路、板材市場和即將落成長途汽車客運東站，西擁老107國道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境幽雅，位置優(yōu)越，交通便利。市場南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，25個區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車輛出入，堪稱中原陶瓷航母。鄭汴商圈必然面對市場的進一步細分。由原先的“代理商經(jīng)銷商客戶”到直接面對客戶的賣場或者專業(yè)超市！n 我項目經(jīng)營可行性分析我項目處于鄭汴商圈，項目不能脫離商圈而存在。而我項目經(jīng)營目的是短期內實現(xiàn)物業(yè)的迅速升值。l 沒有相應的購物場所。 鑒于以上，我們可考慮服務于商圈的配套商業(yè)，以彌補現(xiàn)有商圈的不足,與商圈共生發(fā)展!主要以滿足商圈生活需要的商業(yè)形態(tài)，以依托于商圈快速形成市場！ 第三部分 個案調查分析 針對鄭州在售或在建商業(yè)做如下調查和分析，以為我項目借鑒。因此不得不妨的是未來城與我項目爭奪主力店和客戶。個案評析： 康橋 項目優(yōu)勢：1. 銜接兩大商圈，家居主題商街準確的定位 2. 專業(yè)招商運營團隊的運作 3. 五年43%返租的銷售政策具備一定吸引力 4. 完善的商業(yè)配套 5. 強勢的廣告推廣6. 商業(yè)論壇、推介會、直銷等各類公關活動和營銷模式的綜合運用7. 自留40%，只售一二層為投資者樹立投資信心 項目劣勢：1. 主題商業(yè)，業(yè)態(tài)相對單一，招商有較大難度2. 家居類業(yè)態(tài)承租能力有限，一定程度上降低了開發(fā)商返祖回報率3. 4層自留物業(yè)無疑也對開發(fā)商的經(jīng)營能力提出了要求 美家匯作為一個典型個案應作為我項目主要競爭對手進行研究和分析，借鑒整合，學習和規(guī)避！項目名稱名門城市廣場位置金水大道與未來大道交匯處向東100米開發(fā)商名門地產(chǎn)投資商興達投資占地面積建筑面積㎡建筑層數(shù)5層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商購物中心鋪位結構單層獨立鋪位商鋪面積10300㎡層高5．2米面寬/進深46米/812/米商業(yè)定位金水大道未來大道金融圈，鄭州富人聚集地。業(yè)態(tài)分布一樓 精品百貨，大型家電賣場：五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王二三樓大型商超，日用品包羅萬象：華潤萬家、兩岸咖啡四樓頂級餐飲，鎖定實力客流：五樓健身俱樂部，緊貼時尚健康，僅周邊社區(qū)就能夠日進斗金。周邊環(huán)境優(yōu)良，曼哈頓實驗幼兒園、省實驗小學、47中近在咫尺。項目名稱華城國際街6萬平米。70%作為自留物業(yè)。世界零售企業(yè)500強家樂福簽下入駐協(xié)議。優(yōu)勢1） 優(yōu)越的地理位置，花園路和農(nóng)業(yè)路交叉口，兩大主干道；2） 強大的招商能力，已與家樂福、大商新瑪特簽約；3） 超大規(guī)模商業(yè)，17萬商業(yè)體量，全業(yè)態(tài)；4） 較高的硬件配套和較強的物業(yè)管理。首創(chuàng)超高復式鋪，買一鋪賺兩鋪；它采用國際前沿的三首層設計，人流均衡引入各樓層，最大化提高鋪位的均好性