【正文】 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)： 在居民人均收入一定的情況下，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)過(guò)快，則會(huì)影響居民投資。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，：：：：，二、。87n 客戶定位82n SWOT分析 78第四部分 項(xiàng)目定位34n 個(gè)案調(diào)查 29第三部分 商業(yè)個(gè)案調(diào)查分析 16n 步行街區(qū)調(diào)研分析08n 綜合分析06n 固定資產(chǎn)投資謹(jǐn) 呈： 首座國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告 北京泰益德置業(yè)有限公司鄭州分公司 商 業(yè) 部 二零零八年五月廿五日 目 錄第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃分析82n 戰(zhàn)略定位91n 功能定位，％；，％；，％。％，％，％，％，％，％，％；％，％。l 工業(yè)和建筑業(yè)增長(zhǎng)：工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要影響，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)有著直接作用！三、固定資產(chǎn)投資，％，％；，％；，％。％，％。，％。分城鄉(xiāng)看，％；，％。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，％，％，％，％，％，％，食品、飲料、％，％，％，％。第三產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，在各個(gè)產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所占的比重越來(lái)越大。關(guān)鍵在于我們?nèi)绾我騽?shì)利導(dǎo)！ 第二部分 商業(yè)市場(chǎng)分析鄭州市商業(yè)高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等，各商業(yè)中心格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特色的商業(yè)物業(yè)體，差異性不強(qiáng)導(dǎo)至市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)體均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)四十余年的發(fā)展，沃爾瑪百貨有限公司已經(jīng)成為美國(guó)最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。項(xiàng)目涉及340畝地內(nèi)的355戶居民的拆遷。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目已經(jīng)達(dá)到3,609家（不包括本公司聯(lián)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的門店），遍布全國(guó)21個(gè)省份及直轄市，繼續(xù)保持中華人民共和國(guó)（「中國(guó)」）最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領(lǐng)先地位，連續(xù)九年成為以營(yíng)業(yè)額計(jì)中國(guó)最大的零售連鎖超市。 易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等 位列于財(cái)富500強(qiáng)的正大集團(tuán)是易初蓮花的總公司。 華潤(rùn)萬(wàn)家航海西路店：鄭州市桐柏路98號(hào)(桐柏路與航海路交叉口) 經(jīng)三路店： 鄭州經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交口嵩山路店： 鄭州嵩山南路19號(hào)南陽(yáng)路店： 南陽(yáng)路300號(hào)（南陽(yáng)路與黃河路交口）華潤(rùn)萬(wàn)家是華潤(rùn)集團(tuán)旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。 華潤(rùn)萬(wàn)家奉行“全國(guó)發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“時(shí)尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價(jià)、便利”的經(jīng)營(yíng)理念，主營(yíng)大賣場(chǎng)、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)；同時(shí)針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)家開(kāi)拓了以中高消費(fèi)市場(chǎng)為定位的Oleˊ超市，以及為滿足年輕消費(fèi)者追求快捷、舒適的時(shí)尚生活而精心打造的一種全新形象便利店——Vango。其目前在北方城市開(kāi)設(shè)了58家連鎖店。2. 百貨調(diào)研分析經(jīng)過(guò)商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過(guò)后，目前鄭州百貨市場(chǎng)主要集中了兩大陣營(yíng):一批是80年代末、90年代初發(fā)展起來(lái)的老牌國(guó)有百貨；一批是商戰(zhàn)過(guò)后，新興發(fā)展起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)。大商以經(jīng)營(yíng)中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費(fèi)群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國(guó)際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時(shí)尚，展示流行趨勢(shì)，引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場(chǎng)的變化和鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，將會(huì)有許多新的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生，同時(shí)也會(huì)引進(jìn)眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場(chǎng)中要保持一支獨(dú)秀的局面將面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。STAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營(yíng)化妝品、皮鞋、珠寶精品等，主要品牌有迪奧、資生堂、羽西、SKII、紀(jì)梵希、百麗、Aee、千百度、天美意、真美詩(shī)湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬(wàn)寶龍、梵姿珠寶、戴夢(mèng)得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。銷售良好的品牌如歌力思等，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額約為5060萬(wàn)。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看，主要以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購(gòu)物同時(shí)得到休閑享受。硬件設(shè)施一組手扶電梯，四組垂直電梯，對(duì)于單層面積6000多平方米的商業(yè)來(lái)說(shuō)，在交通組織上存在一定的問(wèn)題，但3米寬的主通道、。最后從經(jīng)營(yíng)管理來(lái)看，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作對(duì)項(xiàng)目的成功是至關(guān)重要的。定位于家集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化為一體的大型綜合廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)定位于流行化、時(shí)尚化、年輕化、娛樂(lè)化的高中檔商品，主要消費(fèi)群體鎖定在18—45歲的年輕女性，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上體現(xiàn)了對(duì)顧客群的目標(biāo)定位。美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩(shī)、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以目前商場(chǎng)餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來(lái)較高的人氣。簡(jiǎn)愛(ài) 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約250元/平方米，二樓170元/平方米，三樓約90元平方米營(yíng)業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達(dá)20萬(wàn)元左右,約占商場(chǎng)總銷售額的1/5，其余品牌月銷售不足5萬(wàn)元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出售，現(xiàn)主要采用返租的形式經(jīng)營(yíng)，但同時(shí)也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，自主開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在200250元/平方米左右，二樓約在170元/平方米，三樓約80元平方米左右。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費(fèi)者廣泛認(rèn)可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。 百盛鄭州店5層共5萬(wàn)多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂(lè)為一體的休閑購(gòu)物場(chǎng)所。3. 步行街區(qū)調(diào)研分析u 建業(yè)置地廣場(chǎng)河南建業(yè)置地廣場(chǎng)是河南省迄今最大的綜合性建筑項(xiàng)目之一，包括甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。城市廣場(chǎng)位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)33平方公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。城市廣場(chǎng)”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 u 鄭州國(guó)貿(mào)中心鄭州國(guó)貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。步行街18米寬、400米長(zhǎng)，上下3萬(wàn)㎡； 項(xiàng)目共設(shè)3個(gè)人行出入口（北、南、西方向）、3個(gè)車行出入口（東、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化2) 傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。1) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒(méi)有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無(wú)法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。178。2) 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。4) 建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。 而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門，只負(fù)責(zé)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。其他均不甚理想。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴(kuò)容和升級(jí)。即便丹尼斯、金博大依然經(jīng)歷了35年的市場(chǎng)培育期。主要以滿足生活消費(fèi)為主導(dǎo)的快速消費(fèi)品和輕工商品為主。3) 步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。大上海城、鄭州國(guó)貿(mào)等幾個(gè)大型街區(qū)新開(kāi)業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)目前尚不能下定論?；蛘咭灾髁Φ隇楹诵臉?gòu)建新的商圈。任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須依托于商圈而存在。家電城九大專業(yè)賣場(chǎng)服裝服務(wù)等不詳思達(dá)超市玉鳳路廣告材料市場(chǎng)2萬(wàn)左右總結(jié)近300萬(wàn)㎡分析 鄭汴路沿線二十多個(gè)建材、家具相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險(xiǎn)、郵政、信息、物流等綜合服務(wù)。市場(chǎng)鋪位：5000多間 租金均價(jià)：50元 4期36萬(wàn)㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個(gè)匯集建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。輻射影響省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。 2006年9月開(kāi)業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場(chǎng)，又將中博家具的經(jīng)營(yíng)提升到全新的、更高的層次，標(biāo)志著中博豐富了高端家具業(yè)種。市場(chǎng)鋪位：6000多間租金均價(jià)：40元 隨著未來(lái)大道的打通，家電市場(chǎng)被一分為二?！跏袌?chǎng)評(píng)析國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)、五星等各大家電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移，互相競(jìng)合，搶灘鄭州，價(jià)格和服務(wù)成為其競(jìng)爭(zhēng)利器?！趸緮?shù)據(jù)216。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位!q三恒物流園：l 總占地面積280畝，計(jì)劃做成環(huán)境舒適的綜合性建材家具購(gòu)物商場(chǎng)l 租金為每平米40元/月左右l 銷售均價(jià)5000元/㎡□鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場(chǎng)中最大的家私商場(chǎng)之一，全場(chǎng)20000余平方米經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地匯聚了國(guó)內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場(chǎng)。市場(chǎng)占地200余畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米，其中倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)占地100畝，建筑面積4萬(wàn)平方米。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地——商都路（被譽(yù)為鄭州建材大道），東鄰太行路、板材市場(chǎng)和即將落成長(zhǎng)途汽車客運(yùn)東站，西擁老107國(guó)道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團(tuán)興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境幽雅，位置優(yōu)越，交通便利。市場(chǎng)南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，25個(gè)區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車輛出入，堪稱中原陶瓷航母。鄭汴商圈必然面對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。由原先的“代理商經(jīng)銷商客戶”到直接面對(duì)客戶的賣場(chǎng)或者專業(yè)超市！n 我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性分析我項(xiàng)目處于鄭汴商圈，項(xiàng)目不能脫離商圈而存在。而我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目的是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的迅速升值。l 沒(méi)有相應(yīng)的購(gòu)物場(chǎng)所。 鑒于以上，我們可考慮服務(wù)于商圈的配套商業(yè)，以彌補(bǔ)現(xiàn)有商圈的不足,與商圈共生發(fā)展!主要以滿足商圈生活需要的商業(yè)形態(tài)，以依托于商圈快速形成市場(chǎng)！ 第三部分 個(gè)案調(diào)查分析 針對(duì)鄭州在售或在建商業(yè)做如下調(diào)查和分析，以為我項(xiàng)目借鑒。因此不得不妨的是未來(lái)城與我項(xiàng)目爭(zhēng)奪主力店和客戶。個(gè)案評(píng)析： 康橋 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1. 銜接兩大商圈，家居主題商街準(zhǔn)確的定位 2. 專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作 3. 五年43%返租的銷售政策具備一定吸引力 4. 完善的商業(yè)配套 5. 強(qiáng)勢(shì)的廣告推廣6. 商業(yè)論壇、推介會(huì)、直銷等各類公關(guān)活動(dòng)和營(yíng)銷模式的綜合運(yùn)用7. 自留40%，只售一二層為投資者樹(shù)立投資信心 項(xiàng)目劣勢(shì)：1. 主題商業(yè)，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，招商有較大難度2. 家居類業(yè)態(tài)承租能力有限，一定程度上降低了開(kāi)發(fā)商返祖回報(bào)率3. 4層自留物業(yè)無(wú)疑也對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力提出了要求 美家匯作為一個(gè)典型個(gè)案應(yīng)作為我項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行研究和分析，借鑒整合，學(xué)習(xí)和規(guī)避！項(xiàng)目名稱名門城市廣場(chǎng)位置金水大道與未來(lái)大道交匯處向東100米開(kāi)發(fā)商名門地產(chǎn)投資商興達(dá)投資占地面積建筑面積㎡建筑層數(shù)5層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商購(gòu)物中心鋪位結(jié)構(gòu)單層獨(dú)立鋪位商鋪面積10300㎡層高5．2米面寬/進(jìn)深46米/812/米商業(yè)定位金水大道未來(lái)大道金融圈，鄭州富人聚集地。業(yè)態(tài)分布一樓 精品百貨，大型家電賣場(chǎng)：五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王二三樓大型商超，日用品包羅萬(wàn)象：華潤(rùn)萬(wàn)家、兩岸咖啡四樓頂級(jí)餐飲，鎖定實(shí)力客流：五樓健身俱樂(lè)部，緊貼時(shí)尚健康，僅周邊社區(qū)就能夠日進(jìn)斗金。周邊環(huán)境優(yōu)良，曼哈頓實(shí)驗(yàn)幼兒園、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、47中近在咫尺。項(xiàng)目名稱華城國(guó)際街6萬(wàn)平米。70%作為自留物業(yè)。世界零售企業(yè)500強(qiáng)家樂(lè)福簽下入駐協(xié)議。優(yōu)勢(shì)1） 優(yōu)越的地理位置，花園路和農(nóng)業(yè)路交叉口，兩大主干道；2） 強(qiáng)大的招商能力，已與家樂(lè)福、大商新瑪特簽約；3） 超大規(guī)模商業(yè)，17萬(wàn)商業(yè)體量，全業(yè)態(tài)；4） 較高的硬件配套和較強(qiáng)的物業(yè)管理。首創(chuàng)超高復(fù)式鋪，買一鋪賺兩鋪；它采用國(guó)際前沿的三首層設(shè)計(jì)，人流均衡引入各樓層，最大化提高鋪位的均好性