【正文】 ； 依靠項(xiàng)目的品牌； 雙首層雙地面空中連廊的設(shè)計(jì)； 錯(cuò)業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營的方式。商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)營模式等，獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商、世界500強(qiáng)家樂福商業(yè)雙引擎模式，吸引100多家國際、國內(nèi)頂級(jí)品牌巨頭競相入駐。管理費(fèi)用4元工商稅費(fèi)經(jīng)營方式■租金 ■聯(lián)營租金均價(jià)/扣率120300元租金優(yōu)惠無租金交付方式半年交或季度交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯30扶梯4貨梯5廣場休閑設(shè)施廣告位外立面及街區(qū)內(nèi)停車位3000個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況農(nóng)業(yè)路成熟商業(yè)路段30米較大花園路成熟商業(yè)路段20米較大周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）動(dòng)物園周邊商業(yè)項(xiàng)目丹尼斯、關(guān)虎屯商業(yè)步行街 正道花園商廈等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套學(xué)校 博物院等項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題項(xiàng)目資料單張 樓書 招商手冊等代理公司廣州鈞城項(xiàng)目概況國貿(mào)中心由7萬平方米商業(yè)建筑、5棟高層建筑，1棟5層高的商場，物業(yè)類型涵蓋特色商業(yè)、高檔寫字樓和小戶型公寓，是三者的有機(jī)統(tǒng)一體，是鄭州城市中心最大規(guī)模的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目優(yōu)勢：1. 交通便利 配套完善2. 商業(yè)公司專業(yè)化運(yùn)作3. 業(yè)態(tài)布局科學(xué)合理4. 15年1000%超長返租，具備較強(qiáng)吸引力5. 僅售20%物業(yè)，80%自留為投資者提供信心保障！6. 主力店的影響力劣勢：1. 較長的返租年限，實(shí)際租金收益與返租比例的矛盾凸現(xiàn)，對(duì)運(yùn)營商的管理能力提出挑戰(zhàn)。 康橋 但我項(xiàng)目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：l 隨著鄭汴路建材大道的整合升級(jí)，市場更加細(xì)分，隨著國內(nèi)外家居建材巨頭的紛紛進(jìn)入，各類專業(yè)市場的先后開業(yè)，競爭更加白熱化。 鄭州金三角建材城集陶瓷、木地板、門業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體，專業(yè)區(qū)劃，精選品牌，超市化經(jīng)營。家電市場向賣場、專賣發(fā)展的趨勢必將成為一種趨勢和必然選擇。 中博國際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時(shí)，22棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離，在中州大道東的物流港建起一個(gè)30萬平方米的家具批發(fā)市場，而將現(xiàn)有的市場重新建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的精品家具零售市場，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道，定會(huì)給中原家具帶來絕代芳華。鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門面 商場內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 精品一條街因此，相對(duì)來說開發(fā)式的街區(qū)比購物中心或者M(jìn)ALL的經(jīng)營難度相對(duì)較小。商業(yè)的市場定位，商業(yè)的運(yùn)作管理水平等將是競爭的核心。3) 營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營銷策略的多姿多彩。首期由10多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆”似的下沉式中央廣場，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成 4. 商業(yè)市場總結(jié)分析178。 商業(yè)總建筑面積約10萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。 中原商貿(mào)城中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場總經(jīng)營面積5萬平方米，于2003年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營面積最大的零售商場。其次從產(chǎn)品的組合來看，作為購物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來支撐。商場名稱丹尼斯百貨位置鄭州市人民路2號(hào)經(jīng)營模式開放式與獨(dú)立店鋪相結(jié)合定位流行精品百貨規(guī)模營業(yè)樓層為地下一層，地上6層，總建筑面積約45000平方米，其中營業(yè)面積33500平方米。家世界大型綜合超市成立于1997年，以“低價(jià)、新鮮、豐富”的經(jīng)營理念迅速占領(lǐng)中國北方市場。 同時(shí)，除首家旗艦店外，沃爾瑪在鄭州西郊規(guī)劃的一家社區(qū)店，同樣也因?yàn)樯婕安疬w問題，工程至今擱淺。在今后幾年里將持續(xù)增長或保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢！綜合分析：無論國民生產(chǎn)總值、各個(gè)產(chǎn)業(yè)、各類投資都呈持續(xù)增長態(tài)勢。％。85n 經(jīng)營定位 02n 國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值06n 國內(nèi)貿(mào)易10n 量販大賣場調(diào)查分析 11n 百貨調(diào)研分析％；，％；，％。，％，％。沃爾瑪在鄭州的旗艦店位于鄭州最繁華熱鬧的二七商圈太康路附近。目前，華潤萬家的業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域已遍布華東、華南、華北、西北、東北、中原以及香港地區(qū)等15個(gè)省市、80多個(gè)縣級(jí)以上城市。 丹尼斯百貨鄭州丹尼斯百貨是臺(tái)灣東裕集團(tuán)下屬的集百貨、大賣場、便利店等業(yè)態(tài)于一體的零售集團(tuán)，自1997年開業(yè)以來，銷售額累計(jì)達(dá)60多億人民幣， 2006年人民路丹尼斯單店銷售額超過10億元，居河南省零售企業(yè)銷售榜首。市場定位丹尼斯百貨針對(duì)25－40歲之間顧客，以公務(wù)員、白領(lǐng)及私營業(yè)主為主要消費(fèi)群體；從產(chǎn)品定位來看，以中檔產(chǎn)品為主，中高檔為補(bǔ)充，產(chǎn)品的選擇相對(duì)廣泛，也成為眾多品牌商家進(jìn)入鄭州市場的首選之地。營業(yè)狀況目前經(jīng)營情況良好，最高品牌月銷售額可達(dá)25萬元以上從經(jīng)營情況來看目前北京華聯(lián)目前經(jīng)營狀況良好，其次，現(xiàn)在北京華聯(lián)已開始進(jìn)入品牌提升期，品牌選擇上也將更加注重時(shí)尚性、年輕化，同時(shí)進(jìn)一步提升品牌的檔次和質(zhì)量。將于近期開業(yè)丹尼斯百貨花園路店（十六層，建筑面積共68000平方米）將于今年籌備開業(yè)。㎡，對(duì)市場銷售；寫字樓建筑面積近11萬㎡，呈一排弧線排列；南側(cè)的2棟住宅樓共8萬㎡，用于安置回遷居民； 5層商場，位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，其中地下1層為家樂福超市，已簽約；地下2層為車庫； 項(xiàng)目中央設(shè)有近1萬㎡的大型下沉式廣場，周圍有3條商業(yè)步行街分別和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相連接，并設(shè)有空中連廊、步行梯、手扶電梯、觀光梯。1) 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目概念和對(duì)推廣手法的克隆。北京華聯(lián)、百盛等外來百貨進(jìn)入鄭州經(jīng)歷了多年的市場培育，目前仍然只能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡！隨著城市的發(fā)展、社會(huì)消費(fèi)水平的提高。但目前在河南經(jīng)營相對(duì)成功的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。在建家具名店街80集美家私城集美潔具城4河南廣告材料油漆建材市場2鳳凰名優(yōu)建材城屆時(shí)將形成總體量80萬平米以上、涵蓋建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展示、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地區(qū)最大的建材基地！□ 市場基本數(shù)據(jù) ” 中博家具中心是鄭州經(jīng)營家具時(shí)間最早、經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商戶最多、產(chǎn)品線最長、市場配套最全、市場最繁榮的大型家具市場群。仍以小家電及廚房電器為經(jīng)營方向。西接?xùn)|建材、澳柯瑪國際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場，東連河南精品陶瓷市場，南達(dá)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，位置優(yōu)越，交通方便。 3）市場更加終端化，市場鏈逐步縮短 批發(fā)市場隨著市場競爭的激烈以及市場網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，必將走向終端。但其未來城商業(yè)部分餐飲、休閑、娛樂的定位，不可避免的與我項(xiàng)目形成業(yè)態(tài)的競爭。 70年超長產(chǎn)權(quán)，70年私人財(cái)富。其中，銷售商鋪為黃色和綠色的一層沿街商鋪和藍(lán)色和紫色商鋪。劣勢 部分八層的商業(yè)，將人流引向8層存在一定困難； 家樂福和大商新瑪特將對(duì)商業(yè)步行街構(gòu)成一定程度的競爭。國際街位置大學(xué)路與隴海路交匯處開發(fā)商新長城地產(chǎn)投資商中國鋁業(yè) 長城飯店占地面積80畝建筑面積6萬建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商及配套商業(yè)步行街鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪商鋪面積1066㎡層高面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市新商業(yè)中心 中原魅力第一街主力店丹尼斯、肯德基等業(yè)態(tài)分布風(fēng)情購物節(jié)街 丹尼斯購物廣場銷售進(jìn)度四批商鋪清盤認(rèn)購中銷售均價(jià)1層 25000元/㎡ 2層3層均價(jià) 8000元銷售策略 分期推出 5年返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶 60%以上 □自營客戶 優(yōu)惠幅度5000頂10000元銷售熱線63378888 63379999管理公司河南德澳招商熱線67958899招商進(jìn)度70%以上 已經(jīng)開業(yè)招商方式自組商業(yè)公司招商運(yùn)營租賃政策 無管理費(fèi)用試營業(yè)免免工商稅費(fèi)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 自行繳納經(jīng)營方式□租金 □聯(lián)營租金均價(jià)/扣率150200元/㎡租金優(yōu)惠視品牌情況給予優(yōu)惠租金交付方式半年交 租售比例自留40%內(nèi)部配套 電梯4扶梯2貨梯1廣場門前廣場 中廳廣場休閑設(shè)施街區(qū)休閑座椅 景觀 、雕塑等廣告位街區(qū)及外立面廣告停車位400個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況大學(xué)路成熟商業(yè)路段100米眾多周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）無周邊商業(yè)項(xiàng)目無區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套鄭州大學(xué)等項(xiàng)目推廣廣告媒體■電視■報(bào)紙■戶外■車體/站牌□其他 SP活動(dòng)開業(yè)活動(dòng)等階段廣告主題小商鋪 大錢景項(xiàng)目資料單張 樓書 折頁等代理公司精工地產(chǎn)項(xiàng)目概況處于西出站口經(jīng)濟(jì)圈核心之上的地標(biāo)商業(yè)華城國際街，獨(dú)據(jù)商都鄭州城市文脈的大學(xué)路，集區(qū)域內(nèi)政經(jīng)商務(wù)、居住消費(fèi)、休閑娛樂于一體的龐大的高端消費(fèi)基礎(chǔ)，以集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)相互融合的超前規(guī)劃打造中原一流的消費(fèi)娛樂體驗(yàn)式街區(qū)，構(gòu)建代表城市基因的理想街區(qū)商業(yè)模式華城購物天堂買東西需要到市中心去買，極不方便！l 欠缺相應(yīng)餐飲配套，市場老板、員工吃飯都是將就著吃盒飯或者自己做，急需相應(yīng)配套的出現(xiàn)l 沒有相應(yīng)的休閑娛樂場所。n 綜合分析1) 鄭汴商圈面臨市場整合升級(jí) 隨著紅星美凱龍、新家居等連鎖巨頭先后開業(yè)，鄭東建材城、五洲陶瓷精品城等大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，必將帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的整合升級(jí)。鄭州集美家私城的經(jīng)營理念是以人為本、以科技為導(dǎo)向、以服務(wù)為宗旨，集百家之美、樹立集美名店之品牌。管理費(fèi)： 10元/月/㎡ 建材市場將更加細(xì)分，更加專業(yè)化。在營或在建商業(yè)總體量超過300萬㎡，并且隨著建材市場的進(jìn)一步細(xì)分及市場的進(jìn)一步整合升級(jí)，并將進(jìn)一步擴(kuò)容!n 項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城 □ 市場概況 鳳凰名優(yōu)建材城是由占地100畝的不銹鋼裝飾材料市場,占地300畝的名優(yōu)建材市場和占地800畝的鄭州商品大世界的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，.2003年，將原有的“商品大世界”升級(jí)改造為“鳳凰城建材物流科技園” 。接下來將依據(jù)市調(diào)情況對(duì)鄭汴路商圈略作分析。經(jīng)營業(yè)種劃分較細(xì)，業(yè)態(tài)眾多，管理專業(yè)，多以連鎖方式全國發(fā)展！ 鑒于超市、量販經(jīng)營的專業(yè)性，不建議我項(xiàng)目自營超市或者量販。 很多經(jīng)營失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補(bǔ)充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。 u 大上海城步行街 鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和影響力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資15億人民幣，總占地面積約103畝，總建筑面積28萬平方米。一樓精品百貨商場：主營：名表照材、黃金珠寶、女士皮鞋、化妝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當(dāng)勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達(dá)斯二樓女士服裝商場：主營：少女服飾、淑女服飾、女士內(nèi)衣、女士皮具、女士飾品、美發(fā)三樓男士服裝商場：主營：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四樓時(shí)尚用品商場：主營：童裝玩具、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內(nèi)衣、健身器材、家電音響252。商場名稱北京華聯(lián)商廈位置鄭州市民主路3號(hào)經(jīng)營模式百貨定位時(shí)尚大眾百貨規(guī)模約50000平方米租金扣點(diǎn)形式，根據(jù)品牌不同，約20%30%如在活動(dòng)時(shí),扣點(diǎn)數(shù)還要增加行業(yè)組合主題服飾百貨、休閑美食廣場、電動(dòng)游戲中心主要品牌歐珀萊、經(jīng)營管理丹尼斯百貨能夠鄭州的龍頭商業(yè)項(xiàng)目，這與其日常的經(jīng)營管理有著密切的關(guān)系。由于商戰(zhàn)過后，競爭壓力有所緩解，國有百貨還有一定的喘息時(shí)間，但隨著大量新興商業(yè)的涌進(jìn)，它們的生存環(huán)境開始惡化。這個(gè)泰國商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)在20個(gè)國家建立了250個(gè)公司，聘用了超過100,000名員工，是中國最大的外商投資的企業(yè)之一，且以亞洲領(lǐng)先的跨國企業(yè)形象活躍在世界的前沿。火車站附近蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品等大型批發(fā)市場；二七商圈集中了金博大、北京華聯(lián)、百盛、丹尼斯等中高檔百貨等，已形成輻射鄭州市的第一商業(yè)中心；碧沙崗商圈形成了以家電、百貨為主的二級(jí)商業(yè)中心，成為西區(qū)人民的購物首選；同時(shí)，現(xiàn)在以超市為帶動(dòng)的商業(yè)繁華地段主要有：經(jīng)三路北段、碧波園周邊等等。；；。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，：：：：，二、。08n 綜合分析06n 固定資產(chǎn)投資謹(jǐn) 呈： 首座國際廣場商業(yè)部分市場調(diào)查及定位報(bào)告