某公司商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-25 11:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 益合計(jì) 5年以后 租金漲幅 510年 年租金收益 A1 休閑 餐飲 麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、面愛面、真功 夫、大成家、永和豆?jié){、宏?duì)钤? 店、味多美、街客、 DQ、大三元好 婆婆餅店、六福茶藝、麥咖啡 7 810年 % B1 便利 服務(wù) 柯達(dá)沖印、福奈特洗衣、金象藥 房、家政服務(wù)、貝塔斯曼、郵局 、電信營業(yè)廳、招商銀行、建設(shè) 銀行 8 2年、 5年 % C1 超市 冠軍超市、法寶超市 5年 % 合計(jì) 2072 二層店鋪 A2 休閑 餐飲 麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、面愛面、真功 夫、大成家、永和豆?jié){、宏?duì)钤? 店、味多美、街客、 DQ、大三元好 婆婆餅店、六福茶藝、麥咖啡 735 5 810年 % C2 超市 法寶超市、家樂福 — 冠軍超市、 1365 5年 % 合計(jì) 2100 三層店鋪 A3 品牌 餐飲 麻辣誘惑、漢拿山、金山城、老誠 一鍋、海底撈、好倫哥、品奇批薩 、小肥羊、渝信川菜 1946 3 5年 % 四層店鋪 A4 品牌 餐飲 麻辣誘惑、漢拿山、金山城、 老誠一鍋、海底撈、好倫哥、 品奇批薩、小肥羊、渝信川菜 1092 2 5年 % 總計(jì) 7210 注：以上為假定統(tǒng)一經(jīng)營的前五年經(jīng)營收益分析 收益分析 經(jīng)營分析 — 二號地 地塊 經(jīng)營業(yè)態(tài) 推薦品牌 經(jīng)營面積 單位日租 月租收益 年租收益 預(yù)計(jì) 租期 15年租金收益合計(jì) 5年以后租金漲幅 510年年租金收益 一層店鋪 A1 商務(wù)餐飲 上島咖啡、真功夫、面包物語 737 7 15 130 1年 650 % 130 B1 零售門店 金飛鴻電信、電信營業(yè)廳、 711 527 9 14 119 5年 597 % 121 C1 金融設(shè)施 光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券 632 7 13 143 5年 717 % 146 D1 社會服務(wù) DHL、 EMS 211 8 5 42 1年 212 % 43 合計(jì) 2107 48 435 2177 440 二層店鋪 A2 商務(wù)餐飲 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 1686 4 20 194 5年 971 % 196 C2 金融設(shè)施 光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券 421 5 6 61 5年 303 % 61 合計(jì) 2107 27 255 1274 257 三層店鋪 A2 商務(wù)餐飲 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 2107 16 152 5年 759 % 153 總計(jì) 6321 90 842 4210 851 注：以上為假定統(tǒng)一經(jīng)營的前五年經(jīng)營收益分析 收益分析 經(jīng)營策略 ? 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，保證商業(yè)規(guī)劃的實(shí)施和租金的回收。 ? 竣工后帶租約銷售，可獲取最高的銷售收益。 ? 可考慮出售一二層可分割小面積，獲取銷售收益，同時(shí)保留部分面積，保證長期租金收益。 項(xiàng)目概況 朝陽北路 一期產(chǎn)品 ? 項(xiàng)目位置 ? 4地位于朝陽北路與青年路交匯處，緊鄰城市交通主干道； ? 2地沿朝陽北路，緊鄰鐵路； ? 技術(shù)指標(biāo) 2地 4地 總計(jì) 用地性質(zhì) SOHO和主題性商業(yè)街 主題性社區(qū)商業(yè)配套 單位 平米 總建筑面積 35800 11000 46800 ? 交通環(huán)境 ? 青年路、朝陽路、朝陽北路構(gòu)成板塊整體的交通框架。 ? 青年路北段改造完成，我項(xiàng)目門前路段尚無改造跡象。 ? 朝陽路改造預(yù)計(jì)明年全部完工，成為 CBD主要道路之一。 ? 朝陽北路已經(jīng)全線通車。 ? 城鐵 6號線規(guī)劃從西八里莊經(jīng)青年匯至常營， 2023年開工。 ? 區(qū)域交通環(huán)境迅速改善，大力拉升區(qū)域價(jià)值。 第一部分 市 場 研 究 市場研究 區(qū)域環(huán)境 ? 宏觀環(huán)境影響朝青板塊熱度直線上升； ? 朝青板塊內(nèi)近 20個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)超過 8500元 /平米 產(chǎn)品類型豐富； ? 2023年該區(qū)域的開發(fā)總量達(dá)到了 400多萬平方米； ? 未來該區(qū)域人口密度較高； ? 零售類商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、特色商業(yè)街及底商等都種形式，整體商業(yè)面積至少 30萬平米以上； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)商業(yè)，特別是餐飲類供應(yīng)仍明顯不足； ? 區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，商業(yè)供應(yīng)量不足，現(xiàn)實(shí)功能配比不合理。 市場研究 市場供應(yīng) ? 板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積 ，經(jīng)營面積達(dá) 5萬平米。 ? 代表項(xiàng)目：住邦 2023二期商業(yè)、韓 show商場和首創(chuàng)白云商場。 ? 底商及商業(yè)街供應(yīng)總量 20萬平米，經(jīng)營面積超過12萬平米。 ? 代表項(xiàng)目：朝陽園 .尚街、華紡易城底商、國美第一城商街、珠江羅馬嘉園歐洲風(fēng)情商業(yè)街、 AZ TOWN商業(yè)配套 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊住宅項(xiàng)目之商業(yè)配套供應(yīng)量近 30萬平米。 市場研究 市場供應(yīng) ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá) 26萬平米（建筑面積）。 ? 集中百貨類： ? 超市類： ? 電器賣場類： ? 餐飲類： 。 ? 休閑娛樂類： 。 市場供應(yīng) 零售業(yè)面積供應(yīng) ? 區(qū)內(nèi)已建在建零售類近 14萬余平方米，面積較大，檔次一般。 新入市面積待市場檢驗(yàn)。 ? 華堂商場延續(xù)傳統(tǒng)經(jīng)營方式，滿足日常消費(fèi)需求，保證其商業(yè)地位。 ? 白云市場、韓 SHOW及財(cái)滿街以劃分面積單位形式銷售，均價(jià)： 18000元 /平米，承諾年 8%回報(bào)。 ? 產(chǎn)權(quán)店鋪式商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，在招商、經(jīng)營及投資回報(bào)方面存在不確定性，面臨市場考驗(yàn)。 ? 尚街作為唯一只租不賣的商業(yè)物業(yè)，融合多種經(jīng)營內(nèi)容，餐飲及休閑娛樂面積分別占到總量的 30%35%。 ? 區(qū)域內(nèi)聚集了 9余家大、中、小型超市（其中包括 4家便利店），主要分布在朝陽路兩側(cè) ? 樣本中 5000平方米以下超市 3個(gè)，三家面積合計(jì) 4300平方米 . ? 樣本全部在朝陽路沿線 ? 大型超市僅有易初蓮花
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