【文章內(nèi)容簡介】 力大 項(xiàng)目附近有多家行政機(jī)構(gòu)，可以吸引一部分消費(fèi)群 項(xiàng)目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米 項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍薄弱，商業(yè)配套不成熟 項(xiàng)目周邊車流量大，但人流量少，有效需求不足 項(xiàng)目上下兩層面積僅為 萬平方米，加上獨(dú)立門面 萬平方米，全部商業(yè)部分面積為 萬平方米，難于形成規(guī)模效應(yīng) O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 區(qū)域市場(chǎng)需求潛力大，規(guī)劃與招商得當(dāng)，將會(huì)吸引周邊消費(fèi)群 區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，周邊商業(yè)配套設(shè)施日益完善 合理分布商鋪，引入品牌商家 項(xiàng)目周邊樓盤增多，一定程度上項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊 項(xiàng)目真正商業(yè)價(jià)值潛力的體現(xiàn)跟周邊配套關(guān)系密切，而配套的完善仍需一個(gè)較長的時(shí)間，招商較難 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 也 為本項(xiàng)目積累人氣 （ 1）對(duì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的利用和劣勢(shì)的規(guī)避 結(jié)合對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭力。 項(xiàng)目地段升值潛力大，以及內(nèi)部和周邊潛在消費(fèi)群多，且多屬于高收入人群，加上項(xiàng)目交通便利，因此我們有必要在招商與推廣中充分利用該優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目和周邊商業(yè)門面與眾不同的差異化優(yōu)勢(shì)。 在劣勢(shì)規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品 —— 品牌路線，通過中高品質(zhì) 的商鋪提升項(xiàng)目價(jià)值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢(shì)，同時(shí)在商業(yè)無法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細(xì)，以精品形象規(guī)避項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢(shì)。 （ 2）對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握 通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊商業(yè)門面經(jīng)營業(yè)種單一，因此我們應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目輻射區(qū)域范圍內(nèi)的消費(fèi)群的需求進(jìn)行針對(duì)性商鋪分布，如應(yīng)引入中高擋餐飲、增加醫(yī)療服務(wù)商鋪等，形成項(xiàng)目自身區(qū)別于周邊的獨(dú)有特色。 （ 3）對(duì)威脅點(diǎn)的應(yīng)對(duì)方法 針對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊，項(xiàng)目要抓住先入為主的先天優(yōu)勢(shì)，在區(qū)域內(nèi)引導(dǎo)消費(fèi)人群形成對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)慣 勢(shì)，建立長久客戶的關(guān)系。 而針對(duì)項(xiàng)目價(jià)值潛力突顯時(shí)間長造成的招商較難局面，可以給予業(yè)主一定的前期優(yōu)惠措施，以期讓業(yè)主身臨其境感受項(xiàng)目的價(jià)值潛力，同時(shí)也有利于形成一商家?guī)?dòng)其他是商家的帶動(dòng)效應(yīng)。 物流項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） 目臨近龍頭寺火車站，是做物流倉儲(chǔ)的絕佳地段 項(xiàng)目做物流中心可能給居住小區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米，且車流量大 項(xiàng)目地塊坡度不大，有利于儲(chǔ)存物品 項(xiàng)目臨近加州汽配市場(chǎng)，儲(chǔ)存中心空閑時(shí)可以考慮一定的汽車配套存放 帶來生活上的一些不便 項(xiàng) 目做物流中心，硬 /軟件要求較高，加大了成本費(fèi)用支出 項(xiàng)目商業(yè)部分面積為 萬平方米，商場(chǎng)分兩層，不利于物品裝卸 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 政府規(guī)劃新牌坊片區(qū)所形成“田字形”快捷路網(wǎng)，進(jìn)一步提升交通優(yōu)勢(shì) 重慶將在五年內(nèi)打造西部一流物流基地，在北部新區(qū)再建財(cái)富中心、金山市場(chǎng)、金海商務(wù)區(qū)、禮嘉商務(wù)中心等 5 個(gè)區(qū)域性商貿(mào)商務(wù)中心，市場(chǎng)潛力大 寸灘港、航空城的建設(shè)，整合了物流海、空兩方面運(yùn)輸需求，將使項(xiàng)目具備完整的“海、陸、空”交通網(wǎng)絡(luò) 政府打造物流基地將在很大程度上提升物流市場(chǎng)的供給，加大市場(chǎng) 競(jìng)爭 對(duì)物流中心成本投入大，增加了運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目定位物流中心存在安全隱患 （ 1）對(duì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的利用和劣勢(shì)的規(guī)避 結(jié)合對(duì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目交通十分便利，又緊臨龍頭寺火車站，符合物流選址的市場(chǎng)定位策略，接近主要的客戶，可以較好地體現(xiàn)高質(zhì)量的客戶服務(wù)水平。同時(shí)，當(dāng)市場(chǎng)處于淡季時(shí)，還可以用作旁邊加州汽配市場(chǎng)配件的貯藏點(diǎn)，最大程度的利用項(xiàng)目資源。 在劣勢(shì)規(guī)避方面， 首先在承認(rèn)物流帶給小區(qū)不便的同時(shí)，應(yīng)該多下點(diǎn)細(xì)部工夫，做好組織管理與整合，盡量減少對(duì)小區(qū)的影響。然后，再允許對(duì)項(xiàng)目改造的地方，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。 （ 2）對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握 通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查和分析，渝北區(qū)日益活躍的物流市場(chǎng)前景看好。項(xiàng)目應(yīng)該在充分利用自身良好的交通條件下，與政府規(guī)劃一系列配套設(shè)施緊密結(jié)合，完成多樣化運(yùn)輸方式，加強(qiáng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，抓住市場(chǎng)起步階段的空白點(diǎn)，從而確立良好市場(chǎng)地位。 （ 3）對(duì)威脅點(diǎn)的應(yīng)對(duì)方法 針對(duì)日益興起的物流市場(chǎng)，競(jìng)爭將逐漸激烈，項(xiàng)目應(yīng)立足長期客 戶，以精誠的服務(wù)質(zhì)量維持客戶滿意度。而在成本費(fèi)用控制上需要引入先進(jìn)的管理體制，盡量減少不必要的開支，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在倉庫日常管理中需時(shí)刻抓好風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，管到位，各個(gè)人員的責(zé)任都需到位，減小項(xiàng)目的安全隱患。 第三章 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目定位目標(biāo) 不管項(xiàng)目選擇商鋪方案還是物流方案，項(xiàng)目下一步將進(jìn)行工作都是客戶儲(chǔ)備，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段項(xiàng)目總體的定位目標(biāo)是： 吸引商家目光，樹立商鋪 /物流中心形象 提高項(xiàng)目知名度，加快客戶儲(chǔ)備 創(chuàng)造品牌效應(yīng)，建立長期合作客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、產(chǎn)品形象定位 項(xiàng)目商鋪方案產(chǎn)品形象定位 （ 1）產(chǎn)品形象定位原則 最大限度地對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行提煉及升華，通過對(duì)產(chǎn)品類型及項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)訴求，提升項(xiàng)目的整體形象，給商家最為直觀的項(xiàng)目認(rèn)識(shí)。 我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣點(diǎn)： 便利交通 升值潛力 地段優(yōu)勢(shì) （ 2）產(chǎn)品形象定位 —— 北部新城 CLD 獨(dú)一無二臨街商鋪 （ 3）主題廣告語 —— 財(cái)富火炬、等你接手 —— 商機(jī)無限，機(jī)會(huì)不多 —— 現(xiàn)在的小投入，未來的大收入 —— 財(cái)富，近在咫尺 項(xiàng)目物流方案產(chǎn)品形象定位 （ 1）產(chǎn)品形象定位原則 結(jié)合區(qū)域物流市場(chǎng)整體供求形勢(shì)，最大限度地挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出項(xiàng)目適宜物流的獨(dú)特 優(yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行形象包裝，提升項(xiàng)目的整體形象，樹立項(xiàng)目高質(zhì)量的定位。 我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣點(diǎn)： 便利交通 地段優(yōu)勢(shì) 需求旺盛 順應(yīng)政府規(guī)劃 （ 2）產(chǎn)品形象定位 —— 新牌坊片區(qū)一支獨(dú)秀的物流中心 （ 3）主題廣告語 —— 財(cái)富金庫，等你挖掘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 西部第一物流基地，起點(diǎn)，由這