【文章內(nèi)容簡介】 力大 項目附近有多家行政機構(gòu)，可以吸引一部分消費群 項目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米 項目周邊商業(yè)氛圍薄弱，商業(yè)配套不成熟 項目周邊車流量大，但人流量少，有效需求不足 項目上下兩層面積僅為 萬平方米，加上獨立門面 萬平方米，全部商業(yè)部分面積為 萬平方米，難于形成規(guī)模效應(yīng) O（機會） T（威脅） 區(qū)域市場需求潛力大，規(guī)劃與招商得當，將會吸引周邊消費群 區(qū)域規(guī)劃的進一步落實，周邊商業(yè)配套設(shè)施日益完善 合理分布商鋪，引入品牌商家 項目周邊樓盤增多，一定程度上項目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊 項目真正商業(yè)價值潛力的體現(xiàn)跟周邊配套關(guān)系密切，而配套的完善仍需一個較長的時間，招商較難 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 也 為本項目積累人氣 （ 1）對項目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避 結(jié)合對項目優(yōu)劣勢進行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項目核心優(yōu)勢，規(guī)避項目劣勢，提高項目的綜合競爭力。 項目地段升值潛力大，以及內(nèi)部和周邊潛在消費群多，且多屬于高收入人群，加上項目交通便利，因此我們有必要在招商與推廣中充分利用該優(yōu)勢，打造項目和周邊商業(yè)門面與眾不同的差異化優(yōu)勢。 在劣勢規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品 —— 品牌路線，通過中高品質(zhì) 的商鋪提升項目價值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢，同時在商業(yè)無法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細，以精品形象規(guī)避項目規(guī)模小的劣勢。 （ 2）對項目機會點的把握 通過對項目區(qū)域范圍內(nèi)市場調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)項目周邊商業(yè)門面經(jīng)營業(yè)種單一，因此我們應(yīng)該針對項目輻射區(qū)域范圍內(nèi)的消費群的需求進行針對性商鋪分布，如應(yīng)引入中高擋餐飲、增加醫(yī)療服務(wù)商鋪等，形成項目自身區(qū)別于周邊的獨有特色。 （ 3）對威脅點的應(yīng)對方法 針對項目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊，項目要抓住先入為主的先天優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)引導消費人群形成對本項目的消費慣 勢，建立長久客戶的關(guān)系。 而針對項目價值潛力突顯時間長造成的招商較難局面，可以給予業(yè)主一定的前期優(yōu)惠措施，以期讓業(yè)主身臨其境感受項目的價值潛力，同時也有利于形成一商家?guī)悠渌巧碳业膸有?yīng)。 物流項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） 目臨近龍頭寺火車站，是做物流倉儲的絕佳地段 項目做物流中心可能給居住小區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米，且車流量大 項目地塊坡度不大，有利于儲存物品 項目臨近加州汽配市場，儲存中心空閑時可以考慮一定的汽車配套存放 帶來生活上的一些不便 項 目做物流中心，硬 /軟件要求較高，加大了成本費用支出 項目商業(yè)部分面積為 萬平方米，商場分兩層，不利于物品裝卸 O（機會） T（威脅） 政府規(guī)劃新牌坊片區(qū)所形成“田字形”快捷路網(wǎng)，進一步提升交通優(yōu)勢 重慶將在五年內(nèi)打造西部一流物流基地，在北部新區(qū)再建財富中心、金山市場、金海商務(wù)區(qū)、禮嘉商務(wù)中心等 5 個區(qū)域性商貿(mào)商務(wù)中心，市場潛力大 寸灘港、航空城的建設(shè)，整合了物流海、空兩方面運輸需求，將使項目具備完整的“海、陸、空”交通網(wǎng)絡(luò) 政府打造物流基地將在很大程度上提升物流市場的供給，加大市場 競爭 對物流中心成本投入大，增加了運作風險 項目定位物流中心存在安全隱患 （ 1）對項目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避 結(jié)合對項目優(yōu)劣勢進行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項目核心優(yōu)勢，規(guī)避項目劣勢，提高項目的綜合競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目交通十分便利，又緊臨龍頭寺火車站，符合物流選址的市場定位策略，接近主要的客戶，可以較好地體現(xiàn)高質(zhì)量的客戶服務(wù)水平。同時，當市場處于淡季時，還可以用作旁邊加州汽配市場配件的貯藏點，最大程度的利用項目資源。 在劣勢規(guī)避方面， 首先在承認物流帶給小區(qū)不便的同時，應(yīng)該多下點細部工夫，做好組織管理與整合，盡量減少對小區(qū)的影響。然后，再允許對項目改造的地方，對產(chǎn)品進行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。 （ 2）對項目機會點的把握 通過對項目區(qū)域范圍內(nèi)市場調(diào)查和分析，渝北區(qū)日益活躍的物流市場前景看好。項目應(yīng)該在充分利用自身良好的交通條件下，與政府規(guī)劃一系列配套設(shè)施緊密結(jié)合，完成多樣化運輸方式，加強競爭優(yōu)勢，抓住市場起步階段的空白點，從而確立良好市場地位。 （ 3）對威脅點的應(yīng)對方法 針對日益興起的物流市場，競爭將逐漸激烈，項目應(yīng)立足長期客 戶，以精誠的服務(wù)質(zhì)量維持客戶滿意度。而在成本費用控制上需要引入先進的管理體制，盡量減少不必要的開支，規(guī)避風險。在倉庫日常管理中需時刻抓好風險管理的意識，管到位，各個人員的責任都需到位，減小項目的安全隱患。 第三章 項目定位 一、 項目定位目標 不管項目選擇商鋪方案還是物流方案，項目下一步將進行工作都是客戶儲備，我們認為，現(xiàn)階段項目總體的定位目標是： 吸引商家目光，樹立商鋪 /物流中心形象 提高項目知名度，加快客戶儲備 創(chuàng)造品牌效應(yīng)，建立長期合作客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、產(chǎn)品形象定位 項目商鋪方案產(chǎn)品形象定位 （ 1）產(chǎn)品形象定位原則 最大限度地對項目賣點進行提煉及升華，通過對產(chǎn)品類型及項目優(yōu)勢訴求，提升項目的整體形象，給商家最為直觀的項目認識。 我們認為項目主要有以下賣點： 便利交通 升值潛力 地段優(yōu)勢 （ 2）產(chǎn)品形象定位 —— 北部新城 CLD 獨一無二臨街商鋪 （ 3）主題廣告語 —— 財富火炬、等你接手 —— 商機無限，機會不多 —— 現(xiàn)在的小投入，未來的大收入 —— 財富，近在咫尺 項目物流方案產(chǎn)品形象定位 （ 1）產(chǎn)品形象定位原則 結(jié)合區(qū)域物流市場整體供求形勢，最大限度地挖掘項目賣點，突出項目適宜物流的獨特 優(yōu)勢，對產(chǎn)品進行形象包裝，提升項目的整體形象，樹立項目高質(zhì)量的定位。 我們認為項目主要有以下賣點： 便利交通 地段優(yōu)勢 需求旺盛 順應(yīng)政府規(guī)劃 （ 2）產(chǎn)品形象定位 —— 新牌坊片區(qū)一支獨秀的物流中心 （ 3）主題廣告語 —— 財富金庫，等你挖掘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 西部第一物流基地，起點，由這