深圳某地產(chǎn)商業(yè)部分營銷策劃報告(編輯修改稿)
2025-08-31 04:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 廣做到有的放矢。一般說來，商業(yè)消費群體存在自營和投資兩大類，本項目片區(qū)還未成熟，在銷售前期純屬投資。后期由于項目銷售的順利進展及區(qū)域大環(huán)境的成熟，大型知名主力店的進駐，一些自營性客戶將逐漸增多。購買本項目步行街的客戶主要有以下幾類：1. 本區(qū)域的商鋪投資者2. 看好本區(qū)域發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者；3. 認同發(fā)展?jié)摿Φ谋卷椖孔≌蛻?；第四部? 商業(yè)形象定位一、定位原則：市場導(dǎo)向與引導(dǎo)市場相結(jié)合市場導(dǎo)向片區(qū)常住居民、私營業(yè)主、公務(wù)員休閑生活消費場所中高檔水平實惠價格滿足區(qū)內(nèi)輻射區(qū)外引導(dǎo)市場面向片區(qū)乃至南長沙的休閑生活追求者改變次中心區(qū)商業(yè)競爭格局提升大片區(qū)商業(yè)配套服務(wù)功能23 / 40二、本項目形象定位依據(jù)分析項目所處片區(qū)緊鄰省政府和天心區(qū)政府新址，片區(qū)地理范圍北至二環(huán)線，東到韶山路，西至省府新址，南到繞城高速。片區(qū)住宅密度高、人口集中，消費市場活躍、消費能力較強，初步形成了井灣子紅星商業(yè)次中心。我們將本項目商業(yè)物業(yè)形象定位為：長沙第一個“LIFESTYLE CENTRE”對商家而言，我們提倡全新的休閑生活服務(wù)概念。對消費者而言，全面提升生活品位，追求家庭生活的外延、都市人群的交流與休閑度假的近在咫尺。強調(diào)綜合性、休閑性、運動性、娛樂性，弱化購物特征，引導(dǎo)假日經(jīng)濟消費潮流……什么是“LIFESTYLE CENTRE”？LIFESTYLE CENTRE：一種新的商業(yè)概念。LIFESTYLE CENTRE 大約 1500050000 平方米，一般依托于中高檔居住區(qū)，除零售外，一般還需包括影院、書店、餐飲娛樂和住宿等多種功能。不僅在功能上比傳統(tǒng)的 SHOPPING MALL 或者 SHOPPING CENTER 有所突破，并且在布局方面強調(diào)戶外空間景觀設(shè)計，通常設(shè)置有室外坐椅、噴泉、戶外廣場等景觀因素。24 / 40人均停留在傳統(tǒng) MALL 的時間為 80 分鐘左右，而停留在 LIFESTYLE CENTRE 中的平均時間為 60 分鐘左右，但是在 LIFESTYLE CENTRE 的平均花費卻高過其他類型的項目。其次，傳統(tǒng)購物中心以室內(nèi)為焦點，室外和購物無太多關(guān)系，人們只是來此購物后就離開，而 LIFESTYLE CENTRE 則可以讓人們來此購物，并有室外空間供其游戲娛樂或與其他人交流，符合了現(xiàn)代城市居民越來越看重戶外活動和注重人際交流的趨勢。經(jīng)營者也可利用戶外空間針對周邊居民進行表演或組織活動，從而增強項目的地域凝聚力和社區(qū)歸屬感。美國第一家 LIFESTYLE CENTRE 出現(xiàn)在 1985 年，目前大約 30 家左右。但越來越多的項目都將此作為商業(yè)主導(dǎo)概念進行開發(fā)。蘇州工業(yè)園的“鄰里中心”是對“LIFESTYLE CENTRE”的中式改造與運用。而本報告中定位的“假日生活廣場”更融合了長沙房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展的實際情況，減少了公益性、增強了商業(yè)性與贏利性，是長沙版的“LIFESTYLE CENTRE”。為什么在這里做“LIFESTYLE CENTRE”？這是由項目所在片區(qū)情況和項目的實際情況決定的，同時也與長沙市社會經(jīng)濟大環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。25 / 40長沙市人均可支配收入突破萬元，在社會經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、人民生活水平日益提高的前提下，人們對生活的追求不再限于溫飽，而越來越希望享受到更多。于是，購物、旅游、運動、餐飲……多樣的生活可能與豐富的娛樂活動給長沙人帶來了無窮的樂趣。而對人際交流的渴望、親情鄉(xiāng)情的懷念，對“獨樂樂不如眾樂樂”的回味，讓“生活”二字充滿溫情。這正是“LIFESTYLE CENTRE”商業(yè)文化生存的肥沃土壤。項目所在片區(qū)居住人口構(gòu)成為白領(lǐng)、公務(wù)員、高校教師、私營業(yè)主，大部分人具備良好的消費能力，消費市場廣闊。同時片區(qū)雖然沒有集中成型的商業(yè)區(qū)，但業(yè)種業(yè)態(tài)豐富多樣、各商業(yè)網(wǎng)點分布均勻，能夠充分滿足周邊區(qū)域的居民需求。片區(qū)需要的不是傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，而需要一種全新的商業(yè)運做模式， “LIFESTYLE CENTRE”成為落入我們眼中的選擇之一。分析項目的實際情況，3 萬平方米左右的巨大體量是最突出的亮點。大體量要求的是復(fù)合商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營范圍。這時， “LIFESTYLE CENTRE”成為我們的最優(yōu)選擇，也近乎是唯一的選擇。如何結(jié)合實際情況將“LIFESTYLE CENTRE”在長沙做成功？ 在確定了定位之后，我們繼續(xù)探討了如何實際操作項目。分別從項目功能設(shè)置、賣場劃分、環(huán)境規(guī)劃、租金測算、運作模式、招商推廣等方面進行
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