某公司商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 8:01January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :58:0107:58Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 如無(wú)法做到差異化定位，很難規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 ? T（威脅） ? 整體環(huán)境有待改善。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前朝青板塊，開(kāi)發(fā)總量已達(dá)到 370萬(wàn)平方米，明年上半年將超過(guò) 400萬(wàn)平米， 朝陽(yáng)路區(qū)域在未來(lái)兩三年內(nèi)，入住人口總數(shù)超過(guò) 40萬(wàn)人， 消費(fèi)能力強(qiáng)勁。 ? 餐飲娛樂(lè)設(shè)施未來(lái)存在較大發(fā)展空間。 ? 未來(lái)主要零售供應(yīng)集中在產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售店鋪，同類(lèi)投資產(chǎn)品過(guò)多。 ? 該區(qū)域餐飲類(lèi)租金水平如下： 品牌名稱(chēng) 所屬類(lèi)型 規(guī)模 平米 單位日租 物業(yè)類(lèi)型 分布商圈 舟都鮑翅酒樓 中大型正餐 1800 8 臨街商鋪 住邦 2023底商 郭林家常菜 中大型正餐 1000 臨街商鋪 甘露園商圈底商 大白鯊火鍋 大型火鍋 2023 大廈內(nèi)部 華堂商圈 昆泰大廈四層 巴西烤肉 特色休閑餐飲 600 7 臨街商鋪 華堂商圈周邊 麥當(dāng)勞 休閑餐飲 300 5 臨街商鋪 華堂商圈 一帶二 重慶鴛鴦火鍋 小型正餐 300 4 臨街商鋪 甘露園商圈底商 永和豆?jié){ 便利快餐 100 臨街商鋪 華堂商圈臨街 老家肉餅 便利快餐 60 臨街商鋪 甘露園商圈底商 馬蘭拉面 便利快餐 150 5 臨街商鋪 華堂商圈周邊 金鳳成祥 糕點(diǎn) 60 10 臨街商鋪 華堂商圈周邊 區(qū)域餐飲 租金均價(jià) 6370 ? 該區(qū)域休閑娛樂(lè)類(lèi)租金水平如下： 單位 元 /平米 .經(jīng)營(yíng)面積 .日 ? 休閑、服務(wù)類(lèi)： ? 香榭麗舍美容美發(fā)： /平米，營(yíng)業(yè)面積 970平米。 ? 法寶超市： /平米，經(jīng)營(yíng)面積 2023平米，地下。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)存在明顯市場(chǎng)空白。品牌檔次明顯不足。 ? 尚街作為唯一只租不賣(mài)的商業(yè)物業(yè)，融合多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，餐飲及休閑娛樂(lè)面積分別占到總量的 30%35%。 新入市面積待市場(chǎng)檢驗(yàn)。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng) ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá) 26萬(wàn)平米（建筑面積）。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng) ? 板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積 ，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 5萬(wàn)平米。 ? 朝陽(yáng)北路已經(jīng)全線通車(chē)。 ? 可考慮出售一二層可分割小面積，獲取銷(xiāo)售收益，同時(shí)保留部分面積，保證長(zhǎng)期租金收益。 /平米； ? 兩塊地商業(yè)部分銷(xiāo)售額總計(jì) ，銷(xiāo)售均價(jià) /平米。 。 。 。 二號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 第三部分 收 益 分 析 收益分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4地商業(yè) 一層 二層 三層 四層 車(chē)位 合計(jì) 建筑面積 天大 2960 3000 2780 1560 46 10300 交通面積 279 279 279 162 999 銷(xiāo)售面積 2681 2721 2501 1398 9301 2地商業(yè) 建筑面積 天大 3010 3010 3010 131 9030 交通面積 712 301 301 1314 銷(xiāo)售面積 2298 2709 2709 177 7716 4地 層面 銷(xiāo)售 面積 銷(xiāo)售 單價(jià) 銷(xiāo)售 總價(jià) 單方 首付 單方月供 單方日供 使用率 折合單位日租 考慮出租率后日租 如出租，年租金收益 區(qū)域?qū)嶋H租金價(jià)格 如出租，年租金收益 一層 2681 137.5 7 9 9 二層 2721 99 5 7 5 三層 2501 5 2 3 191 3 四層 1398 33 2 2 合計(jì) 9301 14690 1074 2地 層面 一層 2298 154 7 10 9 二層 2709 99 5 7 5 三層 2709 1 2709 55 3 4 3 合計(jì) 7716 14019.6 6 總計(jì) 17017 28709.6 2096 收益分析 銷(xiāo)售收益分析 注： 1. 計(jì)算前提為建設(shè)期即開(kāi)始銷(xiāo)售 2. 計(jì)算考慮建筑使用率為 ； 3. 年出租率一層為 ，二層為 ，三四層為 4. 此處以銷(xiāo)售價(jià)格折合之租金僅為參考數(shù)值，用以比較與實(shí)際租金之間差異，實(shí)際招商時(shí)，還需考慮租金優(yōu)惠政策等。 餐飲 金融 ? 功能品牌推薦： ? 一層： ? 零售門(mén)店：金飛鴻電信、 電信營(yíng)業(yè)廳、 711 ； ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 商務(wù)餐飲：上島咖啡、真功夫、面包物語(yǔ)； ? 社會(huì)服務(wù)： DHL； ? 二層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 三層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 二號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 公共空間 ? 與青年匯共建部分相呼應(yīng)。 ? 立面效果應(yīng)強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代、高尚的品質(zhì)感，凸顯國(guó)際都市氣質(zhì)，迎合主流客群的喜好。 四號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 二號(hào)地商業(yè)定位 ? 市場(chǎng)定位 迎合朝青板塊整體商務(wù)環(huán)境的提升，作為寫(xiě)字樓、 soho部分的商務(wù)配套設(shè)施， 攜手知名餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)，打造朝青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)，塑造區(qū)域現(xiàn)代商務(wù)生活中心。 ? 在三層利用廊道貫穿室內(nèi)外，形成立體交通，激活三、四層經(jīng)營(yíng)價(jià)值。 ? 可吸取西方物質(zhì)生活、享樂(lè)主義鼎盛時(shí)期商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)風(fēng)格，采用較大的色差、豐富的變幻，刺激區(qū)域內(nèi)主流客群 — 中青年消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。青年匯佳園 商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告 中新集團(tuán)研發(fā)中心市場(chǎng)部 目 錄 ? 項(xiàng)目概述 ? 項(xiàng)目位置 ? 技術(shù)指標(biāo) ? 交通環(huán)境 ? 市場(chǎng)研究
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