【正文】 定位 囊括品牌餐飲和現(xiàn)代便利生活設(shè)施的商務(wù)主題生活中心。 以品牌餐飲的進入彌補區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，提升項目整體氣質(zhì)，保證長期收益。 待選方案一 —— 方 略 待選方案二 —— 天 大 天大方案 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 主題及面積比例： ? 品牌餐飲 —— 65%、 ? 零售、商務(wù)、便利、服務(wù)設(shè)施 —— 35%； ? 功能店鋪單鋪面積設(shè)定： ? 大型餐飲： 5002023平米 ? 零售、商務(wù)、便利、服務(wù)設(shè)施 ： ? 零售門店： 30— 100平米 ? 商務(wù)餐飲： 50— 300平米 ? 金融設(shè)施： 20— 100平米 ? 社會服務(wù)： 30— 150平米 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 商務(wù)餐飲，設(shè)置在端頭，提供最佳的可視性和可達性； ? 休閑餐飲：咖啡店、面包房、簡餐； ? 設(shè)置直梯，臨近處設(shè)為三層或四層餐飲部分的入口 ? 零售門店； ? 時尚服飾、箱包、高檔家具家飾 ? 金融設(shè)施： ? 銀行分理處、信用卡中心； ? 證券公司 ? 社會服務(wù)： ? 美容美發(fā)； ? 電訊、電信局營業(yè)廳； 朝陽北路 餐飲 零售、金融 ? 品牌餐飲： ? 引入 13家中大型品牌餐飲或商務(wù)餐飲， ? 利用朝陽北路便捷的交通條件帶來客流， ? 滿足寫字樓及區(qū)域內(nèi)居住人群中高檔餐飲需求。 收益分析 銷售收益分析 ? 竣工并經(jīng)營 2年后帶租約進行銷售， ? 4地可實際銷售收益 ，銷售均價 /平米； ? 2地。 ? 區(qū)域交通環(huán)境迅速改善，大力拉升區(qū)域價值。 ? 大型超市具明顯發(fā)展空間，規(guī)劃中的家樂福超市及朝陽北路 SHOPPING MALL入市后，超市規(guī)模將完成中型到大型的轉(zhuǎn)型。 ? 娛樂類： 名稱 面積 經(jīng)營內(nèi)容 消費客群 甘露園 SPA水療 800 洗浴 周邊居住及商務(wù)人群 尚街 20230 休閑娛樂 周邊中高收入人群及商務(wù)人群 財滿街 8000 休閑娛樂 本項目商務(wù)人群為主、周邊居民 韓 SHOW百貨三 朝陽無限會所 3000 25*10陽光游泳池， 健身房、球類、棋牌室 對外營業(yè) ,日租 /平米 朝陽園會所 地下 7800 陽光游泳池 健身房球類 棋 牌室 桑拿、高爾夫練習(xí)場 僅對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放 遠洋天地會所 3000 5*12游泳池，各種球類 僅對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放 東恒時代會所 500 健身房、球類、棋牌室 僅對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放 藍 T公寓會所 2023 游泳館、健身房等 對外開放、周邊居住人群 興隆家園會所 12023 健身康體、娛樂 主要針對社區(qū)人群 住邦 2023會所 3000 商務(wù)專屬會所、陽光泳池等 本社區(qū)商務(wù)人群 朝青居住版塊 東至東五環(huán)、西至東四環(huán)，南至朝陽路，北至姚家園路。 ? 如何平衡經(jīng)營收益與投資收益。 :58:0107:58Jan2325Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 1月 25日星期三 7時 58分 1秒 07:58:0125 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :58:0107:58:01January 25, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ? 如無法做到差異化定位，很難規(guī)避同質(zhì)化競爭。 ? 未來主要零售供應(yīng)集中在產(chǎn)權(quán)銷售店鋪，同類投資產(chǎn)品過多。品牌檔次明顯不足。 市場研究 市場供應(yīng) ? 板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積 ，經(jīng)營面積達 5萬平米。 。 餐飲 金融 ? 功能品牌推薦： ? 一層： ? 零售門店：金飛鴻電信、 電信營業(yè)廳、 711 ； ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 商務(wù)餐飲：上島咖啡、真功夫、面包物語； ? 社會服務(wù)： DHL； ? 二層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 三層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 公共空間 ? 與青年匯共建部分相呼應(yīng)。 ? 可吸取西方物質(zhì)生活、享樂主義鼎盛時期商業(yè)設(shè)施的設(shè)計風(fēng)格，采用較大的色差、豐富的變幻，刺激區(qū)域內(nèi)主流客群 — 中青年消費者的消費欲望。 ? 公共空間的裝修滿足正常商業(yè)設(shè)施裝修標(biāo)準即可。 /平米； ? 兩部分銷售額總計 ，銷售均價 /平米。 ? 朝陽路改造預(yù)計明年全部完工，成為 CBD主要道路之一。 ? 產(chǎn)權(quán)店鋪式商業(yè)開發(fā)項目，在招商、經(jīng)營及投資回報方面存在不確定性，面臨市場考驗。 ? 中國移動通信： 11元 /平米，經(jīng)營面積 30平米。 ? 買東西的地方兩級分化嚴重，去國貿(mào)，也去秀水街、雅秀、動物園等地方；遇到國貿(mào)、太平洋、SOGO等店慶打折，是最主力的消費狂； 常吃或期望常吃的餐廳 —— 麥當(dāng)勞、呷哺呷哺火鍋、面愛面、味多美、貓眼、漢拿山、宏狀元、水果撈、 DQ冰激凌、 …… 鹿港小鎮(zhèn)、邊城小鎮(zhèn)、鍋比盆大、金湖茶餐廳、茶馬古道、拉茲印度菜、nyu法餐、那家小館、蜀地傳說、檸檬葉子、客家菜、冰庫、彝家肴、欣葉、日昌餐廳、寒室、醉三江、渝信川菜、不見不散、青葉日本料理、俺爹俺娘肉丁大包店、新馬印餐廳、東八區(qū)茶餐廳、紅京魚等 …… 都是些時尚類餐廳，匯聚的是以中青年為主的中外賓客；餐廳菜品本身很有特色，不論中餐還是西餐； 室內(nèi)環(huán)境設(shè)計獨特、風(fēng)格鮮明；整個餐廳與本土和世界各地的文化、藝術(shù)、時尚緊密相連； 吃的是特色、吃的是環(huán)境、吃的是主題、吃的是文化、吃的是時尚、吃的是品位、吃的是世界共融； 夜店 —— 市場研究 SWOT分析 ? S（優(yōu)勢） ? 充足客戶基礎(chǔ)，大量目標(biāo)人群； ? 地理位置優(yōu)越，道路條件良好，交通設(shè)施便利； ? 具備充分停車位； ? W（劣勢） ? 青年路南路段改造不確定； ? 商業(yè)規(guī)模小，不利于大型零售行業(yè)進駐； ? 施工周期需與項目總體平衡； 市場研究 SWOT分析 ? O（機會） ? 區(qū)域市場增長勢頭強勁； ?