【正文】 青年匯佳園 商業(yè)部分產(chǎn)品定位報告 中新集團研發(fā)中心市場部 目 錄 ? 項目概述 ? 項目位置 ? 技術指標 ? 交通環(huán)境 ? 市場研究 ? 區(qū)域環(huán)境 ? 市場供應 ? 目標客群 ? Swot分析 ? 項目定位 ? 4地商業(yè)定位 ? 市場定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 2地商業(yè)定位 ? 市場定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 投資分析 ? 投入產(chǎn)出分析 ? 經(jīng)營分析 第二部分 項目定位 項目定位 四號地商業(yè)定位 ? 市場定位 打造朝青路上消費新亮點，塑造區(qū)域食尚新生活中心。 朝青路未來 5年內(nèi)最大，囊括品牌餐飲和現(xiàn)代便利生活設施的青年主題社區(qū)生活中心。 以品牌餐飲的進入彌補區(qū)域商業(yè)結構的失衡，提升項目整體氣質(zhì)，保證長期收益。 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 立面風格： ? 與項目整體的設計風格相一致，時尚、現(xiàn)代、充滿小資的、物質(zhì)生活的氣質(zhì)。 ? 可吸取西方物質(zhì)生活、享樂主義鼎盛時期商業(yè)設施的設計風格，采用較大的色差、豐富的變幻，刺激區(qū)域內(nèi)主流客群 — 中青年消費者的消費欲望。 ? 在設計初期將可能進入的品牌對門頭、招牌的特殊需求考慮到設計中。 待選方案一 —— 方 略 待選方案一 —— 天 大 待選方案 天 大 方 案 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 主題及面積比例： ? 各類餐飲 —— 50%、 ? 便利賣場 —— 40%、 ? 便利服務設施 —— 10%； ? 功能店鋪單鋪面積設定： ? 各類餐飲： ? 休閑餐飲： 50350平米 ? 大型餐飲： 5002023平米 ? 中檔賣場、超市： ? 超市： 500— 1000平米 ? 便利服務設施： ? 便民服務： 20— 100平米 ? 社會設施： 30— 150平米 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 一層： ? 餐飲類，臨街位置切割成小店； ? 休閑餐飲、蛋糕店、小吃店； ? 設置直梯，臨近處設為三層或四層餐飲部分的入口 ? 零售、便利服務類； ? 郵局 ? 洗衣房、沖印、藥房、美容美發(fā)； ? 電訊、電信局營業(yè)廳； ? 中型超市，在一層略差位置設置入口及一定經(jīng)營面積； 餐飲 零售 ? 二層： ? 餐飲： 休閑餐飲，部分與一層店鋪連接，保證較好的臨街位置，豐富本層功能； ? 中型超市： 作為二層的主要經(jīng)營內(nèi)容，占本層面積的絕大部分； 餐飲 零售 ? 三層： ? 集中型美食城： 作為主要餐飲場所，滿足區(qū)域消費及寫字樓部分需求； ? 中大型品牌餐飲： 引入中檔中型餐飲，完善餐飲設施層次 ； ? 四層： ? 中大型品牌餐飲： 知名中型餐飲，設置直梯，拉升整體檔次 ； 餐飲 廊道 ? 功能品牌推薦： ? 一層： ? 餐飲： 麥當勞、呷哺呷哺、面愛面、永和豆?jié){、宏狀元粥店、味多美、 DQ、好利來、張一元、街客、 ； ? 零售、便利服務： 貝塔斯曼、紅英、東東西西、 . 、柯達沖印、福奈特洗衣、金象大藥房、郵局； ? 中型超市： 冠軍超市、物美超市； ? 二層： ? 餐飲： 呷哺呷哺、面愛面、真功夫、宏狀元粥店、 ? 中型超市： 冠軍超市、物美超市； ? 三層： ? 休閑餐飲、美食城、中大型品牌餐飲入口： 大食代； ? 四層： ? 13家中大型品牌餐飲： 大鴨梨、漢拿山、老誠一鍋、好倫哥、品奇批薩、小肥羊； 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 公共空間 ? 風格及用材與青年匯整體風格統(tǒng)一。 ? 以內(nèi)街廊道提升非臨街店鋪價值，利用其對不同風格品牌商鋪進行分區(qū)，引導人流。 ? 在三層利用廊道貫穿室內(nèi)外，形成立體交通，激活三、四層經(jīng)營價值。 ? 以景觀、燈光手段豐富，豐富其時尚現(xiàn)代的商業(yè)氣質(zhì)。 ? 與引入品牌裝修充分結合，互利互補。 ? 公共空間的裝修滿足正常商業(yè)設施裝修標準即可。 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 二號地商業(yè)定位 ? 市場定位 迎合朝青板塊整體商務環(huán)境的提升，作為寫字樓、 soho部分的商務配套設施， 攜手知名餐飲經(jīng)營企業(yè)，打造朝青路上消費新亮點，塑造區(qū)域現(xiàn)代商務生活中心。 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 囊括品牌餐飲和現(xiàn)代便利生活設施的商務主題生活中心。 以品牌餐飲的進入彌補區(qū)域商業(yè)結構的失衡，提升項目整體氣質(zhì)，為寫字樓、酒店式公寓及 SOHO以及未來周邊規(guī)劃的高檔寫字樓提供高品質(zhì)的現(xiàn)代化商務配套。 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 立面風格 ? 與青年匯項目公建部分整體風格統(tǒng)一。 ? 立面效果應強調(diào)其現(xiàn)代、高尚的品質(zhì)感，凸顯國際都市氣質(zhì)，迎合主流客群的喜好。 ? 因考慮大面積出租，與知名餐飲服務企業(yè)合作，應盡早確定合作品牌，協(xié)調(diào)制定外裝修方案。 待選方案一 —— 方 略 待選方案二 —— 天 大 天大方案 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 主題及面積比例： ? 品牌餐飲 —— 65%、 ? 零售、商務、便利、服務設施 —— 35%； ? 功能店鋪單鋪面積設定： ? 大型餐飲： 5002023平米 ? 零售、商務、便利、服務設施 ： ? 零售門店： 30— 100平米 ? 商務餐飲： 50— 300平米 ? 金融設施： 20— 100平米 ? 社會服務： 30— 150平米 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 商務餐飲，設置在端頭，提供最佳的可視性和可達性； ? 休閑餐飲：咖啡店、面包房、簡餐； ? 設置直梯，臨近處設為三層或四層餐飲部分的入口 ? 零售門店； ? 時尚服飾、箱包、高檔家具家飾 ? 金融設施： ? 銀行分理處、信用卡中心； ? 證券公司 ? 社會服務： ? 美容美發(fā)； ? 電訊、電信局營業(yè)廳； 朝陽北路 餐飲 零售、金融 ? 品牌餐飲： ? 引入 13家中大型品牌餐飲或商務餐飲