【正文】 2023年 05月每一次都精雕細(xì)琢珠海華融 時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)部分初步方案項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目背景一：u 90年代，珠海三大標(biāo)志性高樓動(dòng)工，金山大廈 是其中之一 ；u 近 20年過(guò)去了，歷經(jīng)多次的重啟與動(dòng)工，成 為珠海最具知名度的爛尾樓 ；u 20年過(guò)去了，原金山大廈仍然是目前的珠海第 一高樓；u 2023年，中國(guó)華融強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，華融 時(shí)代廣場(chǎng)將 正式走向市場(chǎng)。關(guān)鍵詞：第一高樓、爛尾 20年、多次重啟失敗。項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目背景二：項(xiàng)目位于珠海最繁華的拱北商圈核心，商業(yè)價(jià)值明顯。拱北商圈、本項(xiàng)目及與口岸的距離 目前珠海各商圈核心區(qū)域商業(yè)租金800米拱北核心商圈800米本案拱北口岸商圈 拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈核心地帶月租金（元 /㎡ ） 500 350 300 200項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目初判： 商業(yè)核心、第一高樓、 爛尾 20年、多次重啟失敗營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)明顯 兩大質(zhì)疑 質(zhì)疑一：多次重啟失敗，這次能不能成功； 質(zhì)疑二 :20年的規(guī)劃，現(xiàn)在還能不能用，好不好用。 解決 2大問(wèn)題，還項(xiàng)目商業(yè)以本色，再做錦上添花。項(xiàng)目營(yíng)銷方向初判項(xiàng)目初判：本項(xiàng)目與雖說(shuō)是做銷售，其實(shí)是在做信心， 造勢(shì) 成為營(yíng)銷核心。第一部分第一部分 珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究第一部分第一部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷及營(yíng)銷策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷及營(yíng)銷策略第三部分第三部分 商鋪合理優(yōu)化建議商鋪合理優(yōu)化建議目錄目錄一、珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究 珠海商圈分析 未來(lái)入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析 銷售市場(chǎng)分析 待售項(xiàng)目分析 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：n珠海主城區(qū)目前形成四大商圈： 拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。 n 珠海市受山地地形的影響，各商圈聯(lián)系受阻，難以形成集聚效應(yīng)， 各商圈相對(duì)較獨(dú)立。n拱北、吉大商圈是目前珠海的兩大市級(jí)商圈 ，發(fā)展較為成熟，一定時(shí)期內(nèi)仍將是珠海主體商業(yè)中心。老香洲商圈新香洲商圈吉大商圈拱北商圈澳門板 樟 山將軍山 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：比較內(nèi)容 拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模 約 23萬(wàn)平米 約 20萬(wàn)平米 約 18萬(wàn)平米 約 10萬(wàn)平方米核心業(yè)態(tài) 服飾鞋帽、精品百貨、社區(qū)配套 超市、百貨、餐飲、社區(qū)商業(yè)配套 超市、百貨社區(qū)商業(yè)配套 社區(qū)超市、小型百貨社區(qū)商業(yè)配套商業(yè)特色珠海最為成熟的商圈，人流量最大，以口岸經(jīng)濟(jì)為主 ，娛樂(lè)業(yè)較為發(fā)達(dá)。歷史悠久，檔次最高且文化氛圍較濃。以傳統(tǒng)百貨超市為主，輻射范圍有限。以滿足周邊社區(qū)消費(fèi)的超市百貨為主代表商業(yè)體珠?？诎顿?gòu)物廣場(chǎng)蓮花路步行街、國(guó)際大廈、迎賓百貨等珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)茂業(yè)百貨揚(yáng)名廣場(chǎng)香洲百貨尚都百貨仁恒星園、旺角百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家和五洲花城商業(yè)消費(fèi)群 澳門人，游客及本地居民 本地居民及珠海中高收入家庭 本區(qū)域居民為主 本區(qū)域居民為主未來(lái)發(fā)展方向隨著大型總體提商業(yè)的入市，拱北商貿(mào)中心的規(guī)劃亦將 進(jìn)一步鞏固該商圈在珠海第一商圈的地位。片區(qū)規(guī)劃用地飽和，新興大型商業(yè)體打造難度大，今后重點(diǎn)發(fā)展旅游商業(yè)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)其他區(qū)域較為有限。隨著珠海居民收入提升，商場(chǎng)品牌化趨勢(shì)明顯，整體商業(yè)檔次由低檔向中檔提升。隨著各新建社區(qū)的入住率提高，未來(lái)商業(yè)發(fā)展方向以區(qū)域性商業(yè)為主。 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（拱北）：商圈特點(diǎn)1. 商圈以澳門人、游客、本地人為消費(fèi)群，其中澳門人消費(fèi)占很大比例；2. 商圈氛圍是珠海市最濃厚的 ，租金水平相對(duì)較高，商業(yè)步行街租金平均為 500元 /㎡ /月。3. 人流量大，商業(yè)較為集中 ，滿足澳門中低階層及珠海年輕階層為主的消費(fèi)群體， 以旅游、夜場(chǎng)消費(fèi)為主。 商圈概況： 拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸 —拱北口岸 ，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、蓮花路商業(yè)街為龍頭， 形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；拱北商圈代表商業(yè)體：珠海口岸購(gòu)物廣場(chǎng)、蓮花路步行街、國(guó)際大廈、迎賓百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家等拱北商圈代表商業(yè)體代表商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu) 總商業(yè)面積（㎡） 月租金（元 /㎡） 備注珠?？诎顿?gòu)物廣場(chǎng) 地下三層集中式商業(yè) 近 70000約 500元 /㎡ /月 800元 /月集購(gòu)物、飲食、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游交通為一體 , 每天客流量達(dá) 10萬(wàn)人次以上，經(jīng)營(yíng)狀況好，是珠海人氣最為旺盛的購(gòu)物廣場(chǎng)。迎賓百貨廣場(chǎng) 三層集中式商業(yè) 300000 300500元迎賓百貨廣場(chǎng)是拱北商圈重要的百貨之一，其首層的零售品牌檔次相對(duì)較高，代表整個(gè)商圈的最高水平。（由于物業(yè)管理問(wèn)題，目前二、三層大部分空置）華潤(rùn)萬(wàn)家 四層集中式商業(yè) 近 202300 － 華潤(rùn)萬(wàn)家產(chǎn)品種類齊全，同時(shí)緊鄰口岸購(gòu)物廣場(chǎng)， 人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況好。蓮花路步行街 步行街 約 15000 300－ 600元 蓮花路步行街商業(yè)氛圍濃厚、人流量較大，蓮花萬(wàn)景城商業(yè)廣場(chǎng) 地上二層，地下二層的集中式商業(yè)280000 1F： 300元 /m178。/月 經(jīng)營(yíng)檔次一般，商場(chǎng)人流量相對(duì)較少。國(guó)際大廈 六層集中式商業(yè) 378000 －是 集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲為一體的商廈， 主力店為華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)際大廈商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)際大廈運(yùn)動(dòng)城、國(guó)際大廈家居廣場(chǎng)。珠海商圈結(jié)構(gòu)（拱北）： 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)項(xiàng)目有：珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、 gi時(shí)代廣場(chǎng)。該商業(yè)區(qū)體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購(gòu)物的理念，營(yíng)造了現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物新環(huán)境。商圈特點(diǎn)：1. 吉大商圈是珠海歷史最長(zhǎng)的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一；2. 商圈總體商業(yè)規(guī)模在 20萬(wàn)平方米左右，以大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，是珠海目前檔次最高的商圈。商圈內(nèi)以免稅商場(chǎng)檔次最高。 珠海商圈分析九 州 大 海 濱 南 路景 山 路情 侶 中 路景 樂(lè) 路 景 園 路景 和 街 道 東吉 大 路園 林 路 海 洲 路珠海百貨廣場(chǎng)珠海免稅商場(chǎng)九百商城新天地購(gòu)物城 茂新購(gòu)物城Gi時(shí)代廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)海濱公園珠賓禧悅匯吉大商圈代表商業(yè)體：珠海百貨、免稅商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、珠賓禧悅匯、 Gi時(shí)代廣場(chǎng)等珠海商圈結(jié)構(gòu)（吉大）：代表商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu) 總商業(yè)面積（㎡） 代表商家 備注免稅商場(chǎng) 六層集中式商業(yè) 600001F： VERO MODA、 ochirly、converse。2F： ESPRIT、澳西奴、鉆石世家；3F： Sea Horse、卡爾丹頓、 Robyn、Versino；4F：英倫華莊、憶江南、芝華仕5F：馳道、諾亞、瀚明軒集購(gòu)物、旅游觀光、娛樂(lè)休閑、飲食于一體的大型綜合商場(chǎng)， 是珠海市目前檔次最高的商場(chǎng) ，購(gòu)物環(huán)境好，經(jīng)營(yíng)狀況良好，整體出租率高，基本沒有空置。珠海百貨 五層集中式商業(yè) 385001F：得一超市、 G202禾綠回轉(zhuǎn)壽司2F：周大福、位元堂、天德3F： ochirly、 Belle、 Lee4F： 、 borida、 converse5F：李寧、 Adidas、紅緣坊商場(chǎng)形象以及品牌檔次上均略低于免稅商場(chǎng)