【正文】 遍不高，主要滿足家庭型消費(fèi)需求；3. 整體商業(yè)氛圍一般，未來發(fā)展空間有限。百分百購(gòu)物中心 四層集中式商業(yè) 60001F：雅芳、玉蘭油、美寶蓮；2F：松下、華倫天奴、夢(mèng)特嬌；3F：安踏、富貴鳥、賓度；4F：蒙特倫斯、喬治白、皇寶、黛安芬集中了超市、服裝、電子產(chǎn)品等商品，人流量相對(duì)較大。茂業(yè)百貨 五層集中式商業(yè) 202301F：周大福、美顏坊、 STACCATO、金利來；2F：自由鳥、 touch、 Etam、 JNBY、淑女屋；3F：聲雨竹、哥弟、注釋、 GOSO、吉祥齋；4F： HANG TEN、七匹狼、雅戈?duì)?、九牧王?Adidas以經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外中端品牌為主，商品種類齊全， 購(gòu)物環(huán)境較佳，但周邊商場(chǎng)檔次偏低， 難以吸引較多的目標(biāo)消費(fèi)群體。灣仔沙片區(qū)電腦城電子數(shù)碼產(chǎn)品集聚區(qū) 23000灣仔沙電腦城、鑫北數(shù)碼港海城電腦城、香灣電腦城是目前珠海最具規(guī)模、格局穩(wěn)定、對(duì)外品牌形象最強(qiáng)的 電腦數(shù)碼市場(chǎng)。商圈特點(diǎn)：1. 新香洲商圈是珠海商業(yè)的后起區(qū)域，目前 主要以臨街商鋪分散型、個(gè)體式經(jīng)營(yíng)為主，未形成具規(guī)模檔次的商業(yè)中心。 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（新香洲）：商業(yè)體 商業(yè)結(jié)構(gòu)總商業(yè)面積（㎡）商場(chǎng)布局 代表商家 月租金（元 //㎡） 小結(jié)五洲花城商業(yè)街步行街加沿街商鋪 26000生活配套商業(yè)街、餐飲街（ 7500平方米）肯德基、喜苑茶餐廳、北方印象餐館、五洲灣飯店內(nèi)街： 30－ 80沿街： 100－ 180以餐飲和生活配套為主的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營(yíng)狀況良好旺角百貨 四層集中式商業(yè) 600001F： 123酒吧、依萬酒吧、蒙自源、男女服飾、皮鞋皮具、精品首飾等；2F：壹加壹超市、百貨服裝、上島咖啡；3F：金海洋酒店、影劇院、 K歌之王、廣發(fā)證券；4F：培訓(xùn)機(jī)構(gòu)1F： 80100；2F： 4050元集購(gòu)物、休閑、娛樂、美食、文化等多功能于一體 ，商業(yè)氛圍濃厚。 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)（新香洲）：新香洲商圈代表商業(yè)體 珠海商圈結(jié)構(gòu)分析珠海商圈結(jié)構(gòu)：珠海商圈分析小結(jié)n 珠海目前商業(yè)呈明顯的以主力店（以點(diǎn)帶面）帶動(dòng)商圈整體發(fā)展的格局， 各商圈的商業(yè)以超市、百貨及住宅裙樓的街鋪商業(yè)為主。n 拱北商圈是珠海商圈商業(yè)規(guī)模最大，人流量最多的商圈，租金代表著珠海商業(yè)的最高水平， 本項(xiàng)目處于拱北商圈核心地帶，具有明顯的高商業(yè)價(jià)值。鈺海環(huán)球金融中心中海環(huán)宇城華發(fā)新之城仁恒濱海中心恒虹世紀(jì)廣場(chǎng)招商花園城富華里華發(fā)新世紀(jì)廣場(chǎng)本案揚(yáng)明廣場(chǎng)二期領(lǐng)秀城與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 與本項(xiàng)目距離： 600米與本項(xiàng)目距離： 50米與本項(xiàng)目距離： 800米 即將入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析即將入市的中大型商業(yè)項(xiàng)目（含不銷售商業(yè)）：項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 是否銷售 與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)（ 綜合商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、與本項(xiàng)目距離考慮 ）恒虹世紀(jì)中心 總建筑面積為 12萬平方米，共 41層，地上四層為商業(yè)，預(yù)計(jì)商業(yè)體量不會(huì)很大大 ，位于項(xiàng)目斜對(duì)面，亦將于本項(xiàng)目形成商業(yè)集聚效應(yīng)。 不明確 ★★★★領(lǐng)秀城 位于本項(xiàng)目被 600米的迎賓路，通過主力店沃爾瑪?shù)膸?dòng)，將形成拱北核心商圈北端新的人流集聚點(diǎn)， 與本項(xiàng)目形成人流互動(dòng)，加強(qiáng)商業(yè)體間的互動(dòng)性。 該項(xiàng)目城市綜合體的影響力強(qiáng)， 商業(yè)只租不售， 目前入駐品牌有俏江南等知名品牌，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。不明確 ★★★揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 商業(yè)面積近 10萬， 將集大型百貨、大型超市、主題風(fēng)味食街、星級(jí)影視城、 KTV、超級(jí)兒童反斗城、書吧 為一體的高端購(gòu)物中心， 建成后將成為老香洲商業(yè)區(qū)體量最大、檔次最高的購(gòu)物中心。不明確 ★★★招商花園城 由主力店沃爾瑪與商業(yè)街組成， 為滿足周邊社區(qū)消費(fèi)的社區(qū)型商業(yè)中心。 不明確 ★華發(fā)新之城 由購(gòu)物中心、集中式商業(yè)、商業(yè)街組成的約 10萬平方米的商業(yè)體，所在的南屏區(qū)域?yàn)樾滦妥≌瑓^(qū)， 商業(yè)氣氛薄弱，周邊無大型商業(yè)體形成集聚效應(yīng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力一般，為區(qū)域性購(gòu)物中心。 否★未來入市代表商業(yè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 即將入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析揚(yáng)名廣場(chǎng)二期 富華里 華發(fā)新之城 中海環(huán)宇城華發(fā)新世紀(jì)廣場(chǎng)鈺海環(huán)球金融中心恒虹世紀(jì)廣場(chǎng)正邦領(lǐng)秀城仁恒濱海中心 招商花園城 即將入市代表商業(yè)項(xiàng)目分析代表性商業(yè)體效果展示圖2023年影響未來入市商業(yè)項(xiàng)目分析小結(jié)n 目前了解的與本項(xiàng)目類似的大型商業(yè)體大部分只租不售，降低了項(xiàng)目銷售的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力；n 各商圈皆出現(xiàn)具有升級(jí)換代意義的大型商業(yè)體，大量大型商業(yè)項(xiàng)目的新增供應(yīng)，珠海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入升級(jí)換代的大發(fā)展時(shí)代。n 拱北區(qū)域出現(xiàn)最多大型商業(yè)體，在進(jìn)一步鞏固拱北商圈核心地位的同時(shí)，也加劇了該區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 一層業(yè)態(tài)定位： 品牌形象店、女性時(shí)尚購(gòu)物、美容美甲、家居家飾、216。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性能、清晰的定位是支撐商鋪銷售的重要價(jià)值點(diǎn) 。 銷售市場(chǎng)分析待售項(xiàng)目示意圖做一頁(yè)金域華府格力廣場(chǎng)三期招商花園城本案中珠九悅云秀街 待售項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)類型 預(yù)計(jì)推出套數(shù) 主力商鋪面積 備注招商花園城翠前北路與翠前西路交匯處集中式商業(yè) +底商 沃爾瑪?shù)娜胱。乖擁?xiàng)目本身具有廣泛的市場(chǎng)知名度，若與本項(xiàng)目同期推出時(shí)會(huì)造成較為嚴(yán)重的客源分流現(xiàn)象，是應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的待售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。中珠九悅 新香洲香洲上華路 2號(hào) 社區(qū)底商 49套 7090平方米中珠九悅處于新香洲居住區(qū)的核心位置，區(qū)位條件較好，主力面積在 7090㎡之間，層高 ， 為社區(qū)底商，推出貨量不大，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。云秀街 新香洲梅界路 專業(yè)市場(chǎng) 4050平方米 云秀街偏離主城區(qū)，為專業(yè)市場(chǎng) ，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不大。 待售項(xiàng)目分析第一部分珠海商業(yè)市場(chǎng)部分總結(jié)商圈分析：拱北商圈是珠海商圈商業(yè)規(guī)模最大，人流量最多的商圈，租金代表著珠海商業(yè)的最高水平， 本項(xiàng)目處于拱北商圈核心地帶，具有明顯的高商業(yè)價(jià)值。即將入市項(xiàng)目分析目前了解的與本項(xiàng)目類似的大型商業(yè)體大部分只租不售，降低了項(xiàng)目銷售的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力；拱北區(qū)域出現(xiàn)最多大型商業(yè)體，將進(jìn)一步鞏固拱北商圈核心地位的同時(shí)，同時(shí)也加劇了該區(qū)域的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。一、珠海商圈及銷售市場(chǎng)研究總結(jié)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判及主營(yíng)銷策略 營(yíng)銷核心問題研判 營(yíng)銷問題解決方案建議項(xiàng)目特點(diǎn)分析：營(yíng)銷核心問題研判n珠海第一商圈的核心地段，周邊商業(yè)成熟；n爛尾 20年，幾次啟動(dòng)均失敗，現(xiàn)在要賣；n珠海第一高樓。營(yíng)銷問題二：在投資方?jīng)]有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的前提下，如何平衡經(jīng)營(yíng)與銷售的關(guān)系？營(yíng)銷問題三：如何從鋪位劃分及組合上優(yōu)惠銷售？營(yíng)銷核心問題歸納：營(yíng)銷核心問題研判n 營(yíng)銷價(jià)值塑造： 如何取得市場(chǎng)的認(rèn)可，并在銷售時(shí)創(chuàng)造價(jià)值巔峰；n 平衡銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系： 大量的內(nèi)鋪銷售，在投資方?jīng)]有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)意向的情況下， 如何盡量平衡銷售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系；n 鋪位的優(yōu)化方式營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造：雙核中心（核心商圈的核心地段）城市地標(biāo)性第一高樓營(yíng)銷亮點(diǎn)很多，價(jià)值清晰爛尾 20年，多次啟動(dòng)失敗解決問題：這一次為什么能成功市場(chǎng)信心是啟動(dòng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)營(yíng)銷價(jià)值塑造：重建市場(chǎng)信心 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值巔峰營(yíng)銷的基礎(chǔ)，核心需要解決的問題 這一次為什么能成功這一次是誰(shuí)在做有沒有在實(shí)際的做誰(shuí)會(huì)來使用營(yíng)銷造勢(shì)營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造：華融的國(guó)資背景和雄厚的實(shí)力是這一次能成功的基礎(chǔ)和保障。全國(guó)設(shè)有 32家辦事處和營(yíng)業(yè)部，擁有 10家平臺(tái)公司，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍及 30個(gè)省、市、自治區(qū)。讓市場(chǎng)信服的改造。項(xiàng)目實(shí)際的施工改造是市場(chǎng)相信其能成功的實(shí)際動(dòng)作。持續(xù)的簽約信息發(fā)布是項(xiàng)目改造成功信息的重要方式之一。營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造： 增加公信力政府的參與是市場(chǎng)及投資者信心的重要方式之一。營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造： 媒體宣傳語(yǔ)包裝亮相階段一定要有強(qiáng)勢(shì)的媒體和包裝配合。營(yíng)銷解決方案營(yíng)銷價(jià)值塑造：當(dāng)前階段 信心重建階段 營(yíng)銷啟動(dòng)階段位置很好的爛尾樓 爛尾樓要改造了，真的 假的 以后