【正文】 ，形成“ 一帶三中心五片區(qū) ”的新格局。以泉城路商業(yè)街為核心，依托傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)，通過泉城廣場(chǎng)北側(cè)綜合開發(fā)、舜井街解放閣片區(qū)、縣西巷片區(qū)、省府前街兩側(cè)等開發(fā)改造，建設(shè)一批檔次高、體量大的商貿(mào)設(shè)施，著力打造古城風(fēng)貌與現(xiàn)代化大商都相融合的商業(yè)中心。 按照東部新城規(guī)劃定位，以經(jīng)十路為軸線， 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)燕山新區(qū)金融服務(wù)區(qū)、漿水泉區(qū)域商業(yè)中心；以東二環(huán)路為軸線，發(fā)展形成東環(huán)商業(yè)片區(qū)；以化纖路為軸線，培育星河、誠(chéng)達(dá)商貿(mào)城片區(qū)。 協(xié)助省市高標(biāo)準(zhǔn)建好奧體中心競(jìng)賽場(chǎng)館、政務(wù)中心及經(jīng)營(yíng)性商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，以舉辦十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，打造體育健身、政務(wù)辦公和現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)區(qū)。 以山大路為軸線，建設(shè) IT產(chǎn)品貿(mào)易、物流、軟件開發(fā)、信息服務(wù)、商業(yè)及生活服務(wù)綜合功能區(qū)，打造 以 IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)， 貿(mào)、技、工一體化，具有自主創(chuàng)新能力，面向全省、輻射全國(guó)的國(guó)家級(jí)現(xiàn)代化大型科技商務(wù)區(qū)。 借助濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，以高新區(qū)歷下工業(yè)園為依托，發(fā)揮毗鄰濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及正昊、濟(jì)煉等大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)， 努力打造新型工業(yè)發(fā)展基地。 發(fā)揮經(jīng)十路、文化東路、文化西路片區(qū)大專院校、新聞機(jī)構(gòu)、體育設(shè)施相對(duì)集中的優(yōu)勢(shì)， 引導(dǎo)發(fā)展文化娛樂、體育休閑、新聞傳媒、服裝和時(shí)尚消費(fèi)等業(yè)態(tài)。 發(fā)揮“三大名勝”集聚我區(qū)、老城文化底蘊(yùn)深厚的優(yōu)勢(shì)，整合四大泉群及老城人文資源，突出“悠久歷史文化、獨(dú)特泉城風(fēng)貌、優(yōu)美自然風(fēng)光”品牌和特色，搞好旅游開發(fā)，引導(dǎo)泉水游、老街古巷游、購(gòu)物游，以游促商、以商帶游，形成吃、住、行、游、購(gòu)、娛一條龍的旅游消費(fèi)鏈。 以旅游路為主線，保護(hù)性開發(fā)大佛頭、開元寺、漿水泉、貍貓山、龍洞等風(fēng)景區(qū)，構(gòu)筑新的旅游載體，營(yíng)造“山在城中、人在園中”的生態(tài)效果，打造集休閑娛樂、健身探險(xiǎn)為一體的生態(tài)旅游區(qū)。 ? 優(yōu)化提升商貿(mào)流通業(yè)，積極發(fā)展專業(yè)商場(chǎng)、專賣店、連鎖便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)為特色的多元化、多層次的銷售網(wǎng)絡(luò)，引導(dǎo)專業(yè)市場(chǎng)向商場(chǎng)化方向改造提升轉(zhuǎn)型，在標(biāo)志性區(qū)域， 合理布局購(gòu)物中心和大型百貨商場(chǎng)，適度發(fā)展大型綜合超市。 政策支持點(diǎn) 宏觀趨勢(shì)把握 市場(chǎng)支持點(diǎn) 消費(fèi)支持點(diǎn) 項(xiàng)目支持點(diǎn) 報(bào)告分析步驟 研究基本思路 宏觀商業(yè)狀況分析 … …… 濟(jì)南主要商業(yè)項(xiàng)目分布圖 銀座商城八一店 大潤(rùn)發(fā)山水店 世紀(jì)聯(lián)華英雄山店 貴和購(gòu)物中心 泉城路商業(yè)步行街 家樂福 人民商場(chǎng) 大觀園 濟(jì)南華聯(lián) 銀座商城 （世界貿(mào)易中心） 大潤(rùn)發(fā)堤口路店 大潤(rùn)發(fā)歷下店 洪樓大潤(rùn)發(fā) 中恒商城 本案 濟(jì)南主要商圈分布圖 泉城路商圈 北園路商圈 英雄山商圈 段店商圈 大觀園商圈 老東門商圈 西市場(chǎng)商圈 花園路商圈 泉城路商圈 英雄山商圈 大觀園商圈 段 店 商 圈 北園路商圈 花園路商圈 本案 主要商圈商業(yè)供應(yīng)柱型圖 3280006800006100040000110000850009 . 3 7 %1 9 . 4 3 %1 . 7 4 % 1 . 1 4 %3 . 1 4 % 2 . 4 3 %0100000202300300000400000500000600000700000800000泉城路商圈 北園路商圈 大觀園商圈 老東門商圈 花園路商圈 英雄山商圈0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %商業(yè)面積百分比商圈 商業(yè)規(guī)模 百分比泉城路商圈 328000 %北園路商圈 680000 %大觀園商圈 61000 %老東門商圈 40000 %花園路商圈 110000 %英雄山商圈 85000 %其他區(qū)域 2196000主要為大型專業(yè)及批發(fā)市場(chǎng)總計(jì) 3500000人均商業(yè)面積約為0 . 6 平米濟(jì)南大中型超市一覽 大潤(rùn)發(fā)堤口路店 大潤(rùn)發(fā)洪樓店 大潤(rùn)發(fā)歷下店 大潤(rùn)發(fā)山水店 沃爾瑪 易初蓮花 家樂福 貴和（商廈內(nèi)超市） 銀座（商廈內(nèi)超市） 銀座超市八一店 世紀(jì)聯(lián)華 濟(jì)南華聯(lián) 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 銀座北園路店 本案 濟(jì)南大中型超市一覽 35000600056000280002400033000220232 7 . 4 5 %1 0 . 7 8 %1 6 . 1 8 %1 1 . 7 6 %1 3 . 7 3 %2 . 9 4 %1 7 . 1 6 %0100002023030000400005000060000泉城路商圈 北園路商圈 英雄山商圈 大觀園商圈 老東門商圈 花園路商圈 文化路商圈0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商業(yè)面積百分比經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南的大中型超市 總供應(yīng)量在 20萬㎡ 左右。 從大中型超市的分布位置上分析，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南市幾乎每個(gè)重要商圈內(nèi)部均有至少一家較大型超市，這也符合濟(jì)南市消費(fèi)者的消費(fèi)傾向相符。 值得注意的是：濟(jì)南市大型超市中經(jīng)營(yíng)最為成功的 大潤(rùn)發(fā)超市位置最為分散 ，遍布了濟(jì)南東南西北各個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，這也為其成功經(jīng)營(yíng)奠定的堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從區(qū)域商業(yè)供應(yīng)狀況上分析， 泉城路商圈 作為濟(jì)南市中心商業(yè)區(qū)，其供應(yīng)面積及所占比例相比其他地區(qū)明顯高出，這也凸顯了該地區(qū)的核心商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 （平米） 所屬商圈 百分比國(guó)美北園店 2500 北園路商圈 %國(guó)美八一店 3500 英雄山商圈 %國(guó)美開元店 3000 泉城路商圈 %國(guó)美槐蔭店 2800 大觀園商圈 %國(guó)美洪樓店 3200 花園路商圈 %國(guó)美解放橋店 3000 英雄山商圈 %蘇寧電器一店 5500 泉城路商圈 %蘇寧電器二店 5800 泉城路商圈 %蘇寧八一店 8000 英雄山商圈 %三聯(lián)商廈 15000 泉城路商圈 %合計(jì) 52300293002500145002800 32006 . 1 2 %5 . 3 5 %2 7 . 7 2 %5 6 . 0 2 %4 . 7 8 %05000100001500020230250003000035000泉城路商圈 北園路商圈 英雄山商圈 大觀園商圈 花園路商圈0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商業(yè)面積百分比 濟(jì)南主要商圈比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商圈 地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價(jià)格 出租率 消費(fèi)群來源 泉城路商圈 濟(jì)南是中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)頭羊，市級(jí)商業(yè)中心 購(gòu)物中心、大型超市、品牌店 大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn) 20— 30%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 250元 /月；售價(jià)1— 5萬 80%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 經(jīng)二路商圈 區(qū)域中心，交通便利 次級(jí)商圈，西部區(qū)域商業(yè)中心 購(gòu)物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場(chǎng) 大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 150元 /月 90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民 經(jīng)四路商圈 交通便利 傳統(tǒng)中央商圈 大型百貨 大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 180元 /月 95%左右 全市消費(fèi)者 花園路商圈 區(qū)域中心，交通便利 次級(jí)商圈，東部商業(yè)中心 超市、咖啡店、酒吧集中區(qū)域 一般商場(chǎng)租金約 200元 /月 90%左右 歷城、歷下區(qū)居民 北園大街商圈 主要的交通樞紐 次級(jí)商圈，專業(yè)市場(chǎng)聚集地 家居、建材類專業(yè)市場(chǎng) 一般商場(chǎng)租金 100元左右 /月 85%左右 魯中（家居建材），周邊居民（超市） 濟(jì)南各主要商圈租金對(duì)比 商圈 類別 租金范圍 （元 /平米 /天） 大型商業(yè)（在營(yíng)業(yè)） 商圈點(diǎn)評(píng) 泉城路商圈 綜合類商圈 4—— 18 貴和商廈貴和購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座商城、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)等 以商場(chǎng)、超市居多，而中小型服飾類專業(yè)店則在數(shù)量上占據(jù)了絕對(duì)多數(shù)，都市級(jí)商業(yè)中心的核心部分，是一個(gè)面向全市乃至整個(gè)山東省的商圈 大觀園商圈 綜合類商圈 —— 10 大觀園商場(chǎng)、人民商場(chǎng) 濟(jì)南老商圈典型的代表之一，消費(fèi)對(duì)象除了周邊居民外，還面向整個(gè)濟(jì)南市 西市場(chǎng)商圈 綜合類商圈 2—— 8 濟(jì)南華聯(lián)、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容較多。是西城區(qū)的商業(yè)中心 洪樓商圈 綜合類商圈 3—— 7 洪樓大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美電器等 連接洪樓區(qū)與東部新區(qū)的商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮? 老東門商圈 綜合類商圈 3—— 6 東門小商品市場(chǎng)、家樂福 主要面向中低端消費(fèi)。 勞倫） F4休閑樂園：鞋類、箱包、休閑服裝、體育服裝（代表品牌：愛步、新秀麗、英格、萊爾斯頓） F5新生活之家：照攝材、辦公用品、通訊、小家電、床上用品、兒童用品、工藝品、體育用品、按摩椅、家居百貨、柔婷美容店（代表品牌：喜來登、卡撒天嬌、傲勝） 備 注 北側(cè)入口人流統(tǒng)計(jì)： 13日 16： 3316： 38 出來 100名，購(gòu)物 33名 貴和購(gòu)物中心 泉城路商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)狀況 貴和商廈 商場(chǎng)名稱 貴和商廈 地理位置 泉城路 147號(hào) 開 發(fā) 商 魯能集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理 魯能商貿(mào)公司 物業(yè)管理 魯能商貿(mào)公司 認(rèn) 知 度 跨區(qū)域，較高 輻射范圍 整個(gè)市區(qū) 總 規(guī) 模 約 3萬平米 經(jīng)營(yíng)面積 3萬平方米 樓 層 數(shù) 地上 6層、地下 1層 經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)特色 中高檔消費(fèi) \時(shí)尚生活 商場(chǎng)包裝 整體包裝檔次較高，舒適感程度較高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 百貨為主，超市為輔 車 位 數(shù) 地上約 130個(gè) 整體形象 全省商業(yè)品牌，整體形象好 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 0021： 00 服務(wù)情況 素質(zhì)高，態(tài)度好，熱情大方 顧客滿意度 高 主力消費(fèi)群 白領(lǐng)、中產(chǎn)階級(jí)、政府官員 業(yè)態(tài)分布 B1：生活超市：精品家電、辦公用品、高檔煙酒、食品、副食、冷凍、生鮮、洗化百貨、藥品、肯德雞 F1訊彩地帶：黃金珠寶、鐘表、眼鏡、工藝品、化妝品、照射器材、通訊器材、工藝品、 SPR、總服務(wù)臺(tái)（代表品牌：英納格、天梭） F2流行會(huì)館：男女皮鞋、時(shí)尚飾品、少女服裝、箱包 F3伊人風(fēng)采：女士服裝、女士飾品、彩妝、內(nèi)衣、領(lǐng)帶（代表品牌：哥弟、曼斯?。? F4紳士空間：女士服裝、羽絨服、內(nèi)衣、皮衣、羊絨羊毛（代表品牌：斯卡圖、法鱷） F5動(dòng)感世界：男士服裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾 F6家居天地：床品家具、兒童服裝、兒童玩具、體育用品、健身器材、高檔工藝品、高檔衛(wèi)浴、美容廳 備 注 西南入口人流統(tǒng)計(jì)： 14日 11： 0911： 19 出來 156名，購(gòu)物 39名 泉城路北側(cè)貴和商廈段道路人流統(tǒng)計(jì)： 14日 11： 3411： 44 由東向西 320，由西向東 263。 摩登城 地理位置 濼源大街 29號(hào) 開發(fā)商 山東圣凱置業(yè) 項(xiàng)目性質(zhì) 商場(chǎng) +寫字樓 項(xiàng)目規(guī)模 5萬㎡ 停車位 地下二層，約 300個(gè)左右 銷售模式 售后返租，前三年承諾回報(bào)率 8%，三年后重新簽訂合同，也可以自由經(jīng)營(yíng) 銷售價(jià)格 沿街商鋪 ，商場(chǎng)內(nèi)部 14萬，起價(jià) 1萬，得房率 52% 銷售狀況 銷售完成近 70%，目前已經(jīng)暫停發(fā)售。每一層的建筑面積在 7000— 8000平方米之間，以下全部是停車場(chǎng)。 泉城路商圈內(nèi)在建商業(yè)狀況 項(xiàng)目名稱 匯泉地王廣場(chǎng) 地理位置 歷下區(qū)濟(jì)南市縣西巷 開發(fā)商 濟(jì)南匯泉新世界置業(yè)有限公司 物業(yè)類別 商鋪 占地面積 約 4萬平方米 建筑面積 近 5萬平方米 裝修狀況 毛坯 樓層狀況 3層 容積率 綠化率 25% 價(jià)格 起價(jià) :10240元 /平方米；均價(jià) :26000元 /平方米 交通狀況 南到泉城路、北到明湖路 ,交通便利 付款方式 可辦理按揭 物業(yè)管理費(fèi) 未定 建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目分為 8個(gè)主題區(qū)域進(jìn)行建設(shè)：靠近大明湖面向旅游人群的休閑餐飲區(qū) —— “ 泉聲竹影”、“匯泉湖畔”；以“九華樓”高檔魯菜飯店為代表的“泉新天地”特色餐飲區(qū)；面向年輕人的以服裝零售為主的時(shí)尚購(gòu)物區(qū) —— “ 曲水留商”、“泉酷地帶”、“未來泉世界”；以古建筑群落為特色的“泉源文脈”特色旅游區(qū)。 濟(jì)南新增商業(yè)宗地狀況 高新