【正文】 超市成立于1997年，以“低價、新鮮、豐富”的經(jīng)營理念迅速占領(lǐng)中國北方市場。其目前在北方城市開設(shè)了58家連鎖店。 2006年，家世界超市在河南省的鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、安陽和三門峽等地陸續(xù)開6家商店。2. 百貨調(diào)研分析經(jīng)過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后，目前鄭州百貨市場主要集中了兩大陣營:一批是80年代末、90年代初發(fā)展起來的老牌國有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興發(fā)展起來的民營企業(yè)。隨著鄭州商貿(mào)城市的迅速發(fā)展和政府的大力招商引資，國內(nèi)外知名商業(yè)巨頭紛紛進入鄭州，不斷改寫鄭州的商業(yè)競爭格局。大商以經(jīng)營中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時尚，展示流行趨勢，引導時尚消費。u 營業(yè)中的百貨252。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會有許多新的商業(yè)項目產(chǎn)生，同時也會引進眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場中要保持一支獨秀的局面將面臨著更為激烈的競爭。商場名稱丹尼斯百貨位置鄭州市人民路2號經(jīng)營模式開放式與獨立店鋪相結(jié)合定位流行精品百貨規(guī)模營業(yè)樓層為地下一層，地上6層，總建筑面積約45000平方米，其中營業(yè)面積33500平方米。STAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營化妝品、皮鞋、珠寶精品等，主要品牌有迪奧、資生堂、羽西、SKII、紀梵希、百麗、Aee、千百度、天美意、真美詩湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬寶龍、梵姿珠寶、戴夢得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。三樓經(jīng)營成熟女裝等，主要品牌有慕詩、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、Ein、LUXMAN、伊芙心悅、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、e+ 、米多米、研色、XIM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等四樓經(jīng)營女裝、童裝等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇妙、法米尼、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時尚小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安銷售良好的品牌如歌力思等，每月營業(yè)額約為5060萬。臺商管理的百貨零售業(yè)在業(yè)界一直備受矚目，從鄭州其他的商業(yè)項目可以看到，商場門前的廣場部分基本被用作停車和出租車所占用（如金博大、北京華聯(lián)等），而丹尼斯百貨門前的廣場則在進行商戶的推廣促銷活動。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看，主要以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購物同時得到休閑享受。雖然拜特超市目前收益未達到理想效果，但是對丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。硬件設(shè)施一組手扶電梯，四組垂直電梯，對于單層面積6000多平方米的商業(yè)來說，在交通組織上存在一定的問題，但3米寬的主通道、。其次從產(chǎn)品的組合來看，作為購物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來支撐。最后從經(jīng)營管理來看，由經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理公司對整個商業(yè)項目進行運作對項目的成功是至關(guān)重要的。252。定位于家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的大型綜合廣場，經(jīng)營定位于流行化、時尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，主要消費群體鎖定在18—45歲的年輕女性，在經(jīng)營風格上體現(xiàn)了對顧客群的目標定位。玉蘭油、羽美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以、美特斯邦威、YYT、互動地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。目前商場餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。 中原商貿(mào)城中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場總經(jīng)營面積5萬平方米，于2003年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營面積最大的零售商場。簡愛 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李寧 安踏租金一樓約250元/平方米，二樓170元/平方米，三樓約90元平方米營業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達20萬元左右,約占商場總銷售額的1/5，其余品牌月銷售不足5萬元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出售，現(xiàn)主要采用返租的形式經(jīng)營，但同時也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，自主開店經(jīng)營，由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在200250元/平方米左右，二樓約在170元/平方米，三樓約80元平方米左右。 金博大大商新瑪特河南大商新瑪特金博大購物中心有限公司，位于鄭州市二七路，于1997年9月28日開業(yè),是鄭州市新崛起的一家民營現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費者廣泛認可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場所。 百盛購物中心百盛購物中心鄭州店是馬來西亞金獅集團在中國投資的大型百貨連鎖店。 百盛鄭州店5層共5萬多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂為一體的休閑購物場所。 樓層面積業(yè) 態(tài)租 金5F10000家電、采用租金和聯(lián)營兩種形式，租金水平100400元/平方米，聯(lián)營扣點23%加保底 4F10000男裝、運動裝、休閑3F10000淑女裝、貴婦裝2F10000少女裝、配飾1F10000化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋BF10000量販超市（目前未開業(yè)）u 新營業(yè)或籌建中的百貨，建設(shè)路和桐柏路交叉口建設(shè)路店07年10月1日試營業(yè)，該項目建筑面積26000平方米，其中大眾百貨6000平方米，生活超市13000平方米，電器賣場7000平方米（將打造中原最大的電器賣場）大商新瑪特購物中心將在農(nóng)業(yè)路和花園路交叉口國貿(mào)中心打造華北地區(qū)的旗艦店，面積40000平方米，定位于中高檔。3. 步行街區(qū)調(diào)研分析u 建業(yè)置地廣場河南建業(yè)置地廣場是河南省迄今最大的綜合性建筑項目之一，包括甲級寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。 商業(yè)總建筑面積約10萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。城市廣場位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)33平方公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)開發(fā)項目。城市廣場將集購物、旅游、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化、運動等于一體，2小時車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超過5000萬（據(jù)投資方分析）。城市廣場”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。項目位于鄭州市最繁華的“二七商圈”黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點。 u 鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。 總建筑面積50萬㎡，由國貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復合式建筑，包括2棟酒店式公寓、1棟寫字樓、2棟住宅樓，均為30層。步行街18米寬、400米長，上下3萬㎡； 項目共設(shè)3個人行出入口（北、南、西方向）、3個車行出入口（東、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化首期由10多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆”似的下沉式中央廣場，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成 4. 商業(yè)市場總結(jié)分析178。2) 傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。 178。1) 市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。2) 物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。178。 從市場現(xiàn)狀來看，鄭州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。2) 商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標客戶的吸引力。3) 營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩。4) 建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。 建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。 而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前負責商場經(jīng)營管理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門，只負責自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。 178。其他均不甚理想。雖然紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴，共同經(jīng)營，但在短期內(nèi)仍然難脫沉疴。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴容和升級。商業(yè)的市場定位，商業(yè)的運作管理水平等將是競爭的核心。即便丹尼斯、金博大依然經(jīng)歷了35年的市場培育期。而丹尼斯等成功商業(yè)也都是經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實現(xiàn)的。主要以滿足生活消費為主導的快速消費品和輕工商品為主?？煽紤]將自留物業(yè)長期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營造人氣，帶動項目銷售和招商等工作。3) 步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。而街區(qū)則是目前經(jīng)營層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)。大上海城、鄭州國貿(mào)等幾個大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營態(tài)勢目前尚不能下定論。因此，相對來說開發(fā)式的街區(qū)比購物中心或者MALL的經(jīng)營難度相對較小?；蛘咭灾髁Φ隇楹诵臉?gòu)建新的商圈。 以鄭州目前商業(yè)格局，大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂福為中心的北環(huán)商圈，以世紀聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層；以華中食品城、萬客來為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈形成了商貿(mào)物流圈層。任何一個商業(yè)項目必須依托于商圈而存在。n 項目周邊路段商業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃氣具市場 家電市場中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場集美家私城鋁材市場金三角陶瓷城等中博世 貿(mào)中博車城廣告材料市場中原博覽中 心n 項目所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表 商 業(yè)市場體量(萬㎡)知 名 品 牌未來大道中博世貿(mào)家具廣場 盛大網(wǎng)絡(luò)永樂電器等家電市場 4鄭州廚具市場 2鄭州酒店用品市場3鄭汴路商都路中原國際博覽中心5肯德基麥德龍國美電器等中博家具中心家電城2大批發(fā)展廳九大專業(yè)賣場精品一條街服裝洗車服務(wù)等不詳思達超市玉鳳路廣告材料市場2萬左右總結(jié)近300萬㎡分析 鄭汴路沿線二十多個建材、家具相關(guān)專業(yè)市場及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬㎡九大專業(yè)化賣場，15萬㎡四大專業(yè)化建材批發(fā)市場，2萬多㎡建材精品商業(yè)街。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險、郵政、信息、物流等綜合服務(wù)。解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺、建材大賣場展示和交易平臺，物流配送平臺，二級市場終端銷售平臺，電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟圈。市場鋪位：5000多間 鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門面 商場內(nèi)鋪 獨立式單層街鋪 租金均價：50元 運營商：鑫山實業(yè)□ 市場評析隨著03年鑫山實業(yè)對于旗下幾大市場的整合以及商品大世界的升級改造。4期36萬㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個匯集建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng)，專業(yè)運作能力以及市場的深耕細作，必將具備更強的市場競爭力。輻射影響省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ?992年，由8棟家具展銷商場和兩個家具批發(fā)展廳組成，建筑面積近30萬平方米，匯集各類家具營銷機構(gòu)1600余家，匯集