【正文】 ，房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額16814億元，% ； ，% ； ，% ；，% ；，% ；，% ；，% 。 %。7月至9月，“國房景氣指數(shù)”分別為10由于近期國家對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度增強(qiáng)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)投資由住宅向商業(yè)偏移量的加大，將直接刺激2008年商業(yè)地產(chǎn)供需的大幅度增長(zhǎng)。有鑒于中國國體和政治制度的特殊性，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制監(jiān)察和政策調(diào)控，以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。把有限的土地和資金注入高回報(bào)的商業(yè)地投資，將成為不爭(zhēng)的事實(shí)。2004年宜昌市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%，增長(zhǎng)幅度創(chuàng)近幾年來之最。 宜昌市人口現(xiàn)狀宜昌市城市規(guī)劃宜昌市城市空間結(jié)構(gòu)采用“沿江雙邊組團(tuán)式”規(guī)劃結(jié)構(gòu)，城市建設(shè)以江北為主，同時(shí)開發(fā)江南沿江地帶，通過長(zhǎng)江公路大橋與夷陵長(zhǎng)江大橋，加強(qiáng)兩岸聯(lián)系，形成沿江建設(shè)的城市形態(tài)。根據(jù)宜昌市城市總體規(guī)劃（2005—2020年），未來將形成西陵和伍家崗雙中心，小溪塔、猇亭和點(diǎn)軍三組團(tuán)的格局。截至2006年11月底，%。受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的影響，宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落、商品房銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)。 2006年1—10月全市共銷售商品房112萬多平方米，同比增長(zhǎng)54%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額26億多元，%，比1—。 宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：（一）商品房銷售價(jià)格持續(xù)小幅度上漲（二）施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，竣工面積成倍增長(zhǎng)（三）成交量高速增長(zhǎng)增幅速度逐月回落（四）商品房空置面積成倍增長(zhǎng)，非住宅空置較多（五）商品房土地市場(chǎng)成交面積、價(jià)格同步增長(zhǎng)（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同等城市水平領(lǐng)先宜昌市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 宜昌市級(jí)商業(yè)主要有西陵商業(yè)組團(tuán)和伍家崗組團(tuán)：西陵組團(tuán)市級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心在現(xiàn)狀商業(yè)中心基礎(chǔ)上改造，大致為東湖一路、東山大道、勝利四路、沿江大道所包圍的區(qū)域。伍家崗組團(tuán)市級(jí)商貿(mào)中心位于火車站前至江濱地區(qū)，火車站前至五一廣場(chǎng)周邊地區(qū)以商業(yè)服務(wù)為主，濱江地區(qū)以辦公和旅館設(shè)施為主。葛洲壩近年來加快了融入宜昌市的步伐，東湖商圈距離夷陵廣場(chǎng)的咫尺之遙，使得其作為宜昌中心城區(qū)的最后保留地，更加體現(xiàn)了其作為西陵區(qū)的老商業(yè)中心的價(jià)值。附近聚集了一批大中規(guī)模的商場(chǎng)、超市，商圈內(nèi)的夷陵廣場(chǎng)是宜昌市區(qū)最大的綠化休閑廣場(chǎng)，是老百姓休閑、散步、游樂的最佳去處，在夷陵廣場(chǎng)四周分布著幾條商業(yè)繁華道路，上面坐落著一大批專賣店、商鋪、餐飲店等。特點(diǎn)：這一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城區(qū)的中心地帶，人氣較旺，但一商圈內(nèi)大型商場(chǎng)、超市很少，核心區(qū)域有一個(gè)時(shí)代購物廣場(chǎng)；其余絕大多數(shù)是沿街門面，形成獨(dú)具特色的沿解放路的服裝、鞋帽一條街和沿環(huán)城東路的五金、燈具一條街。目前該商圈是宜昌第二主商圈，預(yù)計(jì)隨著商業(yè)步行街的建成，這里將成為和國貿(mào)商圈并駕齊驅(qū)的宜昌最主要商圈。（二）商業(yè)地產(chǎn)營銷走向理性 2006年起，大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等衍生營銷模式將會(huì)逐漸受到冷落，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，實(shí)行控制性銷售，關(guān)注經(jīng)營已成為宜昌商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，越來越多的地層商業(yè)在尋求整體租售。（三）大開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 越來越多的大型地產(chǎn)商開始介入商業(yè)地產(chǎn)，2006年9月份開盤的金締華城就規(guī)劃了數(shù)萬平方米的商鋪，近年來商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)，但真正能改變宜昌商業(yè)地產(chǎn)格局的項(xiàng)目其實(shí)都還在運(yùn)作之中——新恒基地產(chǎn)開發(fā)的中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和三江航天開發(fā)的解放路步行街項(xiàng)目，兩個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成將提高了宜昌整體城市品位后。（四）商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多樣化 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的出路。融資渠道多樣化能有效控制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些短期行為，有利商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。第二部分 項(xiàng)目分析篇西陵區(qū)商業(yè)調(diào)查分析國貿(mào)商圈商場(chǎng)調(diào)查：國貿(mào)丹尼斯商場(chǎng)宜昌商場(chǎng)均瑤廣場(chǎng)位置東山大道與廣場(chǎng)路的交匯處，緊鄰夷陵廣場(chǎng)夷陵大道上、夷陵廣場(chǎng)斜對(duì)面，東山大道和云集路的交匯處，國貿(mào)大廈東邊，夷陵大道上、夷陵廣場(chǎng)對(duì)面，面積共六層，地下一層，地上五層，單層經(jīng)營面積約7000平方米，總面結(jié)約4萬平方米地上四層，單層經(jīng)營面積在5000平方米左右，地下一層、地上四層，單層經(jīng)營面積在4000平方米左右，共2萬平方米共四層，單層面積在5000平方米，共2萬平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)1F化妝品、首飾、鐘表、皮包皮具、眼鏡、日用2F男士精品、襯衫、男鞋、商務(wù)休閑、褲裝3F時(shí)尚休閑、淑女精品、動(dòng)鞋、仕女職裝4F休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、婦用、羊絨毛衫5F數(shù)碼通訊、家居、床品、兒童用品、琴行6F美食天地、游樂中心、1F家用電器、百貨、洗化、副食、糧油1 F化妝品、金銀珠寶、電子辭典、煙酒茶、音像、鐘表眼鏡、皮具鞋類、藥品、快餐　2F職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、淑女裝、婦女用品、休閑裝3F男士正裝、男士休閑、襯衫、針織內(nèi)衣、床上用品、羊毛衫、美容院4F家用電器、學(xué)生用品、童裝童鞋、玩具1F首飾、鐘表、化妝品、煙酒、百貨、皮具、保健品、藥品、彩擴(kuò)2F男士正裝、商務(wù)休閑、名品男裝、襯衫西褲、床上用品、兒童用品3F淑女服飾、職業(yè)女裝、布料4F休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣婦用、羊毛絨制品、文體辦公、連鎖折扣店1F珠寶、化妝品、皮具、鞋類2F女裝3F男裝4F運(yùn)動(dòng)裝、休閑、游戲廳租金價(jià)格1F 16—18元/平方米天3F 12—15元/平方米天5F 5—8元/平方米天2F 5—6元/平方米天4F 3—4元/平方米天2F　6—7元/平方米天4F　2—4元/平方米國貿(mào)商圈分析：調(diào)查發(fā)現(xiàn)：國貿(mào)是宜昌的商業(yè)龍頭，壟斷了宜昌的中高檔消費(fèi)人群；丹尼斯和宜昌商場(chǎng)，定位的目標(biāo)消費(fèi)群體是中低檔的消費(fèi)人群，其中丹尼斯定位的是2540歲之間的中檔消費(fèi)人群，宜昌商場(chǎng)定位的是35歲以上的中檔消費(fèi)人群作為他們的核心消費(fèi)群體，但其表現(xiàn)在業(yè)態(tài)劃分上卻很模糊，沒有明確界定，和國貿(mào)業(yè)態(tài)很相似，造成核心消費(fèi)群體的流失，最后被國貿(mào)收購。其定位是中高檔，本來有機(jī)會(huì)與國貿(mào)相抗衡，但他沒有明確的消費(fèi)群體的界定，沒有自己的特色，它按照國貿(mào)的業(yè)態(tài)規(guī)劃來規(guī)劃自己的商業(yè)，結(jié)果反而造成自己經(jīng)營狀況不理想，最后被國貿(mào)收購。 在市區(qū)人口中，中低檔收入人群與高收入人群的比例7：3，在整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)中低檔收入人群與高收入人群比例更是高達(dá)9：1。沒有一個(gè)上規(guī)模的，專業(yè)的、種類齊全的適合22—45歲女性的購物天堂。他即將在今年的5月份開盤，是本項(xiàng)目的最大和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。他在二期規(guī)劃中二層商業(yè)面積同樣是店中店的形式，它的業(yè)態(tài)規(guī)劃有餐飲、小商品、服裝等幾乎涵蓋所有的業(yè)態(tài)，其消費(fèi)群體也必然包含高中低檔，中高檔其必然與國貿(mào)商圈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，中低檔則對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響?，F(xiàn)有店中店市場(chǎng)調(diào)查分析 店中店調(diào)查 嘟嘟流行前線麗人世界完美一生位置中山路環(huán)城東路西陵一路兒童公園旁邊四新橫路面積共120平方米，有31間店鋪，大部分面積是5㎡,共141平方米，有28間店鋪，最大10平方米，最小5平方米， 一般在6個(gè)平方米經(jīng)營面積在4000平方米最大面積30平方米，最小面積在4平方米，一般在12平方米共1100平方米，有33間鋪面，最大面積在25平方米左右，